【宅建過去問】（平成19年問06）物権の移転と対抗問題
不動産の物権変動の対抗要件に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。なお、この問において、第三者とはいわゆる背信的悪意者を含まないものとする。
- 不動産売買契約に基づく所有権移転登記がなされた後に、売主が当該契約に係る意思表示を詐欺によるものとして適法に取り消した場合、売主は、その旨の登記をしなければ、当該取消後に当該不動産を買主から取得して所有権移転登記を経た第三者に所有権を対抗できない。
- 不動産売買契約に基づく所有権移転登記がなされた後に、売主が当該契約を適法に解除した場合、売主は、その旨の登記をしなければ、当該契約の解除後に当該不動産を買主から取得して所有権移転登記を経た第三者に所有権を対抗できない。
- 甲不動産につき兄と弟が各自２分の１の共有持分で共同相続した後に、兄が弟に断ることなく単独で所有権を相続取得した旨の登記をした場合、弟は、その共同相続の登記をしなければ、共同相続後に甲不動産を兄から取得して所有権移転登記を経た第三者に自己の持分権を対抗できない。
- 取得時効の完成により乙不動産の所有権を適法に取得した者は、その旨を登記しなければ、時効完成後に乙不動産を旧所有者から取得して所有権移転登記を経た第三者に所有権を対抗できない。
正解：３
1 正しい
- 買主が売主をだます
- 売主から買主への売却
- 買主に所有権登記を移転
- 売主が詐欺により取消し
- 買主が第三者に売却
- 第三者に所有権登記を移転
というプロセスを経ており、売却を受けた第三者は取消後の第三者にあたる。
この場合、売主と第三者との優劣関係は、通常の対抗問題として考える（民法177条。大判昭17.09.30）。
つまり、買主を起点として、
- 取消による物権の復帰（復帰的物権変動）を求める売主
- 買主からの取得を理由に所有権の移転を求める第三者
の双方に対する二重譲渡類似の関係があると考えるのである（右図）。
したがって、売主は、復帰的物権変動に関する登記をしなければ、第三者に所有権を対抗することができない。
■参照項目&類似過去問
内容を見る
詐欺による取消し後の第三者（民法[02]5(3)②）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 |
|
|---|---|---|---|
| 1 | R01-02-1 | [ＡがＢに甲土地を売却し、Ｂが所有権移転登記を備えた。]ＡがＢとの売買契約をＢの詐欺を理由に取り消した後、ＣがＢから甲土地を買い受けて所有権移転登記を備えた場合、ＡＣ間の関係は対抗問題となり、Ａは、いわゆる背信的悪意者ではないＣに対して、登記なくして甲土地の返還を請求することができない。 | ◯ |
| 2 | 23-01-3 | Ａ所有の甲土地につき、ＡとＢとの間で売買契約が締結された。 ＡがＢにだまされたとして詐欺を理由にＡＢ間の売買契約を取り消した後、Ｂが甲土地をＡに返還せずにＤに転売してＤが所有権移転登記を備えても、ＡはＤから甲土地を取り戻すことができる。 | × |
| 3 | 19-06-1 | 不動産売買契約に基づく所有権移転登記がなされた後に、売主が当該契約に係る意思表示を詐欺によるものとして適法に取り消した場合、売主は、その旨の登記をしなければ、当該取消後に当該不動産を買主から取得して所有権移転登記を経た第三者に所有権を対抗できない。 | ◯ |
| 4 | 09-06-1 | Ａが、Ｂに土地を譲渡して登記を移転した後、詐欺を理由に売買契約を取り消した場合で、Ａの取消し後に、ＢがＣにその土地を譲渡して登記を移転したとき、Ａは、登記なしにＣに対して土地の所有権を主張できる。 | × |
2 正しい
- 売主から買主への売却
- 買主に所有権登記を移転
- 売主が契約解除
- 買主が第三者に売却
- 第三者に所有権登記を移転
というプロセスを経ており、第三者は解除後の第三者にあたる。
この場合、売主と第三者との優劣関係は、通常の対抗問題として考える（民法177条。最判昭35.11.29）。
つまり、買主を起点として、
- 契約解除による物権の復帰（復帰的物権変動）を求める売主
- 買主からの取得を理由に所有権の移転を求める第三者
の双方に対する二重譲渡類似の関係があると考えるのである。
したがって、売主は、復帰的物権変動に関する登記をしなければ、第三者に所有権を対抗することができない。
■参照項目&類似過去問
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対抗問題：解除後の第三者（民法[07]2(3)①）
解除：解除後の第三者（民法[23]4(3)①）
解除：解除後の第三者（民法[23]4(3)①）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | H20-02-3 | 復帰的物権変動につき未登記の売主は、解除後の第三者に、所有権を主張できる。 | × |
| 2 | H19-06-2 | 復帰的物権変動につき未登記の売主は、登記を経た解除後の第三者に、所有権を対抗できない。 | ◯ |
| 3 | H16-09-4 | 復帰的物権変動につき未登記の売主は、解除後に物権を賃借し対抗要件を備えた賃借人に対し、賃借権の消滅を主張できる。 | × |
| 4 | H13-05-3 | 解除後に解除につき善意で物件を購入し登記を経た第三者は、復帰的物権変動につき未登記の売主に対し、所有権を対抗できる。 | ◯ |
| 5 | H08-05-4 | 解除後に解除につき悪意で物件を購入し登記を経た第三者は、復帰的物権変動につき未登記の売主に対し、所有権を対抗できない。 | × |
3 誤り
共同相続の場合、相続人の１人（兄）が単独所有権取得の登記をなし、これを第三者に譲渡し、その第三者が登記したとしても、他の相続人（弟）の持分に関し兄は無権利者に過ぎない。だとすれば、第三者が兄から甲不動産全体を取得したような形式があったとしても、弟の持分について、所有権を取得することができない。
したがって、弟は自己の持分を登記なくして、第三者に対抗することができる（最判昭38.02.22）。
※兄が甲不動産を単独所有している旨の登記をしており、第三者がそれを信じて譲り受けととしても、甲不動産全体の権利者となるわけではない。第三者は、単に無権利者から譲り受けただけであり、第三者もまた無権利者に過ぎないのである。この原則を、「登記には公信力がない」と表現する。
■参照項目&類似過去問
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共同相続と登記（民法[07]2(4)③）
対抗問題：無権利者（民法[07]3(4)）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R03s-06-4 | 共同相続財産につき、相続人の一人から相続財産に属する不動産につき所有権の全部の譲渡を受けて移転登記を備えた第三者に対して、他の共同相続人は、自己の持分を登記なくして対抗することができる。 | ◯ |
| 2 | 30-10-2 | 相続財産に属する不動産について、遺産分割前に単独の所有権移転登記をした共同相続人から移転登記を受けた第三取得者に対し、他の共同相続人は、自己の持分を登記なくして対抗することができる。 | ◯ |
| 3 | 19-06-3 | 共同相続人の一人が単独所有権移転登記し、さらに第三者に移転登記した場合、他の共同相続人は、共同相続の登記をしなければ、第三者に対し自己の持分権を対抗できない。 | × |
| 4 | 15-12-1 | 遺産分割協議前に、共同相続人の一人が単独所有権移転登記し、第三者に譲渡、第三者が所有権移転登記をした場合、他の共同相続人は、自己の持分を登記なくして、第三者に対抗できる。 | ◯ |
| 5 | 09-06-2 | 共同相続した土地につき、遺産分割前に、共同相続人の一人が単独所有権移転登記し、第三者に譲渡、第三者が所有権移転登記をした場合、他の共同相続人は、自己の持分を登記なくして、第三者に対抗できる。 | ◯ |
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | 20-02-1 | 土地の真の所有者は、無権利者からの譲受人で登記を有する者に対し、所有権を主張できる。 | ◯ |
| 2 | 19-03-2 | 登記を信頼した土地の譲受人は、真の所有者の過失の有無を問わず、所有権を取得できる。 | × |
| 3 | 15-03-4 | 二重譲渡の一方が通謀虚偽表示であり、仮装譲受人が登記を得たとしても、もう一方の譲受人は、所有権を主張できる。 | ◯ |
| 4 | 13-05-1 | 無権利者からの譲受人からさらに転得した者は、無権利の点につき善意であれば、所有権を真の所有者に対抗できる。 | × |
| 5 | 08-05-2 | 公序良俗違反の契約により、ＢがＡから土地所有権を取得し登記をした。Ｂと売買契約を締結し、移転登記を受けたＣは、Ａに対し所有権を対抗できる。 | × |
| 6 | 03-04-4 | 土地の譲受人は、無権利者から土地を賃借し土地上の建物を登記した者に対し、土地の明渡しと建物収去を請求できる。 | ◯ |
4 正しい
- 旧所有者から時効完成による取得
- 旧所有者から第三者が取得
というプロセスを経ており、第三者は時効完成後の第三者にあたる（左図）。
この場合、時効取得者と第三者との優劣関係は、通常の対抗問題として考える（民法177条。最判昭33.08.28）。
つまり、旧所有者を起点として、
- 時効による所有権取得を主張する者
- 旧所有者からの取得を理由に所有権の移転を求める第三者
の双方に対する二重譲渡類似の関係があると考えるのである（右図）。
したがって、時効取得者は、時効取得に関する登記をしなければ、第三者に所有権を対抗することができない。
■参照項目&類似過去問
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対抗問題：時効完成前後の第三者（民法[07]2(2)）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 時効完成後の第三者 | |||
| 1 | R05-06-イ | Ａ所有の甲土地についてＢの取得時効が完成した後に、ＡがＣに対して甲土地を売却しＣが所有権移転登記を備え、Ｂが、Ｃの登記の日から所有の意思をもって平穏にかつ公然と時効取得に必要な期間占有を継続した場合、所有権移転登記を備えていなくても、甲土地の所有権の時効取得をＣに対抗することができる。 | ◯ |
| 2 | R05-06-ウ | Ａ所有の甲土地についてＢの取得時効完成後、Ｂへの所有権移転登記がなされないままＣがＡを債務者として甲土地にＡから抵当権の設定を受けて抵当権設定登記をした場合において、Ｂがその後引き続き所有の意思をもって平穏にかつ公然と時効取得に必要な期間占有を継続した場合、特段の事情がない限り、再度の時効取得により、Ｂは甲土地の所有権を取得し、Ｃの抵当権は消滅する。 | ◯ |
| 3 | H19-06-4 | 取得時効の完成により甲不動産の所有権を適法に取得した者は、その旨を登記しなければ、時効完成後に甲不動産を旧所有者から取得して所有権移転登記を経た第三者に所有権を対抗できない。 | ◯ |
| 4 | H13-05-4 | ＡからＢ、ＢからＣに、甲地が順次売却され、ＡからＢに対する所有権移転登記がなされた。ＢからＣへの売却前に、取得時効の完成により甲地の所有権を取得したＤがいる場合、Ｄがそれを理由にして所有権登記をＢから取得する前に、Ｄの取得時効につき善意のＣがＢから甲地を購入し、かつ、所有権移転登記を受けたときは、Ｃは甲地の所有権をＥに対抗できる。 | ◯ |
| 5 | H09-06-4 | Ｂが、Ａ所有の土地を占有し取得時効期間を経過した場合で、時効の完成後に、Ａがその土地をＣに譲渡して登記を移転したとき、Ｂは、登記なしにＣに対して時効による甲土地の取得を主張できる。 | × |
| 6 | H07-02-4 | Ａの所有する土地についてＢの取得時効が完成した後、ＡがＣに売却し、登記をＣ名義に移転した場合、Ｂは、Ｃに対して登記がなければ土地の所有権を主張できない。 | ◯ |
| 時効完成前の第三者 | |||
| 1 | R05-06-ア | ＡがＣに対して甲土地を売却し、Ｃが所有権移転登記を備えた後にＢの取得時効が完成した場合には、Ｂは登記を備えていなくても、甲土地の所有権の時効取得をＣに対抗することができる。 | ◯ |
| 2 | R04-10-4 | ＡはＢに対し、自己所有の甲土地を売却し、代金と引換えにＢに甲土地を引き渡したが、その後にＣに対しても甲土地を売却し、代金と引換えにＣに甲土地の所有権登記を移転した。Ｂが甲土地の所有権を時効取得した場合、Ｂは登記を備えなければ、その所有権を時効完成時において所有者であったＣに対抗することはできない。 | × |
| 3 | R03s-06-3 | 第三者のなした登記後に時効が完成して不動産の所有権を取得した者は、当該第三者に対して、登記を備えなくても、時効取得をもって対抗することができる。 | ◯ |
| 4 | R01-01-4 | Ａは、Ａが所有している甲土地をＣに売却した。Ｃが甲土地の所有権移転登記を備えた後に甲土地につき取得時効が完成したＢは、甲土地の所有権移転登記を備えていなくても、Ｃに対して甲土地の所有権を主張することができる。 | ◯ |
| 5 | H27-04-3 | Ａから甲土地を買い受けたＣが所有権の移転登記を備えた後に、Ｂについて甲土地所有権の取得時効が完成した場合、Ｂは、Ｃに対し、登記がなくても甲土地の所有者であることを主張することができる。 | ◯ |
| 6 | H24-06-1 | Ａ所有の甲土地に甲土地につき、時効により所有権を取得したＢは、時効完成前にＡから甲土地を購入して所有権移転登記を備えたＣに対して、時効による所有権の取得を主張することができない。 | × |
| 7 | H22-04-3 | Ｂが時効により甲土地の所有権を取得した旨主張している場合、取得時効の進行中にＡＣ間で売買契約及び所有権移転登記がなされ、その後に時効が完成しているときには、Ｂは登記がなくてもＣに対して所有権を主張することができる。 | ◯ |
| 8 | H10-02-3 | ＣがＢの取得時効完成前にＡから甲土地を買い受けた場合には、Ｃの登記がＢの取得時効完成の前であると後であるとを問わず、Ｂは、登記がなくても、時効による甲土地の所有権の取得をＣに対抗することができる。 | ◯ |
| 9 | H04-04-3 | Ａの所有地についてＢが善意無過失で占有を開始し、所有の意思をもって、平穏かつ公然に７年間占有を続けた後、ＡがＣにその土地を売却し、所有権移転登記を完了してもＢは、その後３年間占有を続ければ、その土地の所有権を時効取得し、Ｃに対抗することができる。 | ◯ |
| 時効期間の起算点 | |||
| 1 | H22-03-3 | 時効期間は、時効の基礎たる事実が開始された時を起算点としなければならず、時効援用者において起算点を選択し、時効完成の時期を早めたり遅らせたりすることはできない。 | ◯ |
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