区分所有法[01]区分所有建物
区分所有建物というのは、一棟の建物に構造上区分された部分があって独立して住居・店舗・事務所・倉庫などに利用できる建物をいい、マンションがその典型例です。
区分所有建物は、専有部分と共用部分に分かれます。共用部分はさらに、法定共用部分と規約共用部分に分かれます。
区分所有建物については、その敷地や敷地利用権についても、理解する必要があります。
Contents
1.区分所有建物とは
(1).民法の共有（⇒民法[10]）と区分所有法
(2).区分所有建物
一棟の建物に
構造上区分された部分があって
独立して住居・店舗・事務所・倉庫などに利用できる
(3).区分所有建物の構造
2.専有部分
(1).専有部分とは
区分所有権の目的たる建物の部分
(2).用語の整理
3.共用部分
(1).法定共用部分・規約共用部分
①法定共用部分（構造上の共用部分）
専有部分以外の建物の部分
【例】エレベータ・廊下・階段
登記できない
②規約共用部分
専有部分となりうる部分を規約により共用部分としたもの
【例】集会室・管理人室
第三者への対抗要件→登記
★過去の出題例★
法定共用部分・規約共用部分（区分所有法[01]3(1)）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | 17-14-3 | 構造上の共用部分も、規約により、特定の区分所有者の専有部分にできる。 | × |
| 2 | 11-15-1 | 構造上の共用部分は、区分所有権の目的にならない。 | ◯ |
| 3 | 06-14-1 | 共用部分は、区分所有者全員の共有の登記を行わなければ、第三者に対抗することができない。 | × |
| 4 | 01-16-4 | 数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき共用部分は、区分所有建物として登記をすることができない。 | ◯ |
(2).一部共用部分
一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分
(3).共用部分の共有関係
①原則
②例外
規約で別段の定め
【例】管理所有＝管理者が共用部分を所有すること（⇒[02]2(4)）
★過去の出題例★
共用部分の共有関係（区分所有法[01]3(2)(3)）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R02-13-4 | 一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属するが、規約で別段の定めをすることにより、区分所有者全員の共有に属するとすることもできる。 | ◯ |
| 2 | 25-13-4 | 一部共用部分は、区分所有者全員の共有ではなく、共用すべき区分所有者の共有に属する。 | ◯ |
| 3 | 17-14-1 | 共用部分であっても、規約で定めることにより、特定の区分所有者の所有とすることができる。 | ◯ |
| 4 | 06-14-1 | 共用部分は、区分所有者全員の共有の登記を行わなければ、第三者に対抗することができない。 | × |
(4).共用部分の持分割合
①原則
専有部分の床面積の割合による
②床面積
壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積（内法面積）
×壁芯面積
③規約で別段の定め
可能
★過去の出題例★
共用部分の持分の割合（区分所有法[01]3(4)）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | 28-13-4 | 各共有者の共用部分の持分は、規約で別段の定めをしない限り、共有者数で等分することとされている。 | × |
| 2 | 23-13-2 | 共用部分の持分は、専有部分の区画の内側線に囲まれた部分の水平投影面積をいう。 | ◯ |
| 3 | 04-16-1 | 共用部分の持分は、専有部分の床面積の割合によるのであり、規約で別段の定めはできない。 | × |
| 4 | 01-14-1 | 共用部分の持分の割合は、規約で別段の定めをしない限り、その有する専有部分の床面積の割合により、かつ、各専有部分の床面積は、壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積による。 | × |
(5).共用部分の変更・管理
①変更・管理とは
②軽微変更・重大変更
③変更・管理の決定
④専有部分の所有者の承諾
★過去の出題例★
共用部分の変更行為（区分所有法[01]3(5)）
共用部分の保存行為（区分所有法[01]3(5)）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 重大変更 | |||
| 1 | R02-13-1 | 共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議で決するが、この区分所有者の定数は、規約で２分の１以上の多数まで減ずることができる。 | × |
| 2 | 24-13-2 | 共用部分の重大な変更につき、規約で、区分所有者の定数・議決権を過半数まで減ずることができる。 | × |
| 3 | 12-13-3 | 共用部分の重大な変更につき、集会の決議以外の方法で決することはできない。 | ◯ |
| 4 | 07-14-1 | 共用部分の重大な変更につき、規約で、議決権を過半数まで減ずることができる。 | × |
| 5 | 02-14-4 | 共用部分の重大な変更につき、規約で、区分所有者の定数を減ずることはできない。 | × |
| 軽微変更 | |||
| 1 | 10-13-2 | 共用部分の軽微な変更については、区分所有者の定数・議決権の各過半数による集会の決議で決する。 | ◯ |
| 特別の影響を受ける所有者の承諾 | |||
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R02-13-3 | 共用部分の保存行為をするには、規約に別段の定めがない限り、集会の決議で決する必要があり、各共有者ですることはできない。 | × |
| 2 | 24-13-1 | 保存行為は、各区分所有者が単独で可能。 | ◯ |
| 3 | 09-13-1 | 共用部分の保存行為については、いかなる場合でも各区分所有者が単独で行うことができる。 | × |
| 4 | 07-14-3 | 保存行為をするには、区分所有者・議決権の各過半数による集会の決議が必要。 | × |
(6).共用部分の利益・負担
★過去の出題例★
共用部分の利益・負担（区分所有法[01]3(5)）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R02-13-2 | 共用部分の管理に係る費用については、規約に別段の定めがない限り、共有者で等分する。 | × |
| 2 | 24-13-4 | 共用部分の管理に要した各区分所有者の費用の負担については、規約に別段の定めがない限り、共用部分の持分に応じて決まる。 | ◯ |
4.敷地
(1).建物の敷地
(2).敷地利用権
①敷地利用権とは
・専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利
・[例]所有権・借地権
②分離処分の禁止
(a).原則
専有部分と敷地利用権の分離処分×
(b).例外
規約で別段の定めがある場合
★過去の出題例★
分離処分の禁止（区分所有法[01]4(2)②）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | 22-13-3 | 原則として分離処分が可能。 | × |
| 2 | 17-14-2 | 規約で定めれば分離処分が可能。 | ◯ |
| 3 | 06-14-2 | 原則として分離処分が可能。 | × |
| 4 | 04-16-2 | 分離処分につき規約で定めることはできない。 | × |
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専有部分と敷地利用権は、原則として分離処分が禁止されいます。。
にもかかわらず、規約でこれを変更することができると解説されています。
分離処分を可能にする理由は、何ですか？
何のためにそのようなことをするのですか？
御質問ありがとうございます。
【結論】
宅建試験対策としては、この論点に関して「なぜ」「何のために」を覚える必要はありません。
(1)原則として、分離処分は禁止。
(2)例外的に、規約で別段の定めをすれば分離処分が可能。
という２点を押さえておけば十分です。
「★過去の出題例★」で分るように、この知識だけで全ての過去問を解くことができるからです。
【それでも気になるようなら】
（以下の話は、気にしないほうがいいと思います。難しかったり、ややこしければ、無視して構いません。上の(1)(2)だけをしっかり押さえてください。）
分離処分が必要な例として以下のものが挙げられます。
①甲土地という一筆の土地に２棟のマンション（Ａ棟・Ｂ棟）を建築・分譲する予定がある。
②最初にＡ棟を建てて分譲する。
③次にＢ棟を建てて分譲する。
この場合、何の準備もなしに②の段階に進んでしまうと、③の段階で大変な問題が生じます。
甲土地については、Ａ棟の区分所有者が敷地利用権を持っています。Ｂ棟の区分所有者は、甲土地を敷地として利用することができないのです。
これでは、困ってしまいます。この事態を防ぐためには、Ａ棟の規約で、
「専有部分と敷地利用権を分離して処分できる。」
と定めておくことが考えられます。
この規約に基づいて、甲土地の共有持分を分譲業者の元に留保しておくわけです。③の段階で、この共有持分にＢ棟購入者の敷地利用権を設定します。
「３］規約の２で、「最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、規約を設定できる。」とされ、設定できる事項の３に「敷地利用権の分離処分ができる旨の定め」とあるので、当初の分譲業者が何かをするために「分離処分を可能にする」必要があるのではないか、と推測していましたが、具体例がわからず、質問させていただきました。大変よくわかりました。
(追伸) 要するに、「最初に建物の専有部分の全部を所有する者」だけが、規約に分離処分ができる旨を定めることができるのであって、集会決議で分離処分ができる旨の規約改正などはできない、ということですよね。
【結論】
「最初に建物の専有部分の全部を所有する者」だけが、規約に分離処分ができる旨を定めることができるのであって、集会決議で分離処分ができる旨の規約改正などはできない、ということですよね。
↑
そのような限定はありません。いずれの規約でも分離処分について定めることができます。
厳しい言いかたをしますが、T510さんはオリジナルの考えにハマってしまっています。また、残念ながら、その考察は、間違えています。
そろそろ深掘りを止めて、私の最初の回答にある【結論】に戻ったほうがいいでしょう。
宅建試験の受験には全く不必要な考察です。
【それでもどうしても気になるなら】
以前に上げた例を少し変えてみましょう。
①甲土地という一筆の土地に１棟のマンション（Ａ棟）が建っている。
②駐車場として利用している場所を利用してもう１棟のマンション（Ｂ棟）を建てて分譲したい。
この場合にも、Ａ棟の規約で分離処分について定める必要があります。
そうしないと、Ｂ棟購入者の敷地利用権が用意できないからです。
【条文でいうと】
宅建試験で「条文を見ろ」という言いかたはしたくありません。
受験生が条文自体を見る必要はないからです。
しかし、この場面では、条文そのものを見ていただくのが一番分かりやすいでしょう。
区分所有法の22条１項を御覧ください。
ここには、「規約に別段の定め」とあるだけです。
T510さんの考察のように、「最初に建物の専有部分の全部を所有する者が定める規約」と「集会の決議で定める場合」で、別々の扱いをする根拠がありません。
独自の理論にはまってしまったようです。
ご指摘いただいたように、今後は、深入りはしないよう気をつけることにいたします。
まずは宅建試験の出題範囲をしっかり押さえましょう。
気になる点については、本試験が終わった後で勉強すれば十分です。
必要があれば、参考書など紹介します。