不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。

1. 価格形成要因のうち個別的要因とは、一般経済社会における不動産のあり方及びその価格の水準に影響を与える要因をいい、自然的要因、社会的要因、経済的要因及び行政的要因に大別される。
2. 収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効な手段であり、自用の不動産であっても賃貸を想定することにより適用される。
3. 原価法における減価修正の方法としては、耐用年数に基づく方法と、観察減価法の２つの方法があり、これらは併用するものとする。
4. 対象建築物に関する工事が完了していない場合でも、当該工事の完了を前提として鑑定評価を行うことがある。

正解：1

1 誤り

価格形成要因とは、①不動産の効用、②相対的稀少性、③不動産に対する有効需要、の三者に影響を与える要因のことをいいます。価格形成要因は、一般的要因・地域要因・個別的要因に分けられます。

このうち個別的要因とは、「不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因」をいいます。
この選択肢にある「一般経済社会における不動産のあり方及びその価格の水準に影響を与える要因」は、一般的要因のことです。

■参照項目&類似過去問

2 正しい

収益還元法とは、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法のことをいいます。

収益還元法は、賃貸用不動産や賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効です。しかし、それ以外の不動産、例えば、自用の不動産についても、賃料を想定することで適用が可能となります。

※収益還元法が適用できないのは、文化財の指定を受けた建造物等、一般的に市場性を有しない不動産に限られます。

■参照項目&類似過去問

3 正しい

減価修正の方法には、①耐用年数に基づく方法と②観察減価法の二つの方法があり、原則としてこれらを併用するものとされています。

■参照項目&類似過去問

4 正しい

造成に関する工事が完了していない土地又は建築に係る工事が完了していない建物について、当該工事の完了を前提として鑑定評価の対象とすることが可能です。この場合の鑑定評価を未竣工建物等鑑定評価といいます。

■参照項目&類似過去問

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