宅建業法の改正(空家等売買の媒介報酬)

日経新聞の記事から

来年(2018年)1月1日、報酬に関する国土交通省の告示が改正されます。
このことについて、今朝の日経新聞で取り上げられていました。
■空き家の取引促す 不動産仲介手数料を増額、国交省(日本経済新聞のサイト)

当サイトでも、「宅建業法の改正点」として以前に紹介しました。ようやく日経新聞も、当サイトに追い付いてきたようです(大誤解)。
■宅建業法の改正相次ぐ(当サイトの過去記事)

この改正により、宅建業者は、「空家等」(=売買代金が税別400万円以下の宅地又は建物)の売買を媒介した場合の報酬として、売主から「現地調査等に要する費用」を受領することが可能になります。
その場合でも、合計した報酬の上限は18万円(税別)です。

宅建試験への影響

1月1日施行ということは、もちろん、来年(2018年)の宅建試験から、この改正が出題されるわけです。報酬の計算に関するルールが変更されるわけですから、計算問題で出題すると混乱する受験生がいるかも知れません。

ちょっと例題を解いてみましょうか。

例題

宅地建物取引業者Aは、B所有の建物についてB及びCから媒介の依頼を受け、Bを売主、Cを買主とする売買契約を成立させた。AとBとの媒介契約締結にあたり、Bから特別の依頼はなかったが、Aは当該建物について現地調査が必要であると判断し、Bにその旨を説明の上、合意を得て現地調査を行い、その費用は5万円を要した。建物の売買代金が以下の①②③だった場合、AがB、Cから受領できる報酬の上限額は、いくらになるか。なお、消費税及び地方消費税に関しては考慮しないものとする。

  • ①500万円
  • ②300万円
  • ③200万円
解答欄
売買代金 受領できる報酬の上限額
売主Bから 買主Cから
500万円
300万円
200万円
ヒント

以下の3点に注意しつつ、計算する必要があります。

  1. 売買代金の額により、「空家等」に該当するかどうか、を判断すること
  2. 現地調査等に要する費用を上乗せすることができるのは、売主から受領する報酬に限られること
  3. 現地調査等に要する費用を上乗せしても、報酬の上限額は18万円(税別)であること

 

当社の教材では

当社の教材は、既にこの法改正に対応しています。教材をお持ちのかたは、宅建業法[21]報酬の5(2)を確認してください。
(上の例題の正解も掲載されています。)
■宅建Step.1 基本習得編講座

過去問徹底!スリー・ステップ教材の御案内

過去問の徹底分析から生み出された、「楽に」「確実に」合格するための教材。それが当社のスリー・ステップ学習教材です。
この教材は、学習の進行を三段階(スリー・ステップ)に分け、御自分に合った段階からスタートできるように設計されています。

[Step.1]基本習得編
学習の最初の段階、正しい知識を分かりやすい流れの中で学んでいく段階です。ここでは、DVDの講義を見て、合格に必要な基本知識を習得します。

[Step.2]実戦応用編
最初に一問一答式の問題集を解き、その後に解説講義を見ます。これにより、「Step.1で勉強した基礎知識が実際の本試験ではどのように出題されるか」、「選択肢の◯×を決める基準は何か」を身に付けます。

[Step.3]過去問演習編
年度別の本試験過去問を解き、その後に解説講義を見ます。学習の総仕上げとして、基本知識や解法テクニックを一層確実に、そして本試験で使えるレベルに仕上げます。

宅建業法の改正(空家等売買の媒介報酬)” に対して1件のコメントがあります。

  1. 棟方唯春 より:

    ③ 売主から (売買額の5.4%)108,000円+50,000円=158,000円(税抜き)
      買主から (売買額の5.4%)108,000円(税抜き)
      合計 266,000円(税抜き)

    ② 売主から(売買額の4.32%)129,600円+50,000円=179,600円(税抜き)
      買主から(売買額の4.32%)129,600円(税抜き)
      合計 309,200円(税抜き)

    ① 売主から(売買額の3%)150,000円=150,000円(税抜き)
      買主から(売買額の3%)150,000円(税抜き)
      合計 300,000円
      

    以上かと思います。

     売買。交換の代理とかになると
     もう理解に苦しみます。

     勉強します。

    1. 家坂 圭一 より:

      棟方様

      コメントありがとうございます。
      しかし、残念ながら、報酬計算の基本公式の理解に不十分な点があるです。
      まずは、この点を勉強して下さい。
      【講義編】「21 報酬」の箇所です。
      https://e-takken.tv/gh21/

      [今回の回答について]
      (1)400万円超の物件については「3%+6万円」、200万円超400万円以下の物件は「4%+2万円」という基本公式を押さえましょう。
      (2)消費税「抜き」で計算するのであれば、「5.4%」とか「4.32%」という数字は出てきません。
      (3)棟方さんの回答ですと、400万円で売るほうが、500万円で売るよりも報酬が高くなってしまっています。

      1. 棟方唯春 より:

        早とちりとよく公式を理解していませんでした。
        再度考え直して以下の結果です。
        どんなものでしょうか?

        ① 3%⁺6万
          500万×3%⁺6万=21万 BC共 → 42万+税33,600円
        ② 「空家等」(=売買代金が税別400万円以下の宅地又は建物)の売買 
          調査費用の加算を説明合意の上
          Bより300万×4.32%+5万=179,600円
          Cより300万×4.32% =12万9600円   → 合計309,200円+税24,736円
        ③ 空家等 調査費加算 合意
          Bより200万×5.4%+5万=158,000円
          Cより200万×5.4%=108,000円    → 合計266,000円+21,280円

        1. 家坂 圭一 より:

          棟方様

          ①売買代金500万円の場合については、これでOKです。

          ②売買代金400万円のケースについては、2か所の間違えがあります。
          (a)即算式の理解
          代金が200万円を超え400万円以下の場合の即算式は、
          報酬(税別)=売買代金×4%+2万
          です。
          「売買代金×4%(税別)」や「売買代金×4.32%(税込)」
          ではありません。

          (b)消費税の加算方法
          税込の報酬を計算したいのであれば、(a)で求めた「税別」の額(売買代金×4%+2万)に、「1.08」を掛けます。
          今の棟方さんの計算方法ですと、
          ・途中の4.32%を掛けるところで一回
          ・最後の1.08を掛けるところで一回
          と消費税を二重に加算しています。

          途中経過では税別の数字で計算し、最後に1回だけ1.08を掛けるやり方がスマートです。

          ③売買代金300万円のケースについても、②と同様で、消費税の加算方法が間違えています。

          報酬の計算方法については、
          【講義編】「21 報酬」を御覧ください。
          https://e-takken.tv/gh21/

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

wp-puzzle.com logo