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甲土地につき、期間を50年と定めて賃貸借契約を締結しようとする場合（以下「ケース①」という。）と、期間を15年と定めて賃貸借契約を締結しようとする場合（以下「ケース②」という。）に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 賃貸借契約が建物を所有する目的ではなく、資材置場とする目的である場合、ケース①は期間の定めのない契約になり、ケース②では期間は15年となる。
2. 賃貸借契約が建物の所有を目的とする場合、公正証書で契約を締結しなければ、ケース①の期間は30年となり、ケース②の期間は15年となる。
3. 賃貸借契約が居住の用に供する建物の所有を目的とする場合、ケース①では契約の更新がないことを書面で定めればその特約は有効であるが、ケース②では契約の更新がないことを書面で定めても無効であり、期間は30年となる。
4. 賃貸借契約が専ら工場の用に供する建物の所有を目的とする場合、ケース①では契約の更新がないことを公正証書で定めた場合に限りその特約は有効であるが、ケース②では契約の更新がないことを公正証書で定めても無効である。

正解：3

前提となる知識

土地の賃借権には、様々な種類があります。これらをしっかり比較した上で理解しておきましょう。

1 誤り

■民法上の賃貸借

「建物を所有する目的ではなく、資材置場とする目的」だというのですから、借地借家法は適用されません（同法２条１号）。民法の適用のみを考えることになります。

民法では、賃貸借契約について、最長期間を50年と定めています（同法604条１項前段）。契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、50年ということになります（同項後段）。

■本肢では

ケース①では、期間を50年と定めています。これは民法が定める最長期間の枠内ですから、契約期間は、その定めの通り、50年ということになります。ケース②では、期間を15年として、50年より短い期間を定めています。契約期間は、その定めの通り、15年です。

■参照項目&類似過去問

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2 誤り

■借地借家法上の借地権

「建物の所有を目的とする」ので、借地借家法上の借地権として保護されます（同法２条１号）。

同法では、借地権の存続期間を30年と定めています（同法３条本文）。ただし、30年より長い期間を定めた場合には、その定めた期間が存続期間です（同条ただし書き）。逆に、30年より短い期間を定めた場合、存続期間は、30年ということになります。

■本肢では

ケース①では、期間を50年として、30年より長い期間を定めています。この場合、存続期間は、50年ということになります。ケース②では、期間を15年として、30年より短い期間を定めています。この場合、存続期間は、30年です。

■参照項目&類似過去問

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3 正しい

■一般定期借地権

ケース①でも②でも、「契約の更新がない」とありますから、定期借地権の設定が問題になっています。「居住の用に供する建物の所有を目的」とするわけですから、事業用定期借地権を利用することはできません（借地借家法23条１項、２項）。利用可能なのは、一般定期借地権です（同法22条）。


一般定期借地権を設定する場合、存続期間を50年以上にする必要があります（同条１項前段）。また、特約は、公正証書によるなど書面でしなければなりません（同項後段。電磁的記録による特約も、書面によるものとみなされます。同条２項）。

■本肢では

ケース①では、存続期間を50年としており、契約の更新がないことを書面で定めています。したがって、一般定期借地権とする特約は、有効です。
ケース②では、存続期間が15年というのですから、そもそも一般定期借地権を設定することができません。書面で定めたとしても、一般定期借地権とする特約は無効です。したがって、特約のない普通借地権が成立します。この場合、契約期間は、30年ということになります（肢２参照）。

■参照項目&類似過去問

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4 誤り

■一般定期借地権又は事業用定期借地権

ケース①でも②でも、「契約の更新がない」とありますから、定期借地権の設定が問題になっています。「工場の用に供する建物の所有を目的」とするわけですから、一般定期借地権だけでなく、事業用定期借地権を利用することも可能です（借地借家法22条、23条１項、２項）。

事業用期借地権を設定する場合、契約は、公正証書によってしなければなりません。

■本肢では

ケース①では、存続期間が50年ですから、一般定期借地権とすることができます。この場合、契約は書面ですればよく、その書面が公正証書であることまでは求められていません。
ケース②では、公正証書を用いて事業用定期借地権を成立させれば、存続期間を15年とすることも可能です。

■参照項目&類似過去問

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