不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。

1. 原価法は、価格時点における対象不動産の収益価格を求め、この収益価格について減価修正を行って対象不動産の比準価格を求める手法である。
2. 原価法は、対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合には適用することができるが、対象不動産が土地のみである場合においては、いかなる場合も適用することができない。
3. 取引事例比較法における取引事例が、特殊事情のある事例である場合、その具体的な状況が判明し、事情補正できるものであっても採用することは許されない。
4. 取引事例比較法は、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等において対象不動産と類似の不動産の取引が行われている場合又は同一需給圏内の代替競争不動産の取引が行われている場合に有効である。

正解：4

1 誤り

原価法とは、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法のことをいいます。
本肢は、原価法の定義という体裁になっています。しかし、原価法に関係があるのは、わずかに「減価修正」という単語のみ。「収益価格」は収益還元法で使う言葉ですし、「比準価格」を求める手法は取引事例比較法です。意味のありそうな単語をアレコレ詰め込んでいるものの、内容はメチャクチャです。

■参照項目&類似過去問

2 誤り

原価法とは、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法です。
土地に関しても、造成地・埋立地などで再調達原価を適切に求めることができる場合には、原価法の適用が可能です。
本肢は、「土地のみである場合においては、いかなる場合も適用することができない」とする点が誤っています。

■参照項目&類似過去問

3 誤り

取引事例比較法における取引事例は、以下の要件をみたす必要があります。

特殊事情のある事例でも、事情補正が可能であれば採用可能です。

※投機的取引であると認められる事例など適正さを欠くものを用いることはできません。

■参照項目&類似過去問

4 正しい

取引事例は、原則として近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産に係るもののうちから選択します。例外は、以下の場合です。

本肢は「原則」と「【例外2】」について説明したもので、正しい記述です。

■参照項目&類似過去問

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