区分所有建物というのは、一棟の建物に構造上区分された部分があって独立して住居・店舗・事務所・倉庫などに利用できる建物をいい、マンションがその典型例です。
区分所有建物は、専有部分と共用部分に分かれます。共用部分はさらに、法定共用部分と規約共用部分に分かれます。
区分所有建物については、その敷地や敷地利用権についても、理解する必要があります。
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Contents
1.区分所有建物とは
(1).民法の共有（⇒民法[10]）と区分所有法
(2).区分所有建物
一棟の建物に
構造上区分された部分があって
独立して住居・店舗・事務所・倉庫などに利用できる
(3).区分所有建物の構造
2.専有部分
(1).専有部分とは
区分所有権の目的たる建物の部分
(2).用語の整理
3.共用部分
(1).法定共用部分・規約共用部分
①法定共用部分（構造上の共用部分）
専有部分以外の建物の部分
【例】エレベータ・廊下・階段
登記できない
②規約共用部分
専有部分となりうる部分を規約により共用部分としたもの
【例】集会室・管理人室
第三者への対抗要件→登記
★過去の出題例★
法定共用部分・規約共用部分（区分所有法[01]3(1)）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | H17-14-3 | 構造上区分所有者全員の共用に供されるべき建物の部分であっても、規約で定めることにより、特定の区分所有者の専有部分とすることができる。 | × |
| 2 | H11-15-1 | 数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分は、区分所有権の目的とならない。 | ◯ |
| 3 | H06-14-1 | 共有部分は、区分所有者全員の共有の登記を行わなければ、第三者に対抗することができない。 | × |
| 4 | H01-16-4 | 数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき共用部分は、区分所有建物として登記をすることができない。 | ◯ |
(2).一部共用部分
一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分
(3).共用部分の共有関係
①原則
②例外
規約で別段の定め
【例】管理所有＝管理者が共用部分を所有すること（⇒[02]2(4)）
★過去の出題例★
共用部分の共有関係（区分所有法[01]3(2)(3)）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R05-13-4 | 一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものについての区分所有者全員の規約は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者が８人である場合、３人が反対したときは変更することができない。 | ◯ |
| 2 | R03s-13-3 | 共用部分は、区分所有者全員の共有に属するが、規約に特別の定めがあるときは、管理者を共用部分の所有者と定めることもできる。 | ◯ |
| 3 | R02-13-4 | 一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属するが、規約で別段の定めをすることにより、区分所有者全員の共有に属するとすることもできる。 | ◯ |
| 4 | H25-13-4 | 一部共用部分は、区分所有者全員の共有に属するのではなく、これを共用すべき区分所有者の共有に属する。 | ◯ |
| 5 | H17-14-1 | 共用部分であっても、規約で定めることにより、特定の区分所有者の所有とすることができる。 | ◯ |
| 6 | H06-14-1 | 共有部分は、区分所有者全員の共有の登記を行わなければ、第三者に対抗することができない。 | × |
(4).共用部分の持分割合
①原則
専有部分の床面積の割合による
②床面積
壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積（内法面積）
×壁芯面積
③規約で別段の定め
可能
★過去の出題例★
共用部分の持分の割合（区分所有法[01]3(4)）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R03-13-4 | 各共有者の共用部分の持分は、規約に別段の定めがある場合を除いて、その有する専有部分の床面積の割合によるが、この床面積は壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積である。 | × |
| 2 | H28-13-4 | 各共有者の共用部分の持分は、規約で別段の定めをしない限り、共有者数で等分することとされている。 | × |
| 3 | H23-13-2 | 規約に別段の定めがある場合を除いて、各共有者の共用部分の持分は、その有する専有部分の壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積の割合による。 | ◯ |
| 4 | H04-16-1 | 共用部分に関する各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合によることとされており、規約で別段の定めをすることはできない。 | × |
| 5 | H01-14-1 | 共用部分の持分の割合は、規約で別段の定めをしない限り、その有する専有部分の床面積の割合により、かつ、各専有部分の床面積は、壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積による。 | × |
(5).共用部分の変更・管理
①変更・管理とは
②軽微変更・重大変更
③変更・管理の決定
④専有部分の所有者の承諾
★過去の出題例★
共用部分の変更行為（区分所有法[01]3(5)）
共用部分の保存行為（区分所有法[01]3(5)）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 重大変更 | |||
| 1 | R03-13-2 | 形状又は効用の著しい変更を伴う共用部分の変更については、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議で決するものであるが、規約でこの区分所有者の定数を過半数まで減ずることができる。 | ◯ |
| 2 | R02-13-1 | 共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議で決するが、この区分所有者の定数は、規約で２分の１以上の多数まで減ずることができる。 | × |
| 3 | H24-13-2 | 共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議で決するが、規約でこの区分所有者の定数及び議決権を各過半数まで減ずることができる。 | × |
| 4 | H12-13-3 | 共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、集会の決議の方法で決することが必要で、規約によっても、それ以外の方法による旨定めることはできない。 | ◯ |
| 5 | H07-14-1 | 共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）を行うためには、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議が必要であるが、議決権については規約で過半数まで減ずることができる。 | × |
| 6 | H02-14-4 | 共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議で決められるが、この区分所有者の定数は、規約の定めによっても減じることはできない。 | × |
| 軽微変更 | |||
| 1 | H10-13-2 | 形状又は効用の著しい変更を伴わない共用部分の変更については、規約に別段の定めがない場合は、区分所有者及び議決権の各過半数による集会の決議で決することができる。 | ◯ |
| 特別の影響を受ける所有者の承諾 | |||
| 1 | H08-14-3 | 共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべき場合は、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。 | ◯ |
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R05-13-3 | 共用部分の保存行為は、規約に別段の定めがある場合を除いて、各共有者がすることができるため集会の決議を必要としない。 | ◯ |
| 2 | R02-13-3 | 共用部分の保存行為をするには、規約に別段の定めがない限り、集会の決議で決する必要があり、各共有者ですることはできない。 | × |
| 3 | H24-13-1 | 共用部分の保存行為は、規約に別段の定めがない限り、集会の決議を経ずに各区分所有者が単独ですることができる。 | ◯ |
| 4 | H09-13-1 | 共用部分の保存行為については、各区分所有者は、いかなる場合でも自ら単独で行うことができる。 | × |
| 5 | H07-14-3 | 共用部分の保存行為を行うためには、規約で別段の定めのない場合は、区分所有者及び議決権の各過半数による集会の決議が必要である。 | × |
(6).共用部分の利益・負担
★過去の出題例★
共用部分の利益・負担（区分所有法[01]3(6)）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R02-13-2 | 共用部分の管理に係る費用については、規約に別段の定めがない限り、共有者で等分する。 | × |
| 2 | H24-13-4 | 共用部分の管理に要した各区分所有者の費用の負担については、規約に別段の定めがない限り、共用部分の持分に応じて決まる。 | ◯ |
4.敷地
(1).建物の敷地
(2).敷地利用権
①敷地利用権とは
・専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利
・[例]所有権・借地権
②分離処分の禁止
(a).原則
専有部分と敷地利用権の分離処分×
(b).例外
規約で別段の定めがある場合
★過去の出題例★
分離処分の禁止（区分所有法[01]4(2)②）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R03-13-3 | 敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、規約に別段の定めがあるときを除いて、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。 | ◯ |
| 2 | H22-13-3 | 敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、規約で別段の定めがあるときを除き、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができる。 | × |
| 3 | H17-14-2 | 専有部分であっても、規約で定めることにより、敷地利用権と分離して処分することができる。 | ◯ |
| 4 | H06-14-2 | 敷地利用権が数人で有する所有権の場合、区分所有者は、規約に別段の定めがない限り、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して、処分することができる。 | × |
| 5 | H04-16-2 | 敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合、区分所有者はその有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができないこととされており、規約で別段の定めをすることはできない。 | × |
[Step.2]一問一答式実戦応用編講座
実戦応用編では、選択肢単位に分解・整理した過去問を実際に解き、その後に、(1)基本知識の確認、(2)正誤を見極める方法、の講義を視聴します。この繰返しにより、「本試験でどんなヒッカケが出るのか？」「どうやってヒッカケを乗り越えるのか？」という実戦対応能力を身につけます。
| 解説動画を視聴する方法 | 受講料 | |
|---|---|---|
| 1 | eラーニング講座[Step.2]実戦応用編を受講 | 1,980円～ |
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