解除とは、契約の一方当事者の意思表示によって、いったんは有効に成立した契約の効力を解消し、その契約が初めから存在しなかった状態にすることをいいます。
例えば、土地の売買契約をしたのに約束した期日になっても買主が代金を支払わない、とします。この場合、売主は、買主に対し相当期間を定めて催告し、それでも買主が履行しない場合には、契約を解除することができます。
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Contents
1.契約の解除とは
(1).意味
①契約の解除とは
契約の一方当事者の意思表示によって、
いったんは有効に成立した契約の効力を解消し、
その契約が初めから存在しなかった状態にする
②目的
契約の拘束から債権者を解放すること
債務者の帰責事由は不要
③損害賠償請求との比較
(2).具体例
土地の売買契約において買主に債務不履行(代金の一部未払い)があった場合、売主から契約を解除することができる
2.解除の要件・手続
(1).催告による解除
①履行遅滞(⇒[15]2(1))
- 履行期に履行が可能であるにもかかわらず、履行期を過ぎても履行しないこと
- 不履行が違法であること
※債務者の帰責事由は不要
②例外
債務不履行が契約と取引上の社会通念に照らして軽微であるとき
③解除の手続
相手方が相当期間を定めて催告
→その期間内に履行がない
→解除◯
年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
---|---|---|---|
[共通の設定] Bが、A所有の甲建物を買い受け、代金は3カ月後所有権移転登記及び引渡しと引換えに支払う旨の約定がある。 | |||
1 | R03-07-3 | Bが引渡しを受けた甲建物に契約の内容に適合しない欠陥があることが判明したときは、修理が可能か否かにかかわらず、BはAに対して、修理を請求することなく、本件契約の解除をすることができる。 | × |
2 | R02-03-1 | 土地の売買契約において、売主が負担した当該土地の税金相当額を買主が償還する付随的義務が定められ、買主が売買代金を支払っただけで税金相当額を償還しなかった場合、特段の事情がない限り、売主は当該売買契約の解除をすることができない。 | ◯ |
3 | R02-03-2 | 債務者が債務を履行しない場合であっても、債務不履行について債務者の責めに帰すべき事由がないときは付随的義務の不履行となり、特段の事情がない限り、債権者は契約の解除をすることができない。 | × |
4 | R02-03-3 | 債務不履行に対して債権者が相当の期間を定めて履行を催告してその期間内に履行がなされない場合であっても、催告期間が経過した時における債務不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、債権者は契約の解除をすることができない。 | ◯ |
5 | 22-12-2 | 賃貸借契約において、借主が貸主との間の信頼関係を破壊し、契約の継続を著しく困難にした場合であっても、貸主が契約解除するためには、催告が必要である。 | × |
6 | 18-08-2 | Aは、一旦履行の提供をしているので、これを継続しなくても、相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内にBが履行しないときは土地の売買契約を解除できる。 | ◯ |
7 | 10-08-1 | Aが定められた履行期に引渡しをしない場合、Bは、代金支払いの提供をしないで、Aに対して履行の催告をしたうえ契約を解除できる。 | × |
8 | 08-09-1 | Bは、履行期前でも、Aに代金を提供して甲建物の所有権移転登記及び引渡しを請求し、Aがこれに応じない場合、売買契約を解除することができる。 | × |
9 | 08-09-3 | Aが、Bの代金支払いの受領を拒否してはいないが、履行期になっても建物の所有権移転登記及び引渡しをしない場合、Bは、Aに催告するだけで売買契約を解除することができる。 | × |
10 | 05-07-1 | 支払期日にAが履行の提供をしたにもかかわらず、Bが代金を支払わない場合、Aは、Bに対し相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内にBの履行がないときは、その契約を解除し、あわせて損害賠償の請求をすることができる。 | ◯ |
11 | 05-07-2 | 支払期日にAが履行の提供をしたにもかかわらず、Bが代金を支払わないため、AがBに対し履行を催告した場合において、その催告期間が不相当に短いときでも、催告の時より起算して客観的に相当の期間を経過して、Bの履行がないときは、Aは、改めて催告しなくても、その契約を解除することができる。 | ◯ |
12 | 05-07-4 | 支払期日にAが履行の提供をしたにもかかわらず、Bが代金を支払わないため、AがBに対し相当の期間を定めて履行を催告した際、あわせて「催告期間内に履行がないときは、改めて解除の意思表示をしなくても、契約を解除する」との意思表示をし、かつ、その期間内にBの履行がない場合でも、Aがその契約を解除するには、改めて解除の意思表示をする必要がある。 | × |
13 | 04-08-2 | 買主が支払期日に代金を支払わない場合、売主は、不動産の引渡しについて履行の提供をしなくても、催告をすれば、当該契約を解除することができる。 | × |
(2).催告によらない解除
①催告なしで解除ができる場合
- 債務の全部が履行不能であるとき(⇒[15]2(2))
- 債務の全部について債務者が履行を拒絶する意思を明確に表示したとき
- 債務の一部が履行不能で、残存部分のみでは契約目的を達成できないとき
- 特定の日時や期間内に履行しなければ契約の目的を達することができないとき(定期行為)
②解除の手続
事由発生
→すぐに解除◯(催告不要)
年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
---|---|---|---|
[共通の設定] Bが、A所有の甲建物を買い受け、代金は3カ月後所有権移転登記及び引渡しと引換えに支払う旨の約定がある。 | |||
1 | R03-07-3 | Bが引渡しを受けた甲建物に契約の内容に適合しない欠陥があることが判明したときは、修理が可能か否かにかかわらず、BはAに対して、修理を請求することなく、本件契約の解除をすることができる。 | × |
2 | R02-03-4 | 債務者が債務を履行しない場合であって、債務者がその債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に表示したときは、債権者は、相当の期間を定めてその履行を催告することなく、直ちに契約の解除をすることができる。 | ◯ |
3 | 22-12-2 | 賃貸借契約において、借主が貸主との間の信頼関係を破壊し、契約の継続を著しく困難にした場合であっても、貸主が契約解除するためには、催告が必要である。 | × |
4 | 19-10-2 | 売買契約の目的物である建物が、売主の責に帰すべき火災により滅失した場合、有効に成立していた売買契約は、売主の債務不履行によって無効となる。 | × |
5 | 10-08-3 | Bが代金を支払った後Aが引渡しをしないうちに、Aの過失で建物が焼失した場合、Bは、Aに対し契約を解除して、代金の返還、その利息の支払い、引渡し不能による損害賠償の各請求をすることができる。 | ◯ |
6 | 08-11-4 | 買主が代金の支払を終えたのに、物件の引渡しを請求しても売主が応じない場合、建物が地震で全壊したときは、買主は、契約を解除して代金返還を請求することができない。 | × |
7 | 01-09-3 | 建物の所有権移転登記後、引渡し前に、その建物がAの失火によって焼失した場合、その契約は失効する。 | × |
8 | 01-09-4 | 建物の所有権移転登記が完了し、引渡し期日が過ぎたのに、Aがその引渡しをしないでいたところ、その建物が類焼によって滅失した場合、Bは、契約を解除することができる。 | ◯ |
年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
---|---|---|---|
1 | R02s-04-3 | 債務者がその債務について遅滞の責任を負っている間に、当事者双方の責めに帰することができない事由によってその債務の履行が不能となったときは、その履行不能は債務者の責めに帰すべき事由によるものとみなされる。 | ◯ |
2 | 08-11-4 | 買主が代金の支払を終えたのに、物件の引渡しを請求しても売主が応じない場合、建物が地震で全壊したときは、買主は、契約を解除して代金返還を請求することができない。 | × |
3 | 01-09-4 | 所有権移転登記が完了し、引渡し期日が過ぎたのに、売主が売買契約の目的物である家屋の引渡しをしないでいたところ、その家屋が類焼によって滅失した場合、買主は、契約を解除することができる。 | ◯ |
(3).債権者に帰責事由がある場合
(1)(2)による解除×
3.解除権の行使
(1).意思表示
・意思表示が必要
・撤回できない
★過去の出題例★
年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
---|---|---|---|
1 | 14-08-1 | 売買契約の解除権を有する売主は、契約を解除せず、買主に対して代金の支払いを請求し続けることができる。 | ◯ |
2 | 05-07-3 | 解除権を行使した場合、その意思表示を撤回することはできない。 | ◯ |
3 | 04-08-3 | 解除権行使の条件がみたされても、解除の意思表示をしない限り、契約は解除されない。 | ◯ |
(2).解除権の不可分性
①原則
当事者の全員から、当事者の全員に対して意思表示が必要
②【例外】共有物に関する賃貸借契約の解除
契約の解除
=利用・改良行為
→過半数で決定
★過去の出題例★
年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
---|---|---|---|
1 | 17-08-3 | 解除権者が死亡し、共同相続があった場合、共同相続人のうち1人だけでは契約を解除できず、共同相続人全員が共同で解除する必要がある。 | ◯ |
2 | 17-08-4 | 解除の相手方が死亡し、共同相続があった場合、解除権者が解除するには共同相続人全員に対して行わなければならない。 | ◯ |
3 | 08-04-4 | AとBが、Cから土地を購入し、Cに対する代金債務については連帯して負担する契約を締結した。Cが、本件売買契約を解除する意思表示をAに対してした場合、その効力はBにも及ぶ。 | × |
例外:共有物に関する賃貸借契約の解除 | |||
1 | 19-04-2 | 共有物に関する賃貸借契約の解除は、共有者の持分の過半数で決定できる。 | ◯ |
2 | 03-05-2 | 共有物に関する賃貸借契約の解除は、共有者(持分1/3)が単独ですることができる。 | × |
4.解除の効果
(1).解除の効果
契約が初めから存在しなかった状態に戻る
①原状回復義務
年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
---|---|---|---|
1 | R03s-09-1 | AがBに対してA所有の甲建物を①売却又は②賃貸した。①と②の契約が解除された場合、①ではBは甲建物を使用収益した利益をAに償還する必要があるのに対し、②では将来に向かって解除の効力が生じるのでAは解除までの期間の賃料をBに返還する必要はない。 | ◯ |
2 | 21-08-2 | 売主Aは、買主Bとの間で甲土地の売買契約を締結し、代金の3分の2の支払と引換えに所有権移転登記手続と引渡しを行った。その後、Bが残代金を支払わないので、Aは適法に甲土地の売買契約を解除した。Bは、甲土地を現状有姿の状態でAに返還し、かつ、移転登記を抹消すれば、引渡しを受けていた間に甲土地を貸駐車場として収益を上げていたときでも、Aに対してその利益を償還すべき義務はない。 | × |
3 | 10-08-2 | Aが、Bに建物を3,000万円で売却した。Bが建物の引渡しを受けて入居したが、2ヵ月経過後契約が解除された場合、Bは、Aに建物の返還とともに、2ヵ月分の使用料相当額を支払う必要がある。 | ◯ |
②同時履行の抗弁権(⇒[22]2(1)①)
原状回復義務相互の関係
=同時履行の関係
→双方に同時履行の抗弁権あり
★過去の出題例★
年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
---|---|---|---|
1 | 30-01-1 | 売買契約が詐欺を理由として有効に取り消された場合における当事者双方の原状回復義務は、同時履行の関係に立つ。 | ◯ |
2 | 15-09-4 | 売買契約が詐欺を理由として有効に取り消された場合における当事者双方の原状回復義務は、同時履行の関係に立つ。 | ◯ |
3 | 14-01-2 | 詐欺による有効な取消しがなされたときには、登記の抹消と代金の返還は同時履行の関係になる。 | ◯ |
4 | 04-08-4 | 第三者の詐欺を理由に買主が契約を取り消した場合、登記の抹消手続を終えなければ、代金返還を請求することができない。 | × |
(2).損害賠償請求
年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
---|---|---|---|
1 | 21-08-4 | 解除後、原状回復義務履行時までに目的物の価格が下落し損害を受けた場合、損害賠償請求はできない。 | × |
2 | 17-09-2 | 解除に加え、損害賠償請求はできない。 | × |
3 | 14-08-2 | 解除に加え、損害賠償請求ができる。 | ◯ |
4 | 08-09-4 | 解除に加え、損害賠償請求ができる。 | ◯ |
5 | 05-07-1 | 解除に加え、損害賠償請求ができる。 | ◯ |
(3).第三者との関係
①解除後の第三者(⇒[07]2(3)①)
状況 | 考え方 |
解除:解除後の第三者(民法[23]4(3)①)
年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
---|---|---|---|
1 | H20-02-3 | 復帰的物権変動につき未登記の売主は、解除後の第三者に、所有権を主張できる。 | × |
2 | H19-06-2 | 復帰的物権変動につき未登記の売主は、登記を経た解除後の第三者に、所有権を対抗できない。 | ◯ |
3 | H16-09-4 | 復帰的物権変動につき未登記の売主は、解除後に物権を賃借し対抗要件を備えた賃借人に対し、賃借権の消滅を主張できる。 | × |
4 | H13-05-3 | 解除後に解除につき善意で物件を購入し登記を経た第三者は、復帰的物権変動につき未登記の売主に対し、所有権を対抗できる。 | ◯ |
5 | H08-05-4 | 解除後に解除につき悪意で物件を購入し登記を経た第三者は、復帰的物権変動につき未登記の売主に対し、所有権を対抗できない。 | × |
②解除前の第三者(⇒[07]2(3)②)
解除:解除前の第三者(民法[23]4(3)②)
年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
---|---|---|---|
1 | 21-08-1 | 解除前の第三者が登記を備えている場合、その第三者が悪意であっても、売主は所有権を主張できない。 | ◯ |
2 | 16-09-1 | 建物の買主がその債権者と抵当権設定契約を締結し登記をした後で、売主が売買契約を解除しても、売主は抵当権の消滅を主張できない。 | ◯ |
3 | 16-09-2 | 建物の買主がその建物を賃貸し引渡しを終えた後で、売主が売買契約を解除した場合、売主は賃借権の消滅を主張できる。 | × |
4 | 16-09-3 | 建物の買主がその債権者と抵当権設定契約を締結したが、登記をする前に、売主が売買契約を解除した場合、抵当権設定契約は無効となる。 | × |
5 | 14-08-4 | 買主が土地を転売した後、売買契約を解除しても、未登記の第三者の土地を取得する権利を害することはできない。 | × |
6 | 13-05-2 | 買主が土地を転売した後、売買契約を解除した場合、登記を受けた第三者は、所有権を売主に対抗できる。 | ◯ |
7 | 08-05-3 | 解除前の第三者が登記を備えていても、その第三者が解除原因につき悪意であった場合には、売主に対し所有権を対抗できない。 | × |
8 | 03-04-2 | 解除前の第三者が登記を備えていても、売主は第三者に対し所有権を対抗できる。 | × |
9 | 01-03-3 | 売主が買主の債務不履行を理由に売買契約を解除した場合、売主は、その解除を、解除前に転売を受け、解除原因について悪意ではあるが、所有権の移転登記を備えている第三者に対抗することができる。 | × |
5.危険負担
(1).「危険」とは
債務者(売主)に帰責事由がないのに履行不能となった場合のリスク
(2).危険負担のルール
①債務者(売主)・債権者(買主)双方に帰責事由がない場合
②債権者(買主)に帰責事由がある場合
(3).危険の移転時期
①目的物を引き渡した場合
引渡し後に当事者双方の帰責事由がないのに目的物が滅失・損傷
→売主の契約不適合責任(⇒[24]3)の追及×・代金支払いの拒絶×
②受領遅滞中の滅失・損傷
売主が引渡債務の履行を提供したのに、買主が受領を拒んだ場合
→売主の契約不適合責任(⇒[24]3)の追及×・代金支払いの拒絶×
年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
---|---|---|---|
1 | R03s-09-4 | AがBに対してA所有の甲建物を①売却又は②賃貸した。①と②の契約締結後、甲建物の引渡し前に、甲建物がEの放火で全焼した場合、①ではBはAに対する売買代金の支払を拒むことができ、②ではBとAとの間の賃貸借契約は経了する。 | ◯ |
2 | R02-05-1 | AとBとの間で締結された委任契約において、委任者Aが受任者Bに対して報酬を支払うこととされていた。Aの責めに帰すべき事由によって履行の途中で委任が終了した場合、Bは報酬全額をAに対して請求することができるが、自己の債務を免れたことによって得た利益をAに償還しなければならない。 | ◯ |
3 | R01-08-3 | Aを注文者、Bを請負人とする請負契約の目的が建物の増築である場合、Aの失火により当該建物が焼失し増築できなくなったときは、Bは本件契約に基づく未履行部分の仕事完成債務を免れる。 | ◯ |
4 | 29-07-2 | 請負契約が注文者の責めに帰すべき事由によって中途で終了した場合、請負人は、残債務を免れるとともに、注文者に請負代金全額を請求できるが、自己の債務を免れたことによる利益を注文者に償還しなければならない。 | ◯ |
[共通の設定] 本年9月1日にA所有の甲建物につきAB間で売買契約が成立した。 | |||
5 | 19-10-1 | 甲建物が同年8月31日時点でAB両者の責に帰すことができない火災により滅失していた場合、甲建物の売買契約は有効に成立するが、Aは甲建物を引き渡す債務を負わないものの、Bは代金の支払いを拒むことができない。 | × |
6 | 19-10-3 | 甲建物が同年9月15日時点でBの責に帰すべき火災により滅失した場合、Aは甲建物を引き渡す債務を負わず、Bは代金の支払いを拒むことができる。 | × |
7 | 19-10-4 | 甲建物が同年9月15日時点で自然災害により滅失しても、AB間に「自然災害による建物滅失の危険は、建物引渡しまでは売主が負担する」との取決めがある場合、Aは甲建物を引き渡す債務を負わず、Bは代金の支払いを拒むことができる。 | ◯ |
8 | 08-11-1 | 代金の支払い及び建物の引渡し前に、その建物が地震によって全壊したときは、Bは、Aに対して代金の支払いを拒むことはできない。 | × |
9 | 08-11-2 | 代金の支払い及び建物の引渡し前に、その建物の一部が地震によって損壊したときは、Aは、代金の額から損壊部分に見合う金額を減額した額であれば、Bに対して請求することができる。 | × |
10 | 08-11-3 | Aが自己の費用で建物の内装改修工事を行って引き渡すと約束していた場合で、当該工事着手前に建物がBの責めに帰すべき火災で全焼したときは、Aは、内装改修工事費相当額をBに対して償還しなければならない。 | ◯ |
11 | 01-09-1 | 甲建物の所有権移転登記後、引渡し前に、甲建物が天災によって滅失した場合、Bは、Aに対し代金の支払いを拒むことができない。 | × |
12 | 01-09-2 | 甲建物の所有権移転登記後、引渡し前に、甲建物が放火によって半焼した場合、Bは、Aに対し代金の減額を請求することができない。 | × |
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