ＡからＢが建物を買い受ける契約を締結した場合（売主の担保責任についての特約はない。）に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1. この建物がＣの所有で、ＣにはＡＢ間の契約締結時からこれを他に売却する意思がなく、ＡがＢにその所有権を移転することができない場合でも、ＡＢ間の契約は有効に成立する。
2. Ａが、この建物がＡの所有に属しないことを知らず、それを取得してＢに移転できない場合は、ＢがＡの所有に属しないことを知っていたときでも、Ａは、Ｂの受けた損害を賠償しなければ、ＡＢ間の契約を解除することができない。
   （廃止された条文に関する出題のため削除します。）
3. ＡがＤに設定していた契約の内容に適合しない抵当権の実行を免れるため、ＢがＤに対しＡの抵当債務を弁済した場合で、ＢがＡＢ間の契約締結時に抵当権の存在を知っていたとき、Ｂは、Ａに対し、損害の賠償請求はできないが、弁済額の償還請求はすることができる。
4. Ｂが、この建物の引渡し後、建物の柱の数本に、しろありによる被害があることを発見した場合は、ＡがＡＢ間の契約締結時にこのことを知っていたときでないと、Ｂは、Ａに損害賠償の請求をすることはできない。

正解：１

1 正しい

他人物売買契約も、当事者間（ＡＢ間）においては有効である（民法561条）。
目的物の所有者Ｃに売却の意思がなかったとしても、この結論には変わりがない（最判昭25.10.26）。

■参照項目&類似過去問

3 誤り

■損害賠償請求について

民法は、売主が買主に移転した権利が契約の内容に適合しないものである場合についても、目的物が契約の内容に適合しないものである場合のルールを準用している（同法565条）。
したがって、「Ｄの抵当権が設定されていること」がＡＢ間の契約の内容に適合しないのであれば、買主Ｂは、売主Ａの担保責任を追及することが可能である。そして、担保責任を追及する方法の一つとして、損害賠償の請求も可能である（同法564条、415条）。
本肢は、「損害の賠償請求はできない」とする点が誤り。

■弁済額の償還請求について

買い受けた不動産について契約の内容に適合しない抵当権が存していた場合において、買主Ｂが費用を支出してその不動産の所有権を保存したときは、Ｂは、売主Ａに対し、その費用の償還を請求することができる（民法570条）。

■参照項目&類似過去問

4 誤り

「建物を買い受ける契約を締結」したのに、引渡しを受けた建物には「しろありによる被害」がありました。これは、売主の契約不適合責任が問われるケースです（民法562条、563条、564条）。
契約不適合があった場合、買主は、売主に対して債務不履行を理由に損害賠償請求をすることができます（同法564条、415条１項本文）。ただし、例外的に、売主が自分に帰責事由がないことを証明すれば、この損害賠償責任を免れることができます（同項ただし書き）。

本肢では、「売主Ａが契約締結時に契約不適合の事実を知っていたとき」に限って、買主ＢがＡに損害賠償請求をすることができるとしています。
しかし、事実を知っていたかどうか、の問題ではありません。Ａが「自分に帰責事由がないこと」を証明しない限り、契約不適合の事実を知らなかった場合でも、Ｂに生じた損害を賠償する義務を負います。

※「契約不適合について知らなかったら損害賠償を請求されない。」というルールであれば、売主は、「何も知らなければ何の損害も賠償しない。」というおかしな結果が出ます。「知らないほど得をする。」というのは理不尽です。「建物状況調査なんて絶対しちゃダメ！」ということになってしまいます。

■参照項目&類似過去問

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