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- 賃借権の登記をしない限り賃借人は賃借権を第三者に対抗することができない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。
- 賃貸借契約開始から３年間は賃料を増額しない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。
- 期間満了により賃貸借契約が終了する際に賃借人は造作買取請求をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。
- 賃貸人も賃借人も契約期間中の中途解約をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。
正解：１
設定の確認
1 正しい
建物の賃借権を登記しなくても、建物の引渡しがあったときは、賃借権に対抗力が生じます（借地借家法31条１項）。この規定は、強行規定であり、これに反する特約で建物の賃借人や転借人に不利なものは無効です（同法37条）。
本肢の「賃借権の登記をしない限り賃借人は賃借権を第三者に対抗することができない旨の特約」は、同法31条１項よりも賃借人にとって不利なものですから、無効になります。これは、定期借家契約でも、普通借家契約でも、同様です。
■参照項目&類似過去問
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建物賃貸借の対抗力（借地借家法[06]1）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R04-12-2 | Ａは、Ｂ所有の甲建物につき、賃貸借契約をＢと締結してその日に引渡しを受けた。本件契約が借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるか否かにかかわらず、Ａは、甲建物の引渡しを受けてから１年後に甲建物をＢから購入したＣに対して、賃借人であることを主張できる。 | ◯ |
| 2 | R02-12-1 | ＡとＢとの間でＡ所有の甲建物をＢに対して、居住の用を目的として、期間２年、賃料月額10万円で賃貸する旨の賃貸借契約を締結し、Ｂが甲建物の引渡しを受けた。ＡがＣに甲建物を売却した場合、Ｂは、それまでに契約期間中の賃料全額をＡに前払いしていたことを、Ｃに対抗することができる。 | ◯ |
| 3 | H27-11-3 | ［ＡがＢとの間で、Ａ所有の甲建物について、期間３年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約を締結］Ｃが、ＡＢ間の賃貸借契約締結前に、Ａと甲建物の賃貸借契約を締結していた場合、ＡがＢに甲建物を引き渡しても、Ｃは、甲建物の賃借権をＢに対抗することができる。 | × |
| 4 | H27-12-1 | 賃借権の登記をしない限り賃借人は賃借権を第三者に対抗することができない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。 | ◯ |
| 5 | H22-12-1 | 建物の引渡しを受けていれば、賃借権を対抗可能。 | ◯ |
| 6 | H21-12-3 | 引渡しを受けている場合、建物の賃借権は対抗可、使用借権は対抗不可。 | ◯ |
| 7 | H20-04-4 | 建物の引渡しを受けていれば、賃借権を対抗可能。 | ◯ |
| 8 | H19-14-4 | 登記も引渡しもない場合、定期建物賃借権は対抗不可、一時使用賃借権は対抗可能。 | × |
| 9 | H18-14-2 | 建物の引渡しを受けていれば、賃借権を対抗可能。 | ◯ |
| 10 | H12-12-1 | 賃貸人の承諾を得て転借人に占有させている場合、賃借人は賃借権を対抗不可。 | × |
| 11 | H02-13-1 | 引渡しを受けていないと、常に、賃借権を対抗不可。 | × |
| 12 | H01-13-1 | 建物の引渡しを受けていれば、建物所有権が移転しても、新所有者に賃借権を対抗可能。 | ◯ |
2 誤り
■普通借家契約
普通借家契約において、当事者には、原則として、賃料増減請求権があります（借地借家法32条１項本文）。しかし、不減額特約は効力を認められません。有効なのは、不増額特約のみです（同項ただし書き）。
■定期借家契約
定期借家契約において、当事者には、原則として、賃料増減請求権があります（借地借家法32条１項本文）。ただし、賃料増額請求をしない特約や、賃料減額請求をしない特約も有効です（同法38条９項）。
■参照項目&類似過去問
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借賃増減請求権に関する特約（借地借家法[06]2(2)）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 特約がない場合 | |||
| 1 | R05-12-4 | 現行賃料が定められた時から一定の期間が経過していなければ、賃料増額請求は、認められない。 | × |
| 2 | R02-12-2 | ＡとＢとの間でＡ所有の甲建物をＢに対して、居住の用を目的として、期間２年、賃料月額10万円で賃貸する旨の賃貸借契約を締結し、Ｂが甲建物の引渡しを受けた。本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約であって、賃料改定に関する特約がない場合、経済事情の変動により賃料が不相当となったときは、ＡはＢに対し、賃料増額請求をすることができる。 | ◯ |
| 3 | H24-12-2 | 普通建物賃貸借・定期建物賃貸借の双方につき、特約がなければ、賃料の増減額請求権が発生。 | ◯ |
| 4 | H22-12-4 | 定期建物賃貸借で、特約がなければ、賃料の増減額請求権が発生。 | ◯ |
| 5 | H16-14-1 | 普通建物賃貸借において、使用収益開始前には賃料減額請求は不可。 | ◯ |
| 6 | H16-14-2 | 転貸借契約を締結した場合、賃借人は、賃料の増減額請求権を行使できない。 | × |
| 7 | H13-13-3 | 普通建物賃貸借では、家賃が不相当に高額になった場合、借主は、契約条件にかかわらず減額請求が可能。 | ◯ |
| 8 | H09-12-1 | 家賃の増減について特約のない場合で、経済事情の変動により家賃が不相当に高額となったとき、賃借人は、賃貸人に対し将来に向かって家賃の減額を請求できる。 | ◯ |
| 特約がある場合 | |||
| 1 | R05-12-2 | 当事者間において、一定の期間は建物の賃料を減額しない旨の特約がある場合、現行賃料が不相当になったなどの事情が生じたとしても、この特約は有効である。 | × |
| 2 | H27-12-2 | 賃貸借契約開始から３年間は賃料を増額しない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。 | × |
| 3 | H25-11-4 | 定期建物賃貸借において、賃料改定につき特約がある場合、賃借人は賃貸人に対して賃料の減額請求ができない。 | ◯ |
| 4 | H13-13-3 | 普通建物賃貸借では、家賃が不相当に高額になった場合、借主は、契約条件にかかわらず減額請求が可能。 | ◯ |
| 5 | H13-13-4 | 普通建物賃貸借では、「家賃を減額しない」という特約は無効。 | ◯ |
| 6 | H09-12-2 | 「家賃を増額しない」という特約があっても、増額請求が可能。 | × |
| 7 | H05-12-2 | 「家賃を増額しない」という特約は有効。 | ◯ |
3 誤り
造作買取請求権に関する借地借家法の規定（同法33条）は任意規定に過ぎません（同法37条）。したがって、特約で排除することができます。
これは、普通借家契約でも、定期借家契約でも、同様です。
■参照項目&類似過去問
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造作買取請求権を排除する特約（借地借家法[06]3(3)）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R03s-12-4 | 建物の賃借人Ｂが賃貸人Ａの同意を得て建物に付加した造作がある場合であっても、本件契約終了時にＡに対して借地借家法第33条の規定に基づく造作買取請求権を行使することはできない、という特約は無効である。 | × |
| 2 | H27-12-3 | 期間満了により賃貸借契約が終了する際に賃借人は造作買取請求をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。 | × |
| 3 | H24-12-1 | 普通建物賃貸借、定期建物賃貸借の双方において、特約で造作買取請求権の排除が可能。 | ◯ |
| 4 | H23-12-1 | 普通建物賃貸借、定期建物賃貸借の双方において、特約で造作買取請求権の排除が可能。 | ◯ |
| 5 | H22-12-3 | 定期建物賃貸借で、特約がなければ、造作買取請求権が発生。 | ◯ |
| 6 | H11-14-1 | 普通建物賃貸借において、特約で造作買取請求権の排除が可能。 | ◯ |
| 7 | H07-13-1 | 普通建物賃貸借において、特約で造作買取請求権の排除が可能。 | ◯ |
| 8 | H05-12-4 | 普通建物賃貸借において、造作買取請求権を排除する特約は無効。 | × |
4 誤り
■普通借家契約
賃貸借の期間を定めた場合、原則として、契約期間内に中途解約することはできません。中途解約が可能になるのは、特約によって中途解約する権利を留保したときに限られます（民法618条）。
原則として中途解約できないのですから、そのことを改めて特約で定めたとしても、あまり意味はありません。しかし、あえてそのように定めたとすれば、その特約は有効ということになります。
■定期借家契約
原則的には、普通借家契約と同じです。
ただし、以下の要件を充たせば、中途解約できる旨を留保していなかったとしても、賃借人は、解約の申入れをすることができます（借地借家法38条７項）。この規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効です（同条８項）。
■参照項目&類似過去問
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建物賃貸借の中途解約（借地借家法[07]1(3)②、借地借家法[07]3、民法[26]7(2)）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R04-12-3 | Ａ所有の甲建物（床面積100㎡）につき、居住を目的とした賃貸借契約が借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約である場合、Ｂの中途解約を禁止する特約があっても、やむを得ない事情によって甲建物を自己の生活の本拠として使用することが困難になったときは、Ｂは本件契約の解約の申入れをすることができる。 | ◯ |
| 2 | R02-12-3 | ＡとＢとの間でＡ所有の甲建物をＢに対して、居住の用を目的として、期間２年、賃料月額10万円で賃貸する旨の賃貸借契約を締結し、Ｂが甲建物の引渡しを受けた。本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約である場合、Ａは、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情があれば、Ｂに対し、解約を申し入れ、申入れの日から１月を経過することによって、本件契約を終了させることができる。 | × |
| 3 | H30-12-2 | 借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合には、当該契約の期間中、賃借人から中途解約を申し入れることはできない。 | × |
| 4 | H27-12-4 | 賃貸人も賃借人も契約期間中の中途解約をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。 | × |
| 5 | H24-12-4 | 普通建物賃貸借では中途解約不可、定期建物賃貸借契約では途中解約可能。 | ◯ |
| 6 | H23-12-4 | 一時使用目的の場合、中途解約は特約がなければ不可。 | ◯ |
| 7 | H20-14-4 | 定期建物賃貸借契約では、床面積に関わらず、中途解約が可能。 | × |
| 8 | H19-14-3 | 定期建物賃貸借契約では中途解約不可、一時使用賃貸借ではいつでも中途解約可能。 | × |
| 9 | H17-15-4 | 建物の賃貸借では、中途解約権の留保は不可。 | × |
| 10 | H02-09-3 | （Ａは、その所有する建物を明らかな一時使用のためＢに賃貸したが、Ｂは期間満了後も居住を続け、Ａもその事実を知りながら異議を述べなかった。）Ａは、正当事由のない場合でも解約の申入れをし、Ｂに対し、その３ヵ月後に明渡請求をすることができる。 | ◯ |
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