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Ａは、Ａ所有の甲建物につき、Ｂとの間で期間を10年とする借地借家法第38条第１項の定期建物賃貸借契約を締結し、Ｂは甲建物をさらにＣに賃貸（転貸）した。この場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

1. ＢがＡに無断で甲建物をＣに転貸した場合には、転貸の事情のいかんにかかわらず、ＡはＡＢ間の賃貸借契約を解除することができる。
2. Ｂの債務不履行を理由にＡが賃貸借契約を解除したために当該賃貸借契約が終了した場合であっても、ＢがＡの承諾を得て甲建物をＣに転貸していたときには、ＡはＣに対して甲建物の明渡しを請求することができない。
3. ＡＢ間の賃貸借契約が期間満了で終了する場合であっても、ＢがＡの承諾を得て甲建物をＣに転貸しているときには、ＢのＣに対する解約の申入れについて正当な事由がない限り、ＡはＣに対して甲建物の明渡しを請求することができない。
4. ＡＢ間の賃貸借契約に賃料の改定について特約がある場合には、経済事情の変動によってＢのＡに対する賃料が不相当となっても、ＢはＡに対して借地借家法第32条第１項に基づく賃料の減額請求をすることはできない。

正解：４

1 誤り

無断転貸があった場合でも、賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、賃貸人が賃貸借を解除することはできません（民法612条２項。最判昭28.09.25）。

本肢は、「転貸の事情のいかんにかかわらず」とする点が誤りです。

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2 誤り

賃貸人Ａと賃借人Ｂとの間の賃貸借契約が、Ｂの債務不履行により解除された場合、ＢＣ間の転貸借契約における転貸主Ｂの債務も履行不能となり、転貸借契約は当然に終了します（最判平09.02.25）。したがって、ＡはＣに対して甲建物の明渡しを請求することができます。

※この場合、Ａは、賃貸借契約の解除について、Ｂにのみ催告すれば十分です。Ｃに対して賃料代払いの機会を与える必要はありません（民法541条。最判昭37.03.29）。

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3 誤り

ＡＢ間の定期建物賃貸借契約は、期間の満了により、正当事由の有無を問うことなく終了します（借地借家法38条１項）。
ＢＣ間の転貸借契約は、このＡＢ間の原賃貸借契約をベースにしたものです。原賃貸借契約が終了する以上、それに伴って、転貸借契約も終了します。ＢＣ間での正当事由を考慮する必要はありません。

※建物の賃貸人は、賃貸借が終了することを、転借人に通知しなければ、その終了を転借人に対抗することができません（借地借家法34条１項）。しかし、この規定は、通知を対抗要件としているだけです。「ＢＣ間の正当事由」は、要求されていません。

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4 正しい

定期建物賃貸借契約において、当事者には、原則として、賃料増減請求権があります（借地借家法32条１項本文）。ただし、賃料増額請求をしない特約や、賃料減額請求をしない特約も有効です（同法38条７項）。

※普通建物賃貸借契約において、当事者には、原則として、賃料増減請求権があります（借地借家法32条１項本文）。しかし、不減額特約は効力を認められません。有効なのは、不増額特約のみです（同項ただし書き）。

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