宅建業法[16]瑕疵担保責任についての特約の制限

宅地・建物の売主は、その物件に瑕疵(傷のこと)があった場合、、買主に対して損害賠償などの責任を負います。これを瑕疵担保責任といいます。
民法では、特約を締結することによって、売主が瑕疵担保責任を免れることができます。これに対し、宅建業法では、瑕疵担保責任に関する特約をごく限られた範囲でしか認めていません。

1.民法のルール

民法上の瑕疵担保責任⇒民法[27]売買契約3(4)

(1).基本的なルール
①場面

売買の目的物に隠れた瑕疵があったとき

②売主の帰責性

無過失責任

③担保責任の内容

④担保責任を追及できる期間

買主が事実を知った時から1年以内

(2).特約
①原則

自由に軽減・加重できる

②例外

知っているのに告げなかった事実
→免責×

2.宅建業法のルール

(1).特約
①原則

民法より買主に不利となる特約×
★過去の出題例★

宅建業法[16]2(1)
瑕疵担保責任に関する特約
 年-問-肢内容正誤
隠れた瑕疵
121-38-イ「重要事項として説明した瑕疵については担保責任を負わない」という特約は有効。
211-33-3「引渡しから2年、買主の知っている瑕疵は担保しない」という特約は無効。×
売主の帰責性
129-27-イ売買契約において、売主の責めに帰すべき事由による瑕疵についてのみ引渡しの日から1年間担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。
219-41-3「売主に帰責性がない場合、瑕疵担保責任を負わない」という特約は有効。×
317-42-4「売主に帰責性がない場合、瑕疵担保責任を負わない」という特約は宅建業法に違反しない。×
409-41-2「売主に帰責性がない場合、瑕疵担保責任を負わない」という特約は有効。×
505-45-1「瑕疵担保責任は売主の責めに帰するものに限る」という特約は有効。×
担保責任の内容の限定
129-27-ウ宅地建物取引業者が瑕疵担保責任を負う期間内においては、損害賠償の請求をすることはできるが、契約を解除することはできないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。×
224-39-4「損害賠償のみ可能、解除不可」という特約は宅建業法に違反する。
311-33-2「契約解除できるのは、瑕疵により契約目的が達成できないときに限る」という特約は無効。×
409-41-1「契約は解除できないが、損害賠償請求はできる」という特約は無効。
525-38-ア引渡後2年以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。×
「瑕疵担保責任を負わない」旨の特約
127-39-2買主が建物を短期間使用後取り壊す予定である場合、瑕疵担保責任を負わない旨の特約を定めることができる。×
221-38-ア「瑕疵担保責任を負わない」という特約は有効。×
321-38-ウ「瑕疵担保責任を負わない」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
420-09-1「瑕疵担保責任を負わない」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
その他
124-39-1瑕疵担保責任を負う期間に関し、特約を定めないことは宅建業法に違反する。×
②例外

期間を引渡しから2年以上とするもの

③ルールに違反する特約

無効
→民法の原則に戻る
=事実を知った時から1年以内

★過去の出題例★
宅建業法[16}2(1)②
瑕疵担保責任を負う期間

 年-問-肢内容正誤
129-27-ア売買契約において、瑕疵担保責任を負う期間を引渡しの日から2年間とする特約を定めた場合、その特約は無効となる。×
229-27-イ売買契約において、売主の責めに帰すべき事由による瑕疵についてのみ引渡しの日から1年間担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。
327-34-2「引渡しから1年」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
427-39-4引渡しを売買契約締結の1月後とし、瑕疵担保責任を負う期間を契約日から2年間とする特約を定めることができる。×
526-31-ア「引渡しから3年」とする特約は無効。×
624-39-3「引渡しから2年」という特約は有効。
723-37-4「瑕疵発見から2年」という特約は有効。
822-40-1「引渡しから3年」という特約は有効。
921-40-4「引渡しから2年」という特約は有効。
1020-40-4「引渡しから2年かつ瑕疵発見から30日」という特約は有効。×
1117-42-3「契約締結から2年」という特約は有効。×
1215-41-4「引渡しから1年」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
1314-41-1「引渡しから半年」という特約は有効。×
1412-40-1「引渡しから1年」という特約は無効で、「瑕疵発見から1年」となる。
1511-33-3「引渡しから2年、買主の知っている瑕疵は担保しない」という特約は有効。
1610-36-4損害賠償額を予定した場合、「瑕疵担保期間は引渡しから1年」という特約は有効。×
1709-41-1「引渡しから2年の期間内、契約を解除できないが、損害賠償を請求できる」旨の特約は無効。
1809-41-3「契約締結から2年、その期間内に瑕疵修補請求権も行使できる」という特約は有効。×
1909-41-4「引渡しから1年」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
2008-48-2「引渡しから1年」という特約は業者間では有効だが、業者以外を売主・業者を買主とする売買契約では無効。×
2107-43-1「引渡しから2年」という特約をしたときでも、瑕疵発見から1年は瑕疵担保責任を負う。×
2207-45-1「瑕疵発見から1年半」という特約は有効。
2306-43-1「瑕疵の事実を知ってから1年」と定めても、「引渡しから2年」は責任を負う。×

3.業者間取引

適用除外
★過去の出題例★

宅建業法[16]3
業者間取引と瑕疵担保責任
 年-問-肢内容正誤
129-38-4宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地の売買契約において瑕疵担保責任に関する特約を定めたが、買主が宅地建物取引業者であり、瑕疵担保責任に関する特約を自由に定めることができるため、37条書面にその内容を記載しなかった。×
225-36-4宅建業者は、宅地建物取引業者間での宅地の売買の媒介に際し、当該売買契約に瑕疵担保に関する特約はあったが、宅地建物取引業者間の取引であったため、当該特約の内容について37条書面への記載を省略した。×
324-39-2業者間取引で「瑕疵担保責任を負わない」という特約は業法に違反しない。
423-39-4業者間取引で「瑕疵担保責任は引渡しから1年に限る」という特約は業法に違反しない。
518-38-4業者間取引で「瑕疵担保責任を負わない」という特約は業法に違反しない。
618-41-3業者間取引で「瑕疵担保責任を負わない」という特約は業法に違反しない。
713-42-4業者間取引で「瑕疵担保責任の期間は引渡しから6月間」という特約は有効である。
808-48-2業者間取引で「瑕疵担保責任の期間は引渡しから1年」という特約は有効である。
902-40-1業者間取引で「瑕疵担保責任の期間は引渡しから1年」という特約は宅建業法に違反しない。
1001-44-1業者間取引で「瑕疵担保責任を負わない」という特約は業法に違反しない。

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