2013/06/11 / 最終更新日時 : 2024/12/09 家坂圭一民法[23]2(1).催告による解除

【宅建過去問】（平成22年問12）借地借家法（借家）

Ａは、Ｂ所有の甲建物につき、居住を目的として、期間２年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）をＢと締結して建物の引渡しを受けた。この場合における次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

本件契約期間中にＢが甲建物をＣに売却した場合、Ａは甲建物に賃借権の登記をしていなくても、Ｃに対して甲建物の賃借権があることを主張することができる。
ＡがＢとの間の信頼関係を破壊し、本件契約の継続を著しく困難にした場合であっても、Ｂが本件契約を解除するためには、民法第541条所定の催告が必要である。
本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約であって、造作買取請求権を排除する特約がない場合、Ｂの同意を得てＡが甲建物に付加した造作については、期間満了で本件契約が終了するときに、Ａは造作買取請求権を行使できる。
本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約であって、賃料の改定に関する特約がない場合、契約期間中に賃料が不相当になったと考えたＡ又はＢは、賃料の増減額請求権を行使できる。

Contents

正解：２

正解：２

設定の確認

1 正しい

賃借権を登記すれば、賃借人は、その後に不動産に関する物権を取得した者に対抗することができます（民法605条）。しかし、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、賃借権に対抗力が生じます（借地借家法31条１項）。
本肢のＡはすでに甲建物の引渡しを受けていますから、賃借権は対抗要件を備えています。Ａは、Ｃに対して、甲建物の賃借権を対抗することができます。

■参照項目&類似過去問

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建物賃貸借の対抗力（借地借家法[06]1）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R06-12-1	賃貸人Ａと賃借人Ｂとが、居住目的で期間を３年として、借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約（契約①）を締結した場合と、定期建物賃貸借契約でも一時使用目的の賃貸借契約でもない普通建物賃貸借契約（契約②）を締結した場合について考える。Ｂが建物の引渡しを受けた後にＡが建物をＣに売却して建物所有者がＣに変わった場合、Ｂは、契約①の場合ではＣに対して賃借人であることを主張できるが、契約②の場合ではＣに対して賃借人であることを主張できない。	×
2	R04-12-2	Ａは、Ｂ所有の甲建物につき、賃貸借契約をＢと締結してその日に引渡しを受けた。本件契約が借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるか否かにかかわらず、Ａは、甲建物の引渡しを受けてから１年後に甲建物をＢから購入したＣに対して、賃借人であることを主張できる。	◯
3	R02-12-1	ＡとＢとの間でＡ所有の甲建物をＢに対して、居住の用を目的として、期間２年、賃料月額10万円で賃貸する旨の賃貸借契約を締結し、Ｂが甲建物の引渡しを受けた。ＡがＣに甲建物を売却した場合、Ｂは、それまでに契約期間中の賃料全額をＡに前払いしていたことを、Ｃに対抗することができる。	◯
4	H27-11-3	［ＡがＢとの間で、Ａ所有の甲建物について、期間３年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約を締結］Ｃが、ＡＢ間の賃貸借契約締結前に、Ａと甲建物の賃貸借契約を締結していた場合、ＡがＢに甲建物を引き渡しても、Ｃは、甲建物の賃借権をＢに対抗することができる。	×
5	H27-12-1	賃借権の登記をしない限り賃借人は賃借権を第三者に対抗することができない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。	◯
6	H22-12-1	建物の引渡しを受けていれば、賃借権を対抗可能。	◯
7	H21-12-3	引渡しを受けている場合、建物の賃借権は対抗可、使用借権は対抗不可。	◯
8	H20-04-4	建物の引渡しを受けていれば、賃借権を対抗可能。	◯
9	H19-14-4	登記も引渡しもない場合、定期建物賃借権は対抗不可、一時使用賃借権は対抗可能。	×
10	H18-14-2	建物の引渡しを受けていれば、賃借権を対抗可能。	◯
11	H12-12-1	賃貸人の承諾を得て転借人に占有させている場合、賃借人は賃借権を対抗不可。	×
12	H02-13-1	引渡しを受けていないと、常に、賃借権を対抗不可。	×
13	H01-13-1	建物の引渡しを受けていれば、建物所有権が移転しても、新所有者に賃借権を対抗可能。	◯

2 誤り

当事者に債務不履行がある場合でも、相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内に履行がないときでなければ、相手方は、契約の解除をすることができません（民法541条）。これが解除に関する原則です。
しかし、賃貸借は当事者相互の信頼関係を基礎とする継続的契約です。当事者の一方が信頼関係を裏切り、賃貸借関係の継続を著しく困難にする行為をした場合、もはや催告により、履行のチャンスを与える必要はありません。相手方は、民法541条所定の催告をすることなく、契約を将来に向って解除することができます（最判昭27.04.25）。

■参照項目&類似過去問

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催告による解除（民法[23]2(1)）

	年-問-肢	内容	正誤
		[共通の設定] Ｂが、Ａ所有の甲建物を買い受け、代金は３カ月後所有権移転登記及び引渡しと引換えに支払う旨の約定がある。
1	R03-07-3	Ｂが引渡しを受けた甲建物に契約の内容に適合しない欠陥があることが判明したときは、修理が可能か否かにかかわらず、ＢはＡに対して、修理を請求することなく、本件契約の解除をすることができる。	×
2	R02-03-1	土地の売買契約において、売主が負担した当該土地の税金相当額を買主が償還する付随的義務が定められ、買主が売買代金を支払っただけで税金相当額を償還しなかった場合、特段の事情がない限り、売主は当該売買契約の解除をすることができない。	◯
3	R02-03-2	債務者が債務を履行しない場合であっても、債務不履行について債務者の責めに帰すべき事由がないときは付随的義務の不履行となり、特段の事情がない限り、債権者は契約の解除をすることができない。	×
4	R02-03-3	債務不履行に対して債権者が相当の期間を定めて履行を催告してその期間内に履行がなされない場合であっても、催告期間が経過した時における債務不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、債権者は契約の解除をすることができない。	◯
5	22-12-2	賃貸借契約において、借主が貸主との間の信頼関係を破壊し、契約の継続を著しく困難にした場合であっても、貸主が契約解除するためには、催告が必要である。	×
6	18-08-2	Ａは、一旦履行の提供をしているので、これを継続しなくても、相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内にＢが履行しないときは土地の売買契約を解除できる。	◯
7	10-08-1	Ａが定められた履行期に引渡しをしない場合、Ｂは、代金支払いの提供をしないで、Ａに対して履行の催告をしたうえ契約を解除できる。	×
8	08-09-1	Ｂは、履行期前でも、Ａに代金を提供して甲建物の所有権移転登記及び引渡しを請求し、Ａがこれに応じない場合、売買契約を解除することができる。	×
9	08-09-3	Ａが、Ｂの代金支払いの受領を拒否してはいないが、履行期になっても建物の所有権移転登記及び引渡しをしない場合、Ｂは、Ａに催告するだけで売買契約を解除することができる。	×
10	05-07-1	支払期日にＡが履行の提供をしたにもかかわらず、Ｂが代金を支払わない場合、Ａは、Ｂに対し相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内にＢの履行がないときは、その契約を解除し、あわせて損害賠償の請求をすることができる。	◯
11	05-07-2	支払期日にＡが履行の提供をしたにもかかわらず、Ｂが代金を支払わないため、ＡがＢに対し履行を催告した場合において、その催告期間が不相当に短いときでも、催告の時より起算して客観的に相当の期間を経過して、Ｂの履行がないときは、Ａは、改めて催告しなくても、その契約を解除することができる。	◯
12	05-07-4	支払期日にＡが履行の提供をしたにもかかわらず、Ｂが代金を支払わないため、ＡがＢに対し相当の期間を定めて履行を催告した際、あわせて｢催告期間内に履行がないときは、改めて解除の意思表示をしなくても、契約を解除する」との意思表示をし、かつ、その期間内にＢの履行がない場合でも、Ａがその契約を解除するには、改めて解除の意思表示をする必要がある。	×
13	04-08-2	買主が支払期日に代金を支払わない場合、売主は、不動産の引渡しについて履行の提供をしなくても、催告をすれば、当該契約を解除することができる。	×

催告によらない解除（民法[23]2(2)）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R06-04-1	Ａを売主、Ｂを買主として甲土地の売買契約が締結された直後にＡが死亡し、ＣがＡを単独相続した。売買代金を受領したＣが甲土地の引渡しを拒絶する意思を明確に表示したとしても、Ｂは、Ｃに対して相当の期間を定めた催告をしなければ、本件契約を解除することができない。	×
2	R03-07-3	Ｂが引渡しを受けた甲建物に契約の内容に適合しない欠陥があることが判明したときは、修理が可能か否かにかかわらず、ＢはＡに対して、修理を請求することなく、本件契約の解除をすることができる。	×
3	R02-03-4	債務者が債務を履行しない場合であって、債務者がその債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に表示したときは、債権者は、相当の期間を定めてその履行を催告することなく、直ちに契約の解除をすることができる。	◯
4	H22-12-2	賃貸借契約において、借主が貸主との間の信頼関係を破壊し、契約の継続を著しく困難にした場合であっても、貸主が契約解除するためには、催告が必要である。	×
5	H19-10-2	売買契約の目的物である建物が、売主の責に帰すべき火災により滅失した場合、有効に成立していた売買契約は、売主の債務不履行によって無効となる。	×
6	H10-08-3	Ｂが代金を支払った後Ａが引渡しをしないうちに、Ａの過失で建物が焼失した場合、Ｂは、Ａに対し契約を解除して、代金の返還、その利息の支払い、引渡し不能による損害賠償の各請求をすることができる。	◯
7	H08-11-4	買主が代金の支払を終えたのに、物件の引渡しを請求しても売主が応じない場合、建物が地震で全壊したときは、買主は、契約を解除して代金返還を請求することができない。	×
8	H01-09-3	建物の所有権移転登記後、引渡し前に、その建物がＡの失火によって焼失した場合、その契約は失効する。	×
9	H01-09-4	建物の所有権移転登記が完了し、引渡し期日が過ぎたのに、Ａがその引渡しをしないでいたところ、その建物が類焼によって滅失した場合、Ｂは、契約を解除することができる。	◯

賃貸借の解除（民法[26]なし）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R04-06-1	Ａを貸主、Ｂを借主として、Ａ所有の甲土地につき、資材置場とする目的で期間を２年として、ＡＢ間で、①賃貸借契約又は②使用貸借契約を締結した。Ａは、甲土地をＢに引き渡す前であれば、①では口頭での契約の場合に限り自由に解除できるのに対し、②では書面で契約を締結している場合も自由に解除できる。	×
2	R03s-09-1	ＡがＢに対してＡ所有の甲建物を①売却又は②賃貸した。①と②の契約が解除された場合、①ではＢは甲建物を使用収益した利益をＡに償還する必要があるのに対し、②では将来に向かって解除の効力が生じるのでＡは解除までの期間の賃料をＢに返還する必要はない。	◯
3	H22-12-2	賃貸借契約において、借主が貸主との間の信頼関係を破壊し、契約の継続を著しく困難にした場合であっても、貸主が契約解除するためには、催告が必要である。	×

3 正しい

賃貸人の同意を得て建物に付加した造作がある場合、賃借人は、賃貸借が期間満了によって終了するときに、賃貸人に対し、その造作の買取りを請求することができます（借地借家法33条１項前段）。これが造作買取請求権です。

造作買取請求権に関する借地借家法の規定は、任意規定に過ぎません（同法37条）。したがって、特約で排除することができます。つまり、「造作買取請求権を行使することはできない、という特約」は、有効です。
※これは、普通建物賃貸借契約でも、定期建物賃貸借契約でも、同様です。

■参照項目&類似過去問

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造作買取請求権を排除する特約（借地借家法[06]3(3)）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R03s-12-4	建物の賃借人Ｂが賃貸人Ａの同意を得て建物に付加した造作がある場合であっても、本件契約終了時にＡに対して借地借家法第33条の規定に基づく造作買取請求権を行使することはできない、という特約は無効である。	×
2	H27-12-3	期間満了により賃貸借契約が終了する際に賃借人は造作買取請求をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。	×
3	H24-12-1	普通建物賃貸借、定期建物賃貸借の双方において、特約で造作買取請求権の排除が可能。	◯
4	H23-12-1	普通建物賃貸借、定期建物賃貸借の双方において、特約で造作買取請求権の排除が可能。	◯
5	H22-12-3	定期建物賃貸借で、特約がなければ、造作買取請求権が発生。	◯
6	H11-14-1	普通建物賃貸借において、特約で造作買取請求権の排除が可能。	◯
7	H07-13-1	普通建物賃貸借において、特約で造作買取請求権の排除が可能。	◯
8	H05-12-4	普通建物賃貸借において、造作買取請求権を排除する特約は無効。	×

4 正しい

定期建物賃貸借契約において、当事者には、原則として、賃料増減請求権があります（借地借家法32条１項本文）。ただし、賃料増額請求をしない特約や、賃料減額請求をしない特約も有効です（同法38条９項）。

借賃増減請求権に関する特約

本肢では、「賃料の改定に関する特約がない」というのですから、原則通り、賃料の増減額請求が可能です。

※普通建物賃貸借契約の場合、不減額特約をすることはできません。

■参照項目&類似過去問

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借賃増減請求権に関する特約（借地借家法[06]2(2)）

	年-問-肢	内容	正誤
		特約がない場合
1	R05-12-4	現行賃料が定められた時から一定の期間が経過していなければ、賃料増額請求は、認められない。	×
2	R02-12-2	ＡとＢとの間でＡ所有の甲建物をＢに対して、居住の用を目的として、期間２年、賃料月額10万円で賃貸する旨の賃貸借契約を締結し、Ｂが甲建物の引渡しを受けた。本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約であって、賃料改定に関する特約がない場合、経済事情の変動により賃料が不相当となったときは、ＡはＢに対し、賃料増額請求をすることができる。	◯
3	H24-12-2	普通建物賃貸借・定期建物賃貸借の双方につき、特約がなければ、賃料の増減額請求権が発生。	◯
4	H22-12-4	定期建物賃貸借で、特約がなければ、賃料の増減額請求権が発生。	◯
5	H16-14-1	普通建物賃貸借において、使用収益開始前には賃料減額請求は不可。	◯
6	H16-14-2	転貸借契約を締結した場合、賃借人は、賃料の増減額請求権を行使できない。	×
7	H13-13-3	普通建物賃貸借では、家賃が不相当に高額になった場合、借主は、契約条件にかかわらず減額請求が可能。	◯
8	H09-12-1	家賃の増減について特約のない場合で、経済事情の変動により家賃が不相当に高額となったとき、賃借人は、賃貸人に対し将来に向かって家賃の減額を請求できる。	◯
		特約がある場合
1	R06-12-2	賃貸人Ａと賃借人Ｂとが、居住目的で期間を３年として、借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約（契約①）を締結した場合と、定期建物賃貸借契約でも一時使用目的の賃貸借契約でもない普通建物賃貸借契約（契約②）を締結した場合について考える。契約期間中は賃料の改定を行わない旨の特約を契約において定めていても、契約期間中に賃料が不相当になったと考えるに至ったＢは、契約①の場合も契約②の場合も、借地借家法第32条に基づく賃料減額請求をすることができる。	×
2	R05-12-2	当事者間において、一定の期間は建物の賃料を減額しない旨の特約がある場合、現行賃料が不相当になったなどの事情が生じたとしても、この特約は有効である。	×
3	H27-12-2	賃貸借契約開始から３年間は賃料を増額しない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。	×
4	H25-11-4	定期建物賃貸借において、賃料改定につき特約がある場合、賃借人は賃貸人に対して賃料の減額請求ができない。	◯
5	H13-13-3	普通建物賃貸借では、家賃が不相当に高額になった場合、借主は、契約条件にかかわらず減額請求が可能。	◯
6	H13-13-4	普通建物賃貸借では、「家賃を減額しない」という特約は無効。	◯
7	H09-12-2	「家賃を増額しない」という特約があっても、増額請求が可能。	×
8	H05-12-2	「家賃を増額しない」という特約は有効。	◯

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カテゴリー: 民法[23]2(1).催告による解除、借地借家法[06]1.建物賃貸借の対抗力、民法[23]2(2).催告によらない解除、借地借家法[06]2(2).特約、借地借家法[06]3(3).造作買取請求権を排除する特約、平成22年過去問