ＡがＢとの間で、Ａ所有の甲土地につき建物所有目的で期間を50年とする賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）を締結する場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1. 本件契約に、当初の10年間は地代を減額しない旨の特約を定めた場合、その期間内は、ＢはＡに対して地代の減額請求をすることはできない。
2. 本件契約が甲土地上で専ら賃貸アパート事業用の建物を所有する目的である場合、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を定めるためには、公正証書で合意しなければならない。
3. 本件契約に建物買取請求権を排除する旨の特約が定められていない場合、本件契約が終了したときは、その終了事由のいかんにかかわらず、ＢはＡに対してＢが甲土地上に所有している建物を時価で買い取るべきことを請求することができる。
4. 本件契約がＢの居住のための建物を所有する目的であり契約の更新がない旨を定めていない契約であって、期間満了する場合において甲土地上に建物があり、Ｂが契約の更新を請求したとしても、Ａが遅滞なく異議を述べ、その異議に更新を拒絶する正当な事由があると認められる場合は、本件契約は更新されない。

正解：4

設定の確認

ＡがＢとの間で、Ａ所有の甲土地につき建物所有目的で期間を50年とする賃貸借契約を締結する

1 誤り

地代等を増額しないという特約（不増額特約）は、有効です（借地借家法11条１項ただし書き）。しかし、地代等を減額しないという特約（不減額特約）は、たとえ定めたとしても無効です（同項本文）。

本肢では、「当初の10年間は地代を減額しない旨の特約」を定めています。
しかし、「減額しない」という特約をしても、それは無効です。
したがって、特約にかかわらず、Ｂは、地代の減額を請求することができます。

【参考】借家の借賃増減請求権に関する特約

借地ではなく、借家に関する話であれば、定期建物賃貸借に関しては、借賃の不減額特約をすることが可能です（借地借家法38条９項）。

■参照項目&類似過去問

2 誤り

普通借地権・定期借地権

「契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を定める」というのですから、定期借地権を設定する必要があります。定期借地権以外の借地権（普通借地権）では、このような特約をすることができません。

• 普通借地権＝契約更新のある借地権
• 定期借地権＝契約更新のない借地権

定期借地権の種類

Ｂは、甲土地上に「専ら賃貸アパート事業用の建物を所有」する目的を持っています。つまり、「居住用建物」を経営しようとしているわけです。
この場合、事業用定期借地権を設定することはできません。利用可能なのは、最低50年以上の期間を確保した一般定期借地権に限られます。
そして、一般定期借地権を設定する場合、書面で契約する必要があります（借地借家法22条１項。電磁的記録による契約も、書面による契約とみなされます）。この契約は「書面」によればいいのであって、「公正証書」であることまでは要求されていません。

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3 誤り

建物買取請求権の仕組み

借地権の存続期間が満了し契約更新がない場合、借地権者は、借地権設定者に対し、建物を時価で買い取るように請求することができます。これが建物買取請求権です（借地借家法13条１項）。

建物買取請求権の発生

建物買取請求権が認められるのは、賃貸借契約が期間の満了によって終了する場合に限られます（借地借家法13条１項）。

賃借人の債務不履行によって契約が終了した場合、建物買取請求権は認められません（最判昭35.02.09）。
本肢は、「終了事由のいかんにかかわらず」建物買取請求権が認められるとする点が誤りです。

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4 正しい

借地上に建物が存在し、借地権者Ｂが契約の更新を請求した場合でも、借地権設定者Ａは、異議を述べることができます（借地借家法５条１項ただし書き）。
Ａの異議に正当事由があれば、契約は、更新されることなく終了します（借地借家法６条）。

法定更新が生じる場合

■参照項目&類似過去問

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