■講義編■借地借家法[04]定期借地権等
契約期間の満了後、更新されることなく終了する借地権を定期借地権といいます。定期借地権には、一般的なものの他に、事業用定期借地権と建物譲渡特約付借地権があります。
それぞれの借地権について、どのような用途のときに設定できるのか、契約の期間はどれくらいか、契約にあたり公正証書などの書面が必要か、など様々な論点があります。
Contents
1.定期借地権
(1).定期借地権とは
契約更新のない借地権
(2).定期借地権の種類
①まとめ
②一般定期借地権・③事業用定期借地権
適用されない規定（例）
- 契約の更新⇒[01]2(2)、3
- 建物築造による存続期間の延長⇒[01]4(1)
- 建物買取請求権⇒[02]3
一般定期借地権（借地借家法[04]1(2)②）
事業用定期借地権（借地借家法[04]1(2)③）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R03-11-1 | 事業の用に供する建物を所有する目的とし、期間を60年と定める場合には、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を書面で合意すれば、公正証書で合意しなくても、その旨を借地契約に定めることができる。 | ◯ |
| 2 | R03-11-2 | 居住の用に供する建物を所有することを目的とする場合には、公正証書によって借地契約を締結するときであっても、期間を20年とし契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を借地契約に定めることはできない。 | ◯ |
| 3 | R01-11-3 | 賃貸借契約が居住の用に供する建物の所有を目的とする場合、期間を50年と定めたときは契約の更新がないことを書面で定めればその特約は有効であるが、期間を15年と定めたときは契約の更新がないことを書面で定めても無効であり、期間は30年となる。 | ◯ |
| 4 | R01-11-4 | 賃貸借契約が専ら工場の用に供する建物の所有を目的とする場合、期間を50年と定めたときは契約の更新がないことを公正証書で定めた場合に限りその特約は有効であるが、期間を15年と定めたときは契約の更新がないことを公正証書で定めても無効である。 | × |
| 5 | 29-11-4 | 賃貸借契約が建物所有を目的としている場合、契約の更新がなく、建物の買取りの請求をしないこととする旨を定めるには、賃貸人はあらかじめ賃借人に対してその旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。 | × |
| 6 | 28-11-3 | Ａが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてＢから乙土地を賃借した。ＡＢ間の賃貸借契約を公正証書で行えば、当該契約の更新がなく期間満了により終了し、終了時にはＡが甲建物を収去すべき旨を有効に規定することができる。 | × |
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R03-11-1 | 事業の用に供する建物を所有する目的とし、期間を60年と定める場合には、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を書面で合意すれば、公正証書で合意しなくても、その旨を借地契約に定めることができる。 | ◯ |
| 2 | R03-11-2 | 事業の用に供する建物を所有する目的とし、期間を60年と定める場合には、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を書面で合意すれば、公正証書で合意しなくても、その旨を借地契約に定めることができる。 | ◯ |
| 3 | R01-11-4 | 賃貸借契約が専ら工場の用に供する建物の所有を目的とする場合、期間を50年と定めたときは契約の更新がないことを公正証書で定めた場合に限りその特約は有効であるが、期間を15年と定めたときは契約の更新がないことを公正証書で定めても無効である。 | × |
| 4 | 30-11-1 | [ＡとＢとの間で、Ａ所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約を締結する。]本件契約が専ら事業の用に供する建物の所有を目的とする場合には、公正証書によらなければ無効となる。 | × |
| 5 | 30-11-2 | [ＡとＢとの間で、Ａ所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約を締結する。]本件契約が居住用の建物の所有を目的とする場合には、借地権の存続期間を20年とし、かつ、契約の更新請求をしない旨を定めても、これらの規定は無効となる。 | ◯ |
| 6 | 29-11-4 | 賃貸借契約が建物所有を目的としている場合、契約の更新がなく、建物の買取りの請求をしないこととする旨を定めるには、賃貸人はあらかじめ賃借人に対してその旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。 | × |
| 7 | 28-11-3 | ［Ａが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてＢから乙土地を賃借］ＡＢ間の賃貸借契約を公正証書で行えば、当該契約の更新がなく期間満了により終了し、終了時にはＡが甲建物を収去すべき旨を有効に規定することができる。 | × |
| 8 | 22-11-1 | 社宅も事業用定期借地権の対象になる。 | × |
| 9 | 22-11-2 | 事業用定期借地権設定契約は公正証書以外の書面で締結することができる。 | × |
| 10 | 18-13-2 | 居住用賃貸マンションは、事業用定期借地権の対象にならない。 | ◯ |
| 11 | 18-13-3 | 小売業を行う目的の土地賃貸借は、期間20年の事業用定期借地権とすることができる。 | ◯ |
| 12 | 14-13-1 | 事業用定期借地権を設定した場合、借主は建物買取請求権を有しない。 | ◯ |
| 13 | 07-12-3 | 賃貸マンションも、事業用定期借地権の対象になる。 | × |
④建物譲渡特約付借地権
★過去の出題例★
建物譲渡特約付借地権（借地借家法[04]1(2)④）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R03-11-3 | Ａは、所有している甲土地につき、Ｂとの間で建物所有を目的とする賃貸借契約を締結する予定である。居住の用に供する建物を所有することを目的とする場合には、借地契約を書面で行えば、借地権を消滅させるため、借地権の設定から20年が経過した日に甲土地上の建物の所有権を相当の対価でＢからＡに移転する旨の特約を有効に定めることができる。 | × |
| 2 | 12-11-1 | 建物譲渡特約は、必ずしも公正証書によって締結する必要はない。 | ◯ |
| 3 | 12-11-2 | 建物譲渡特約が、当事者間の合意によらずに法定更新されることはない。 | ◯ |
| 4 | 12-11-3 | 建物譲渡により賃借人の借地権が消滅した場合で、賃借人がその建物に居住しているときは、直ちに、建物を明け渡さなければならず、賃借の継続を請求することはできない。 | × |
| 5 | 12-11-4 | 土地の賃借人から建物を賃借し、土地賃借人の借地権消滅後もそこに居住している建物賃借人が、土地の賃貸人に対して賃借の継続を請求したときは、一定の場合を除き、期間の定めのない建物賃貸借がされたものとみなされる。 | ◯ |
| 6 | 05-11-4 | ｢借地権の設定から30年経過後に、借地権設定者が借地権者の建物を時価で買い取り、契約は更新しない｣と特約しても、その特約は、無効である。 | × |
2.一時使用目的借地権
(1).一時使用目的とは
臨時設備の設置その他一時使用のために借地権を設定したことが明らかな場合
(2).適用されない規定（例）
- 借地権の存続期間⇒[01]2
- 契約の更新⇒[01]2(2)、3
- 建物滅失時の対応⇒[02]1(3)
- 建物買取請求権⇒[02]3
一時使用目的借地権（借地借家法[04]2）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R03-11-4 | 借地契約が臨時設備の設置その他一時使用のためになされることが明らかである場合には、期間を５年と定め、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を借地契約に定めることができる。 | ◯ |
| 2 | 24-11-4 | 一時使用目的の借地権にも、建物買取請求権の規定が適用される。 | × |
| 3 | 18-13-2 | 一時使用目的の借地権には、契約期間・更新に関する規定が適用されない。 | ◯ |
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1(1)の②の次が④になっていますので、お知らせします。
新しいものにされる際は訂正されたほうが良いように思います。
読みにくいかも知れませんが、
「②一般定期借地権・③事業用定期借地権」
として、②と③を１つの項目と扱っています。
③が抜けているわけではありません。
私の早合点で、ご迷惑をおかけし誠に申し訳ありませんでした。
今後はこのようなことのないよう気をつけたいと思います。
お気になさらず。
お気軽に御質問ください。