土地の売買契約に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. その土地が第三者の所有であって、当該第三者に譲渡の意思がないときは、契約は無効となる。
2. その土地に欠陥があって、買主がそのことを知らなかったときは、買主は、その事実を知ったとき、欠陥の程度に関係なく、契約を解除することができる。
3. その土地に権利を主張する者がいて、買主が買い受けた土地の所有権の一部を失うおそれがあるときは、買主は、売主が相当の担保を提供しない限り、その危険の限度に応じて代金の一部の支払いを拒むことができる。
4. その土地に抵当権が設定されていて、買主がそのことを知らなかったときであっても、買主は、その事実を知ったとき、抵当権が行使された後でなければ、契約を解除することができない。

正解：３

1 誤り

他人物売買も契約として有効である。この契約により、売主は、第三者から土地の所有権を取得して買主に移転する義務を負う（民法561条）。
目的物の所有者に譲渡の意思がなかったとしても、この結論には変わりがない（最判昭25.10.26）。

■参照項目&類似過去問

2 誤り

売買契約の目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しない場合、買主に債務不履行が認められる。この場合、売主の担保責任を追及することができる。
そして、担保責任を追及する方法の一つとして、契約の解除も可能である（民法564条、541条、542条）。

しかし、「債務の不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるとき」は、契約を解除することができない（同法541条ただし書き）。
本肢は、「欠陥の程度に関係なく」とする点が誤っている。

■参照項目&類似過去問

3 正しい

売買の目的について権利を主張する者があるために買主がその買い受けた権利の全部又は一部を取得することができず、又は失うおそれがあるときは、買主は、その危険の程度に応じて、代金の全部又は一部の支払を拒むことができる（民法576条本文）。ただし、売主が相当の担保を供したときは、この限りでない（同条ただし書き）。

■参照項目&類似過去問

4 誤り

民法は、売主が買主に移転した権利が契約の内容に適合しないものである場合についても、目的物が契約の内容に適合しないものである場合のルールを準用している（同法565条）。
したがって、「その土地に抵当権が設定されていること」が売買契約の内容に適合しないのであれば、買主は、売主の担保責任を追及することが可能である。
担保責任を追及する方法の一つとして、契約を解除することができる（同法564条、541条）。
解除ができるのは、抵当権の実行後には限られない。実行の前でも、解除は可能である。本肢は、「抵当権が行使された後でなければ、契約を解除することができない」とする点が誤り。

※抵当権の実行前でも、担保責任を追及することができる。この点は、令和２年以前の民法と大きく違っている。

■参照項目&類似過去問

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