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建物の区分所有等に関する法律（以下この問において「法」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1. 共用部分の保存行為は、規約に別段の定めがない限り、集会の決議を経ずに各区分所有者が単独ですることができる。
2. エネルギー消費性能の向上のために必要となる共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、集会において、区分所有者（議決権を有しないものを除く。以下この選択肢において同じ。）の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあっては、その割合以上）の者であって議決権の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあっては、その割合以上）を有するものが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各４分の３以上の多数による決議で決するが、規約でこの議決権を過半数まで減ずることはできない。
3. 管理者は、その職務に関して区分所有者を代理するため、その行為の効果は、規約に別段の定めがない限り、本人である各区分所有者に共用部分の持分の割合に応じて帰属する。
4. 共用部分の管理に要した各区分所有者の費用の負担については、規約に別段の定めがない限り、共用部分の持分に応じて決まる。

正解：２

はじめに

区分所有建物において、共用部分の変更や管理については、以下のルールがあります。

行為		決定方法	規約で別段の定め
変更行為	重大変更	(1)定足数 一般区分所有者数・議決権の各過半数	引上げ◯
		(2)議決数 出席した一般区分所有者数・議決権の各3/4以上 ※緩和事由があれば2/3以上	過半数まで引下げ◯
	軽微変更	普通決議	可
管理行為	利用・改良行為	普通決議	可
	保存行為	各区分所有者が単独で可	可

1 正しい

共用部分の保存行為は、規約により便団の定めがない限り、各区分所有者が単独ですることができます（「はじめに」の表参照。区分所有法18条１項ただし書き）。

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2 誤り

「共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）」を「重大変更」といいます。
共用部分の重大変更については、集会において、①一般区分所有者数・議決権の過半数が出席し（定足数）、②一般区分所有者数・議決権の各3/4以上の多数による決議が必要です。
「区分所有者の定数」や「議決権」については、規約でそれぞれ過半数まで減ずることができます（「はじめに」の表参照。区分所有法17条１項）。
この選択肢は、「議決権を過半数まで減ずることはできない」とする点が誤りです。

※重大な変更に以下の理由がある場合、「3/4以上」が「2/3以上」に緩和されます（区分所有法17条５項）。
「エネルギー消費性能の向上のために必要」というだけでは、緩和事由に当たりません。

1. 共用部分の設置・保存の瑕疵により権利侵害のおそれがある場合
2. バリアフリー基準への不適合

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3 正しい

管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理します（区分所有法26条２項前段）。管理者の行為の効果は、規約に別段の定めがない限り、共用部分の持分の割合に応じて各区分所有者に帰属します（同法29条１項）。
例えば、共用部分の修理につき、管理者が工務店と交渉し請負契約を締結した場合、その契約の効果は、共用部分の持分の割合に応じて各区分所有者に帰属することになります。

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4 正しい

各共有者は、規約に別段の定めがない限り、その持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する（区分所有法19条）。

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