次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1. 借地権の存続期間を契約で30年と定めた場合には、当事者が借地契約を更新する際、その期間を更新の日から30年以下に定めることはできない。
2. 借地権の存続期間が満了する場合、借地権者が契約の更新を請求したとき、その土地上に建物が存在する限り、借地権設定者は異議を述べることができない。
3. 借地権者が借地上の建物にのみ登記をしている場合、当該借地権を第三者に対抗することができるのは、当該建物の敷地の表示として記載されている土地のみである。
4. 借地権設定者は、弁済期の到来した最後の３年分の地代等について、借地権者がその土地において所有する建物の上に先取特権を有する。

正解：3

設定の確認

Ａ、Ｂなどの名前がなく、「借地権」「借地契約」「借地権者」「借地権設定者」と法律用語がむき出しです。慣れていない人のために、用語と人物の関係を図に描いておきます。

1 誤り

借地契約を更新する場合、その期間は10年以上であることが必要です。また、その更新が最初の更新であれば、期間は、20年以上でなければなりません（借地借家法４条）。

借地権の存続期間

いずれの場合であっても、更新後の借地権の存続期間を30年以下に定めることが可能です。
更新前に存続期間を30年と定めたからといって、更新後の期間を「30年以下に定めることはできない」わけではありません。

■参照項目&類似過去問

2 誤り

契約の法定更新

借地権者が契約の更新を請求し、借地上に建物が存在する場合でも、借地権設定者は、異議を述べることができます（借地借家法５条１項ただし書き）。
本肢は、「異議を述べることができない」とする点が誤りです。

※借地権設定者の異議に正当事由があれば、契約は、更新されることなく終了します（借地借家法６条）。

■参照項目&類似過去問

3 正しい

二筆以上ある土地の借地権者が、そのうちの一筆の土地上に登記ある建物を所有し、それ以外の土地は庭として使用していたケースに関する判例（最判昭40.06.29）からの出題です。この判例については、平成25年問12肢3で、既に一度出題されています。

借地の上に登記されている建物を所有している場合、借地権者は、第三者に借地権を対抗することができます（借地借家法10条１項）。
本肢では、登記ある建物を所有している土地に関して、この条文が適用されます。つまり、借地権を第三者に対抗することができるわけです。しかし、庭として使用している土地については、土地上に登記ある建物がないため、対抗要件が存在しません。このような土地については、対抗力が及びません。

■参照項目&類似過去問

4 誤り

借地権設定者は、弁済期の到来した最後の２年分の地代等について、借地権者がその土地において所有する建物の上に先取特権を有します（借地借家法12条１項）。
「３年分」ではありません。

※借地権設定者の先取特権については、過去に平成03年問12肢4で一度問われただけです。そのときは、「最後の１年分」というヒッカケでした。

■参照項目&類似過去問

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