“区分所有法[01]区分所有建物” に対して1件のコメントがあります。

1. T510 より:

   2019/05/14 15:01

   専有部分と敷地利用権は、原則として分離処分が禁止されいます。。
   にもかかわらず、規約でこれを変更することができると解説されています。
   分離処分を可能にする理由は、何ですか？
   何のためにそのようなことをするのですか？

   返信
   1. 家坂 圭一 より:

      2019/05/14 23:23

      御質問ありがとうございます。

      【結論】
      宅建試験対策としては、この論点に関して「なぜ」「何のために」を覚える必要はありません。
      (1)原則として、分離処分は禁止。
      (2)例外的に、規約で別段の定めをすれば分離処分が可能。
      という２点を押さえておけば十分です。
      「★過去の出題例★」で分るように、この知識だけで全ての過去問を解くことができるからです。

      【それでも気になるようなら】
      （以下の話は、気にしないほうがいいと思います。難しかったり、ややこしければ、無視して構いません。上の(1)(2)だけをしっかり押さえてください。）

      分離処分が必要な例として以下のものが挙げられます。
      ①甲土地という一筆の土地に２棟のマンション（Ａ棟・Ｂ棟）を建築・分譲する予定がある。
      ②最初にＡ棟を建てて分譲する。
      ③次にＢ棟を建てて分譲する。

      この場合、何の準備もなしに②の段階に進んでしまうと、③の段階で大変な問題が生じます。
      甲土地については、Ａ棟の区分所有者が敷地利用権を持っています。Ｂ棟の区分所有者は、甲土地を敷地として利用することができないのです。
      これでは、困ってしまいます。この事態を防ぐためには、Ａ棟の規約で、
      「専有部分と敷地利用権を分離して処分できる。」
      と定めておくことが考えられます。
      この規約に基づいて、甲土地の共有持分を分譲業者の元に留保しておくわけです。③の段階で、この共有持分にＢ棟購入者の敷地利用権を設定します。

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      1. T510 より:

         2019/05/15 09:57

         「３］規約の２で、「最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、規約を設定できる。」とされ、設定できる事項の３に「敷地利用権の分離処分ができる旨の定め」とあるので、当初の分譲業者が何かをするために「分離処分を可能にする」必要があるのではないか、と推測していましたが、具体例がわからず、質問させていただきました。大変よくわかりました。

         返信
      2. T510 より:

         2019/05/15 10:39

         (追伸) 要するに、「最初に建物の専有部分の全部を所有する者」だけが、規約に分離処分ができる旨を定めることができるのであって、集会決議で分離処分ができる旨の規約改正などはできない、ということですよね。

         返信
         1. 家坂 圭一 より:

            2019/05/15 11:50

            【結論】
            「最初に建物の専有部分の全部を所有する者」だけが、規約に分離処分ができる旨を定めることができるのであって、集会決議で分離処分ができる旨の規約改正などはできない、ということですよね。
            ↑
            そのような限定はありません。いずれの規約でも分離処分について定めることができます。
            厳しい言いかたをしますが、T510さんはオリジナルの考えにハマってしまっています。また、残念ながら、その考察は、間違えています。
            そろそろ深掘りを止めて、私の最初の回答にある【結論】に戻ったほうがいいでしょう。
            宅建試験の受験には全く不必要な考察です。

            【それでもどうしても気になるなら】
            以前に上げた例を少し変えてみましょう。
            ①甲土地という一筆の土地に１棟のマンション（Ａ棟）が建っている。
            ②駐車場として利用している場所を利用してもう１棟のマンション（Ｂ棟）を建てて分譲したい。

            この場合にも、Ａ棟の規約で分離処分について定める必要があります。
            そうしないと、Ｂ棟購入者の敷地利用権が用意できないからです。

            【条文でいうと】
            宅建試験で「条文を見ろ」という言いかたはしたくありません。
            受験生が条文自体を見る必要はないからです。
            しかし、この場面では、条文そのものを見ていただくのが一番分かりやすいでしょう。
            区分所有法の22条１項を御覧ください。

            敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない。

            ここには、「規約に別段の定め」とあるだけです。
            T510さんの考察のように、「最初に建物の専有部分の全部を所有する者が定める規約」と「集会の決議で定める場合」で、別々の扱いをする根拠がありません。

            返信
            1. T510 より:

               2019/05/15 12:39

               独自の理論にはまってしまったようです。
               ご指摘いただいたように、今後は、深入りはしないよう気をつけることにいたします。

               返信
               1. 家坂 圭一 より:

                  2019/05/16 14:46

                  まずは宅建試験の出題範囲をしっかり押さえましょう。
                  気になる点については、本試験が終わった後で勉強すれば十分です。
                  必要があれば、参考書など紹介します。

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