ＡはＢに甲建物を売却し、ＡからＢに対する所有権移転登記がなされた。ＡＢ間の売買契約の解除と第三者との関係に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1. ＢがＢの債権者Ｃとの間で甲建物につき抵当権設定契約を締結し、その設定登記をした後、ＡがＡＢ間の売買契約を適法に解除した場合、Ａはその抵当権の消滅をＣに主張できない。
2. Ｂが甲建物をＤに賃貸し引渡しも終えた後、ＡがＡＢ間の売買契約を適法に解除した場合、Ａはこの賃借権の消滅をＤに主張できる。
3. ＢがＢの債権者Ｅとの間で甲建物につき抵当権設定契約を締結したが、その設定登記をする前に、ＡがＡＢ間の売買契約を適法に解除し、その旨をＥに通知した場合、ＢＥ間の抵当権設定契約は無効となり、Ｅの抵当権は消滅する。
4. ＡがＡＢ間の売買契約を適法に解除したが、ＡからＢに対する甲建物の所有権移転登記を抹消する前に、Ｂが甲建物をＦに賃貸し引渡しも終えた場合、Ａは、適法な解除後に設定されたこの賃借権の消滅をＦに主張できる。

正解：１

解除前の第三者

契約解除の際には原状回復が必要であるが、これによって第三者の権利を害することはできない（民法545条１項ただし書き）。
第三者がこの保護を受けるためには、対抗要件を備えることが必要である（最判昭33.06.14）。

解除後の第三者

通常の対抗問題として考える（民法177条）。

■参照項目&類似過去問

1 正しい

Ｃは、ＡＢ間の売買契約解除前の第三者であり、登記も備えている。したがって、ＡはＣに対し、解除の効果を主張できない。

2 誤り

Ｄは、ＡＢ間の売買契約解除前の第三者であり、建物の引渡を受けているので借地借家法上の対抗要件を備えている（借地借家法31条１項）。したがって、ＡはＤの賃借権の消滅を主張できない。

3 誤り

Ｅは、ＡＢ間の売買契約解除前の第三者であるが、抵当権の登記を得ていない。したがって、ＥはＡに抵当権を対抗することができない。
しかし、以上はあくまで「対抗関係」に関する問題である。Ｅの抵当権がＡに対抗できないものであったとしても、ＢＥ間の抵当権設定契約は有効である。

4 誤り

Ｆは、ＡＢ間の売買契約解除後の第三者であり、建物の引渡を受けているので借地借家法上の対抗要件を備えている。
一方、Ａは所有権移転登記を抹消していない。
したがって、Ａは賃借権の消滅をＦに主張することができない。

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