【宅建過去問】(平成29年問27)契約不適合担保責任についての特約(個数問題)



宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した宅地の売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び民法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

  • ア 売買契約において、目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合にその不適合について買主が売主に通知すべき期間を引渡しの日から2年間とする特約を定めた場合、その特約は無効となる。
  • イ 売買契約において、売主の責めに帰すべき事由によって目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合のみ引渡しの日から1年間担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。
  • ウ Aが目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合にその不適合について担保責任を負う期間内においては、損害賠償の請求をすることはできるが、契約を解除することはできないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。
  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. なし

正解:1

はじめに

契約不適合担保責任に関するルールについて、まとめておきましょう。

民法のルール

民法では、契約不適合担保責任について特約をすることが認められており、極端な話、「担保責任を一切負わない。」という特約も有効です。

宅建業法のルール

これに対し、宅建業法は、宅建業者が自ら売主となる宅地・建物の売買契約に関する契約不適合担保責任について、民法に比べて買主に不利となる特約を禁止しています。唯一の例外は、売主の担保責任を追及するために不適合について買主が売主に通知するまでの期間を「引渡しの日から2年以上」と定める場合です(宅建業法40条1項)。これ以外の特約は、無効とされます(同条2項)。

ア 誤り

不適合について買主が売主に通知するまでの期間を「引渡しの日から2年以上」とする特約は、例外として有効性を認められます。したがって、本肢の特約は、有効です。

■類似過去問
内容を見る
契約不適合担保責任の期間制限(宅建業法[16]2(1)②・(2))
 年-問-肢内容正誤
1R02-42-1宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業者ではないBとの間で締結する宅地の売買契約において、当該宅地の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を負う期間をBがその不適合を知った時から2年とする特約を定めた場合、この特約は有効である。×
2R01-27-イ買主が同意した場合に限り、不適合について買主が売主に通知すべき期間を引渡しの日から1年とする特約を有効に定めることができる。×
330-29-4契約の解除又は損害賠償の請求をするために、買主は、引渡しの日から1年以内に不適合について売主に通知しなければならないものとする旨の特約を定めた。×
429-27-ア不適合について買主が売主に通知すべき期間を引渡しの日から2年間とする特約を定めた場合、その特約は無効となる。×
529-27-イ売買契約において、売主の責めに帰すべき事由による契約不適合についてのみ引渡しの日から1年間担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。
627-34-2「不適合について買主が売主に通知すべき期間を引渡しから1年とする」旨の特約は無効で、通知期間は、引渡しから2年となる。×
727-39-4引渡しを売買契約締結の1月後とし、契約不適合担保責任について通知すべきう期間を契約日から2年間とする特約を定めることができる。×
826-31-ア「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間を引渡しの日から3年間とする」旨の特約は無効。×
925-38-ア引渡後2年以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の契約不適合についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。×
1024-39-3「買主が売主の担保責任を追及するためには、引渡しの日から2年以内に通知しなければならない」旨の特約は有効。
1123-37-4買主が売主の担保責任を追及するに当たり不適合について通知すべき期間として、不適合を知った時から2年間とする旨の特約を定めることができる。
1222-40-1「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間を引渡しの日から3年間とする」旨の特約はをすることができる。
1321-38-ウ「契約不適合担保責任を負わない」という特約は無効で、この場合、不適合について通知すべき期間は引渡しの日から2年間となる。×
1421-40-4「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は引渡しから2年」という特約は有効。
1520-40-4「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、引渡しから2年かつ不適合発見から30日以内」という特約は有効。×
1617-42-3「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、契約締結から2年」という特約は有効。×
1715-41-4「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、引渡しから1年」という特約は無効で、通知期間は「引渡しから2年」となる。×
1814-41-1「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、引渡しから半年」という特約は有効。×
1912-40-1「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、引渡しから1年」という特約は無効で、「不適合発見から1年」となる。
2011-33-3契約に「Aは、宅地の引渡しの日から2年間、当該宅地の不具合を担保すべき責任を負うが、Bがその不具合を知っていた場合についてはその責任を負わない」旨定めた場合、その定めは有効である。×
2110-36-4損害賠償額を予定した場合、「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は引渡しから1年」という特約は有効。×
2209-41-1「売主が担保責任を負う期間は引渡しから2年間。買主は、契約を解除できないが、損害賠償を請求できる」旨の特約は無効。
2309-41-3「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は契約締結から2年。買主は、その期間内に瑕疵修補請求権も行使できる」という特約は有効。×
2409-41-4「売主が担保責任を負う期間は、引渡しから1年」という特約は無効で、売主は、引渡しから2年間担保責任を負う。×
2508-48-2「契約不適合担保責任責任を負う期間は、引渡しから1年」という特約は業者間取引では有効だが、業者以外を売主・業者を買主とする売買契約では無効。×
2607-43-1「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は引渡しから2年」という特約をしたときでも、不適合発見から1年は担保責任を負う。×
2707-45-1「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、不適合発見から1年半」という特約は有効。
2806-43-1「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、不適合の事実を知ってから1年」と定めても、「引渡しから2年」は担保責任を負う。×

イ 正しい

売主の契約不適合担保責任の対象を「売主の責めに帰すべき事由」による契約不適合に限定する特約は、民法のルールよりも買主に不利であるため、許されません。また、期間について認められているのは、不適合について買主が売主に通知するまでの期間を「引渡しの日から2年以上」とする特約のみです。本肢の特約は、「引渡しの日から1年間担保責任を負う」とする点でも、宅建業法に違反しています。
宅建業法に違反するこのような特約は、無効となります。

■類似過去問
内容を見る
契約担保責任に関する特約(原則=無効)(宅建業法[16]2(1)1①)
 年-問-肢内容正誤
買主が知っている欠陥
121-38-イ「重要事項として説明した欠陥については担保責任を負わない」という特約は有効。
211-33-3契約に「Aは、宅地の引渡しの日から2年間、当該宅地の不具合を担保すべき責任を負うが、Bがその不具合を知っていた場合についてはその責任を負わない」旨定めた場合、その定めは有効である。×
売主の帰責事由
129-27-イ売買契約において、売主の責めに帰すべき事由による契約不適合についてのみ引渡しの日から1年間担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。
219-41-3「売主に帰責事由がない場合、契約不適合担保責任を負わない」という特約は有効。
×
317-42-4「契約不適合保責任を負うのは、売主に帰責事由がある場合に限る」という特約は有効。
×
409-41-2「売主に帰責事由がない場合、契約不適合担保責任を負わない」という特約は宅建業法に違反しない。×
505-45-1「売主に帰責事由がない場合、契約不適合担保責任を負わない」という特約は有効。×
担保責任追及方法の限定
129-27-ウ損害賠償の請求をすることはできるが、契約を解除することはできないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。×
225-38-ア雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の契約不適合についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。×
324-39-4「損害賠償のみ可能、解除不可」という特約は宅建業法に違反する。
411-33-2「契約の解除ができるのは、相当の期間を定めて契約の履行を催告し、その期間内に履行がないときに限る」という特約は無効。×
509-41-1「契約は解除できないが、損害賠償請求はできる」という特約は無効。
「契約不適合担保責任を負わない」旨の特約
1R02-42-4宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業者ではない買主との間で自ら売主として締結する建物の売買契約において、Aは当該建物の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を一切負わないとする特約を定めた場合、この特約は無効となり、Aが当該責任を負う期間は当該建物の引渡日から2年となる。×
227-39-2買主が建物を短期間使用後取り壊す予定である場合、契約不適合担保責任を負わない旨の特約を定めることができる。×
327-43-1宅地建物取引業者A(甲県知事免許)は、自ら売主となる乙県内に所在する中古住宅の売買の業務に関し、当該売買の契約においてその目的物の契約不適合を担保すべき責任を負わない旨の特約を付した。この場合、Aは、乙県知事から指示処分を受けることがある。
421-38-ア「契約不適合担保責任を負わない」という特約は有効。×
521-38-ウ「契約不適合担保責任を負わない」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
620-09-1「契約不適合担保責任を負わない」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
その他
124-39-1契約不適合担保責任を負う期間に関し、特約を定めないことは宅建業法に違反する。×
契約不適合担保責任の期間制限(宅建業法[16]2(1)②・(2))
 年-問-肢内容正誤
1R02-42-1宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業者ではないBとの間で締結する宅地の売買契約において、当該宅地の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を負う期間をBがその不適合を知った時から2年とする特約を定めた場合、この特約は有効である。×
2R01-27-イ買主が同意した場合に限り、不適合について買主が売主に通知すべき期間を引渡しの日から1年とする特約を有効に定めることができる。×
330-29-4契約の解除又は損害賠償の請求をするために、買主は、引渡しの日から1年以内に不適合について売主に通知しなければならないものとする旨の特約を定めた。×
429-27-ア不適合について買主が売主に通知すべき期間を引渡しの日から2年間とする特約を定めた場合、その特約は無効となる。×
529-27-イ売買契約において、売主の責めに帰すべき事由による契約不適合についてのみ引渡しの日から1年間担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。
627-34-2「不適合について買主が売主に通知すべき期間を引渡しから1年とする」旨の特約は無効で、通知期間は、引渡しから2年となる。×
727-39-4引渡しを売買契約締結の1月後とし、契約不適合担保責任について通知すべきう期間を契約日から2年間とする特約を定めることができる。×
826-31-ア「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間を引渡しの日から3年間とする」旨の特約は無効。×
925-38-ア引渡後2年以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の契約不適合についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。×
1024-39-3「買主が売主の担保責任を追及するためには、引渡しの日から2年以内に通知しなければならない」旨の特約は有効。
1123-37-4買主が売主の担保責任を追及するに当たり不適合について通知すべき期間として、不適合を知った時から2年間とする旨の特約を定めることができる。
1222-40-1「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間を引渡しの日から3年間とする」旨の特約はをすることができる。
1321-38-ウ「契約不適合担保責任を負わない」という特約は無効で、この場合、不適合について通知すべき期間は引渡しの日から2年間となる。×
1421-40-4「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は引渡しから2年」という特約は有効。
1520-40-4「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、引渡しから2年かつ不適合発見から30日以内」という特約は有効。×
1617-42-3「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、契約締結から2年」という特約は有効。×
1715-41-4「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、引渡しから1年」という特約は無効で、通知期間は「引渡しから2年」となる。×
1814-41-1「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、引渡しから半年」という特約は有効。×
1912-40-1「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、引渡しから1年」という特約は無効で、「不適合発見から1年」となる。
2011-33-3契約に「Aは、宅地の引渡しの日から2年間、当該宅地の不具合を担保すべき責任を負うが、Bがその不具合を知っていた場合についてはその責任を負わない」旨定めた場合、その定めは有効である。×
2110-36-4損害賠償額を予定した場合、「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は引渡しから1年」という特約は有効。×
2209-41-1「売主が担保責任を負う期間は引渡しから2年間。買主は、契約を解除できないが、損害賠償を請求できる」旨の特約は無効。
2309-41-3「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は契約締結から2年。買主は、その期間内に瑕疵修補請求権も行使できる」という特約は有効。×
2409-41-4「売主が担保責任を負う期間は、引渡しから1年」という特約は無効で、売主は、引渡しから2年間担保責任を負う。×
2508-48-2「契約不適合担保責任責任を負う期間は、引渡しから1年」という特約は業者間取引では有効だが、業者以外を売主・業者を買主とする売買契約では無効。×
2607-43-1「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は引渡しから2年」という特約をしたときでも、不適合発見から1年は担保責任を負う。×
2707-45-1「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、不適合発見から1年半」という特約は有効。
2806-43-1「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、不適合の事実を知ってから1年」と定めても、「引渡しから2年」は担保責任を負う。×

ウ 誤り

民法は、契約不適合について買主が売主に追及することができる担保責任として、①損害賠償請求、②契約解除、③追完請求権、④代金減額請求権を認めています(同法562条、563条、564条、415条、541条、542条)。そして、宅建業法は、これよりも買主に不利な特約を禁止しています(同法40条1項)。したがって、「損害賠償の請求をすることはできるが、契約を解除することはできない」とする特約は、無効です。

■類似過去問
内容を見る
契約担保責任に関する特約(原則=無効)(宅建業法[16]2(1)1①)
 年-問-肢内容正誤
買主が知っている欠陥
121-38-イ「重要事項として説明した欠陥については担保責任を負わない」という特約は有効。
211-33-3契約に「Aは、宅地の引渡しの日から2年間、当該宅地の不具合を担保すべき責任を負うが、Bがその不具合を知っていた場合についてはその責任を負わない」旨定めた場合、その定めは有効である。×
売主の帰責事由
129-27-イ売買契約において、売主の責めに帰すべき事由による契約不適合についてのみ引渡しの日から1年間担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。
219-41-3「売主に帰責事由がない場合、契約不適合担保責任を負わない」という特約は有効。
×
317-42-4「契約不適合保責任を負うのは、売主に帰責事由がある場合に限る」という特約は有効。
×
409-41-2「売主に帰責事由がない場合、契約不適合担保責任を負わない」という特約は宅建業法に違反しない。×
505-45-1「売主に帰責事由がない場合、契約不適合担保責任を負わない」という特約は有効。×
担保責任追及方法の限定
129-27-ウ損害賠償の請求をすることはできるが、契約を解除することはできないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。×
225-38-ア雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の契約不適合についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。×
324-39-4「損害賠償のみ可能、解除不可」という特約は宅建業法に違反する。
411-33-2「契約の解除ができるのは、相当の期間を定めて契約の履行を催告し、その期間内に履行がないときに限る」という特約は無効。×
509-41-1「契約は解除できないが、損害賠償請求はできる」という特約は無効。
「契約不適合担保責任を負わない」旨の特約
1R02-42-4宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業者ではない買主との間で自ら売主として締結する建物の売買契約において、Aは当該建物の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を一切負わないとする特約を定めた場合、この特約は無効となり、Aが当該責任を負う期間は当該建物の引渡日から2年となる。×
227-39-2買主が建物を短期間使用後取り壊す予定である場合、契約不適合担保責任を負わない旨の特約を定めることができる。×
327-43-1宅地建物取引業者A(甲県知事免許)は、自ら売主となる乙県内に所在する中古住宅の売買の業務に関し、当該売買の契約においてその目的物の契約不適合を担保すべき責任を負わない旨の特約を付した。この場合、Aは、乙県知事から指示処分を受けることがある。
421-38-ア「契約不適合担保責任を負わない」という特約は有効。×
521-38-ウ「契約不適合担保責任を負わない」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
620-09-1「契約不適合担保責任を負わない」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
その他
124-39-1契約不適合担保責任を負う期間に関し、特約を定めないことは宅建業法に違反する。×

まとめ

正しい記述はイです。正解は肢1。


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