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- 賃貸借の存続期間を40年と定めた場合には、ケース①では書面で契約を締結しなければ期間が30年となってしまうのに対し、ケース②では口頭による合意であっても期間は40年となる。
- ケース①では、賃借人は、甲土地の上に登記されている建物を所有している場合には、甲土地が第三者に売却されても賃借人であることを当該第三者に対抗できるが、ケース②では、甲土地が第三者に売却された場合に賃借人であることを当該第三者に対抗する方法はない。
- 期間を定めない契約を締結した後に賃貸人が甲土地を使用する事情が生じた場合において、ケース①では賃貸人が解約の申入れをしても合意がなければ契約は終了しないのに対し、ケース②では賃貸人が解約の申入れをすれば契約は申入れの日から１年を経過することによって終了する。
- 賃貸借の期間を定めた場合であって当事者が期間内に解約する権利を留保していないとき、ケース①では賃借人側は期間内であっても１年前に予告することによって中途解約することができるのに対し、ケース②では賃貸人も賃借人もいつでも一方的に中途解約することができる。
正解：３
借地借家法と民法
「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」を借地権といいます（借地借家法２条１号）。借地権に関しては、民法に優先して、借地借家法が適用されます。本問では、ケース①がこれにあたります。
一方、建物所有の目的がない場合（本問のケース②）には、借地借家法が適用されません。民法だけを基準に考えることになります。
| 内容 | 適用される法律 | |
| ケース① | 建物の所有を目的とした賃貸 | 借地借家法＋民法 |
| ケース② | 建物の所有を目的とせずに資材置場として賃貸 | 民法のみ |
1 誤り
■ケース①
借地借家法では、借地権の存続期間を最低でも30年と定めています（同法３条本文）。ただし、これより長い期間を定めた場合には、その定めた期間が契約期間となります（同条ただし書き）。
本肢のケースでは、当事者間で存続期間を40年と定めているのですから、契約期間は40年です。「期間が30年となってしまう」とする点が誤っています。
※一般定期借地権や事業用定期借地権でない限り、契約自体を書面で締結する必要はありません。
■ケース②
民法では、賃貸借契約の存続期間の上限を50年としていて、それより長い期間を定めた場合は、存続期間が50年ということになります（同法604条）。したがって、契約期間を40年と定めた場合には、期間は40年ということになります。
| 適用される法律 | 契約期間 | |
| ケース① | 借地借家法 | 最短30年 |
| ケース② | 民法 | 最長50年 |
■参照項目&類似過去問
内容を見る
借地権の存続期間（当初の存続期間）（借地借家法[01]2(1)）
賃借権の存続期間（民法）（民法[26]2(1)）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R01-11-2 | 賃貸借契約が建物の所有を目的とする場合、公正証書で契約を締結しなければ、ケース①（期間50年）の期間は30年となり、ケース②（期間15年）の期間は15年となる。 | × |
| 2 | H30-11-2 | [ＡとＢとの間で、Ａ所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約を締結する。]本件契約が居住用の建物の所有を目的とする場合には、借地権の存続期間を20年とし、かつ、契約の更新請求をしない旨を定めても、これらの規定は無効となる。 | ◯ |
| 3 | H30-11-3 | [ＡとＢとの間で、Ａ所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約を締結する。]本件契約において借地権の存続期間を60年と定めても、公正証書によらなければ、その期間は30年となる。 | × |
| 4 | H29-11-2 | 賃借権の存続期間を10年と定めた場合、賃貸借契約が居住の用に供する建物を所有することを目的とするものであるときは存続期間が30年となる。 | ◯ |
| 5 | H26-11-1 | 存続期間40年と定めた場合、書面で契約を締結しなければ期間が30年となる。 | × |
| 6 | H26-11-3 | 期間を定めない契約を締結した場合、賃貸人が解約の申入れをしても合意がなければ契約は終了しない。 | ◯ |
| 7 | H20-13-1 | 建物所有目的の賃貸借契約において、賃貸借契約の期間の上限は50年である。 | × |
| 8 | H20-13-3 | 期間の定めがない場合、貸主は、契約開始から30年過ぎなければ、解約の申入れができない。 | ◯ |
| 9 | H19-13-4 | 期間の定めがない場合、貸主は、正当事由があればいつでも解約申入れできる。 | × |
| 10 | H18-13-1 | 小売業を行う目的で公正証書によらず賃貸借契約を締結した場合、存続期間35年という約定は有効である。 | ◯ |
| 11 | H07-12-1 | 期間の定めがない場合、堅固な建物については30年、非堅固な建物は20年となる。 | × |
| 12 | H05-11-1 | 存続期間を25年・35年のいずれと定めようと、契約期間は30年となる。 | × |
| 13 | H01-12-1 | 存続期間を10年と定めた場合、その約定はなかったものとみなされ、契約期間は20年となる。 | × |
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R01-11-1 | 賃貸借契約が建物を所有する目的ではなく、資材置場とする目的である場合、ケース①（期間50年）は期間の定めのない契約になり、ケース②（期間15年）では期間は15年となる。 | × |
| 2 | 29-11-2 | 賃借権の存続期間を10年と定めた場合、賃貸借契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは存続期間は10年である。 | ◯ |
| 3 | 26-11-1 | 口頭による合意で存続期間を40年と定めた場合、期間は40年となる。 | × |
| 4 | 22-22-4 | 賃貸借の存続期間については、民法上は50年を超えることができないこととされているが、農地の賃貸借についても、50年までの存続期間が認められる。 | ◯ |
| 5 | 20-13-1 | 駐車場用地の賃貸借契約において、契約期間を60年と合意すればそのとおり有効である。 | × |
| 6 | 18-13-1 | 駐車場用地の賃貸借契約で契約期間を35年とした場合、期限は定めなかったものとみなされる。 | × |
2 誤り
■ケース①
借地の上に登記されている建物を所有している場合、借地権者は、第三者に借地権を対抗することができます（借地借家法10条１項）。この点に関しては、正しい記述です。
■ケース②
民法では、不動産の賃借権を登記することで、第三者に対抗することができると定めています（同法605条）。
このような方法がある以上、「賃借人であることを当該第三者に対抗する方法はない」とする本肢は、誤りです。
| 適用される法律 | 対抗要件 | |
| ケース① | 借地借家法 ＋民法 |
土地上の建物の登記 賃借権の登記 |
| ケース② | 民法 | 賃借権の登記 |
■参照項目&類似過去問
内容を見る
借地権の対抗要件（借地借家法[02]1(1)(2)）
賃借権の対抗要件（民法[26]3(2)）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R03s-06-2 | 土地の賃借人として当該土地上に登記ある建物を所有する者は、当該土地の所有権を新たに取得した者と対抗関係にある第三者に該当する。 | ◯ |
| 2 | R03s-11-3 | 借地権者が借地上の建物にのみ登記をしている場合、当該借地権を第三者に対抗することができるのは、当該建物の敷地の表示として記載されている土地のみである。 | ◯ |
| 3 | R02s-11-1 | 借地権者が借地権の登記をしておらず、当該土地上に所有権の登記がされている建物を所有しているときは、これをもって借地権を第三者に対抗することができるが、建物の表示の登記によっては対抗することができない。 | × |
| 4 | R02s-11-3 | 土地の賃借人が登記ある建物を所有している場合であっても、その賃借人から当該土地建物を賃借した転借人が対抗力を備えていなければ、当該転借人は転借権を第三者に対抗することができない。 | × |
| 5 | R02s-11-4 | 借地権者が所有する数棟の建物が一筆の土地上にある場合は、そのうちの一棟について登記があれば、借地権の対抗力が当該土地全部に及ぶ。 | ◯ |
| 6 | R02-11-1 | Ａ所有の甲土地につき、Ｂとの間で居住の用に供する建物の所有を目的として存続期間30年の約定で賃貸借契約が締結された。Ｂは、借地権の登記をしていなくても、甲土地の引渡しを受けていれば、本件契約締結後に甲土地を購入したＣに対して借地権を主張することができる。 | × |
| 7 | H30-11-4 | [ＡとＢとの間で、Ａ所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約を締結する。]Ｂは、甲土地につき借地権登記を備えなくても、Ｂと同姓でかつ同居している未成年の長男名義で保存登記をした建物を甲土地上に所有していれば、甲土地の所有者が替わっても、甲土地の新所有者に対し借地権を対抗することができる。 | × |
| 8 | H29-11-1 | （Ａ所有の甲土地につき、平成29年10月１日にＢとの間で賃貸借契約（本件契約）が締結された。）Ａが甲土地につき、本件契約とは別に、平成29年９月１日にＣとの間で建物所有を目的として賃貸借契約を締結していた場合、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは、本件契約よりもＣとの契約が優先する。 | × |
| 9 | H28-11-1 | ［Ａが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてＢから乙土地を賃借］Ａが甲建物を所有していても、建物保存登記をＡの子Ｃ名義で備えている場合には、Ｂから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたＤに対して、Ａは借地権を対抗することができない。 | ◯ |
| 10 | H28-11-2 | ［Ａが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてＢから乙土地を賃借］Ａが甲建物を所有していても、登記上の建物の所在地番、床面積等が少しでも実際のものと相違している場合には、建物の同一性が否定されるようなものでなくても、Ｂから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたＥに対して、Ａは借地権を対抗することができない。 | × |
| 11 | H26-07-2 | 借地権者が借地上の建物につき自己名義で保存登記をしている場合、借地の不法占拠者に対し、賃借権に基づいて妨害排除を求めることができる。 | ◯ |
| 12 | H26-11-2 | 借地上の建物の登記があれば、土地が第三者に売却されても、借地権を対抗可。 | ◯ |
| 13 | H25-12-3 | 二筆ある土地の借地権者が、一筆の土地上に登記ある建物を所有し、他方の土地は庭として使用している場合、後者の土地には対抗力が及ばない。 | ◯ |
| 14 | H24-11-1 | 建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約において、借地権の登記がなくても、その土地上の建物に借地人が自己を所有者と記載した表示の登記をしていれば、借地権を第三者に対抗することができる。 | ◯ |
| 15 | H24-11-3 | 土地の転借人は、転貸人たる賃借人が対抗力ある建物を所有していれば、賃借権を対抗可。 | ◯ |
| 16 | H20-13-4 | 口頭の借地契約でも、借地上の建物の登記があれば、借地権を対抗可。 | ◯ |
| 17 | H18-13-4 | 公正証書で借地契約をしても、対抗力が認められない場合がある。 | ◯ |
| 18 | H15-13-1 | 借地上の建物の保存登記があれば、借地権を対抗可。 | ◯ |
| 19 | H11-13-1 | 自己名義の保存登記があっても、居住していなければ対抗不可。 | × |
| 20 | H11-13-2 | 配偶者名義の保存登記があっても、対抗不可。 | ◯ |
| 21 | H11-13-3 | 一筆の土地上にある２棟の建物のうち１棟について自己名義の保存登記があれば、全体について借地権を対抗可。 | ◯ |
| 22 | H11-13-4 | 所在地番が多少相違しても同一性が認識できれば対抗可。 | ◯ |
| 23 | H08-13-1 | 長男名義の保存登記があれば、対抗可。 | × |
| 24 | H08-13-2 | 自己名義の保存登記があれば、強制競売の競落者にも対抗可。 | ◯ |
| 25 | H08-13-4 | 定期借地権の場合、公正証書で契約締結していれば、建物の登記がなくても対抗可。 | × |
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | H29-11-1 | （Ａ所有の甲土地につき、平成29年10月１日にＢとの間で賃貸借契約（本件契約）が締結された。）Ａが甲土地につき、本件契約とは別に、平成29年９月１日にＣとの間で建物所有を目的として賃貸借契約を締結していた場合、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは、本件契約よりもＣとの契約が優先する。 | × |
| 2 | H28-14-2 | 登記することができる権利には、抵当権及び賃借権が含まれる。 | ◯ |
| 3 | H26-11-2 | 建物の所有を目的とせずに資材置場として借りている土地が第三者に売却された場合に賃借人であることを当該第三者に対抗する方法はない。 | × |
| 4 | H20-13-4 | 平置きの駐車場用地として利用するための土地の賃貸借契約を書面で行っても、賃借権の登記をしない場合、土地の譲受人に賃借権を対抗できない。 | ◯ |
3 正しい
■ケース①
期間を定めない借地契約を締結した場合、その期間は30年ということになります（肢１。借地借家法３条本文）。この期間内は、賃貸人が解約の申入れをしたとしても契約は終了しません。契約を期間内に終了させるためには、賃貸人と賃借人の双方が合意する必要があります。
■ケース②
賃貸借期間を定めなかったときは、各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができます。この場合、土地の賃貸借では申入日から１年経過したときに、賃貸借が終了します（民法617条１項１号）。
| 適用される法律 | 期間の定めのない契約の解約 | |
| ケース① | 借地借家法 | 契約期間は30年 |
| ケース② | 民法 | いつでも解約申入れ可能 →１年後に終了 |
■参照項目&類似過去問
内容を見る
借地権の存続期間（当初の存続期間）（借地借家法[01]2(1)）
土地賃貸借の中途解約（民法[26]7）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R01-11-2 | 賃貸借契約が建物の所有を目的とする場合、公正証書で契約を締結しなければ、ケース①（期間50年）の期間は30年となり、ケース②（期間15年）の期間は15年となる。 | × |
| 2 | H30-11-2 | [ＡとＢとの間で、Ａ所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約を締結する。]本件契約が居住用の建物の所有を目的とする場合には、借地権の存続期間を20年とし、かつ、契約の更新請求をしない旨を定めても、これらの規定は無効となる。 | ◯ |
| 3 | H30-11-3 | [ＡとＢとの間で、Ａ所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約を締結する。]本件契約において借地権の存続期間を60年と定めても、公正証書によらなければ、その期間は30年となる。 | × |
| 4 | H29-11-2 | 賃借権の存続期間を10年と定めた場合、賃貸借契約が居住の用に供する建物を所有することを目的とするものであるときは存続期間が30年となる。 | ◯ |
| 5 | H26-11-1 | 存続期間40年と定めた場合、書面で契約を締結しなければ期間が30年となる。 | × |
| 6 | H26-11-3 | 期間を定めない契約を締結した場合、賃貸人が解約の申入れをしても合意がなければ契約は終了しない。 | ◯ |
| 7 | H20-13-1 | 建物所有目的の賃貸借契約において、賃貸借契約の期間の上限は50年である。 | × |
| 8 | H20-13-3 | 期間の定めがない場合、貸主は、契約開始から30年過ぎなければ、解約の申入れができない。 | ◯ |
| 9 | H19-13-4 | 期間の定めがない場合、貸主は、正当事由があればいつでも解約申入れできる。 | × |
| 10 | H18-13-1 | 小売業を行う目的で公正証書によらず賃貸借契約を締結した場合、存続期間35年という約定は有効である。 | ◯ |
| 11 | H07-12-1 | 期間の定めがない場合、堅固な建物については30年、非堅固な建物は20年となる。 | × |
| 12 | H05-11-1 | 存続期間を25年・35年のいずれと定めようと、契約期間は30年となる。 | × |
| 13 | H01-12-1 | 存続期間を10年と定めた場合、その約定はなかったものとみなされ、契約期間は20年となる。 | × |
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R04-06-3 | Ａを貸主、Ｂを借主として、Ａ所有の甲土地につき、資材置場とする目的で期間を２年として、ＡＢ間で、①賃貸借契約を締結した場合と、②使用貸借契約を締結した場合について考える。Ｂは、①では期間内に解約する権利を留保しているときには期間内に解約の申入れをし解約することができ、②では期間内に解除する権利を留保していなくてもいつでも解除することができる。 | ◯ |
| [Q2&3 共通の設定] 甲土地の所有者が甲土地につき、建物の所有を目的として賃貸する場合（ケース①）と、建物の所有を目的とせずに資材置場として賃貸する場合（ケース②）について考える。 | |||
| 2 | H26-11-3 | 期間を定めない契約を締結した後に賃貸人が甲土地を使用する事情が生じた場合において、ケース①では賃貸人が解約の申入れをしても合意がなければ契約は終了しないのに対し、ケース②では賃貸人が解約の申入れをすれば契約は申入れの日から１年を経過することによって終了する。 | ◯ |
| 3 | H26-11-4 | 賃貸借の期間を定めた場合であって当事者が期間内に解約する権利を留保していないとき、ケース①では賃借人側は期間内であっても１年前に予告することによって中途解約することができるのに対し、ケース②では賃貸人も賃借人もいつでも一方的に中途解約することができる。 | × |
| 4 | H20-13-3 | Ａが所有している甲土地を平置きの駐車場用地として利用しようとするＢに貸す場合と、一時使用目的ではなく建物所有目的を有するＣに貸す場合について考える。土地賃貸借契約の期間を定めなかった場合、Ａは、Ｂに対しては、賃貸借契約開始から１年が経過すればいつでも解約の申入れをすることができるのに対し、Ｃに対しては、賃貸借契約開始から30年が経過しなければ解約の申入れをすることができない。 | × |
4 誤り
■ケース①＝ケース②
土地賃貸借の中途解約について、借地借家法に特別の規定はありません。したがって、ケース①でも、ケース②と同様、民法を基準とすることになります。
そして、民法では、中途解約権を留保した場合に限って、中途解約を認めています（民法618条）。本肢では、「期間内に解約する権利を留保していない」というのですから、中途解約は不可能です。
ケース①については「１年前に予告することによって中途解約することができる」とする点が誤りです。また、ケース②については「いつでも一方的に中途解約することができる」とする点が誤っています。
| 適用される法律 | 中途解約 | |
| ケース① | 民法 | 原則：できない 例外：中途解約権を留保したとき |
| ケース② | 民法 |
■参照項目&類似過去問
内容を見る
土地賃貸借の中途解約（民法[26]7）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R04-06-3 | Ａを貸主、Ｂを借主として、Ａ所有の甲土地につき、資材置場とする目的で期間を２年として、ＡＢ間で、①賃貸借契約を締結した場合と、②使用貸借契約を締結した場合について考える。Ｂは、①では期間内に解約する権利を留保しているときには期間内に解約の申入れをし解約することができ、②では期間内に解除する権利を留保していなくてもいつでも解除することができる。 | ◯ |
| [Q2&3 共通の設定] 甲土地の所有者が甲土地につき、建物の所有を目的として賃貸する場合（ケース①）と、建物の所有を目的とせずに資材置場として賃貸する場合（ケース②）について考える。 | |||
| 2 | H26-11-3 | 期間を定めない契約を締結した後に賃貸人が甲土地を使用する事情が生じた場合において、ケース①では賃貸人が解約の申入れをしても合意がなければ契約は終了しないのに対し、ケース②では賃貸人が解約の申入れをすれば契約は申入れの日から１年を経過することによって終了する。 | ◯ |
| 3 | H26-11-4 | 賃貸借の期間を定めた場合であって当事者が期間内に解約する権利を留保していないとき、ケース①では賃借人側は期間内であっても１年前に予告することによって中途解約することができるのに対し、ケース②では賃貸人も賃借人もいつでも一方的に中途解約することができる。 | × |
| 4 | H20-13-3 | Ａが所有している甲土地を平置きの駐車場用地として利用しようとするＢに貸す場合と、一時使用目的ではなく建物所有目的を有するＣに貸す場合について考える。土地賃貸借契約の期間を定めなかった場合、Ａは、Ｂに対しては、賃貸借契約開始から１年が経過すればいつでも解約の申入れをすることができるのに対し、Ｃに対しては、賃貸借契約開始から30年が経過しなければ解約の申入れをすることができない。 | × |
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