宅建業法の改正(空家等売買の媒介報酬)
日経新聞の記事から
来年(2018年)1月1日、報酬に関する国土交通省の告示が改正されます。
このことについて、今朝の日経新聞で取り上げられていました。
■空き家の取引促す 不動産仲介手数料を増額、国交省(日本経済新聞のサイト)
当サイトでも、「宅建業法の改正点」として以前に紹介しました。ようやく日経新聞も、当サイトに追い付いてきたようです(大誤解)。
■宅建業法の改正相次ぐ(当サイトの過去記事)
この改正により、宅建業者は、「空家等」(=売買代金が税別400万円以下の宅地又は建物)の売買を媒介した場合の報酬として、売主から「現地調査等に要する費用」を受領することが可能になります。
その場合でも、合計した報酬の上限は18万円(税別)です。
宅建試験への影響
1月1日施行ということは、もちろん、来年(2018年)の宅建試験から、この改正が出題されるわけです。報酬の計算に関するルールが変更されるわけですから、計算問題で出題すると混乱する受験生がいるかも知れません。
ちょっと例題を解いてみましょうか。
例題
宅地建物取引業者Aは、B所有の建物についてB及びCから媒介の依頼を受け、Bを売主、Cを買主とする売買契約を成立させた。AとBとの媒介契約締結にあたり、Bから特別の依頼はなかったが、Aは当該建物について現地調査が必要であると判断し、Bにその旨を説明の上、合意を得て現地調査を行い、その費用は5万円を要した。建物の売買代金が以下の①②③だった場合、AがB、Cから受領できる報酬の上限額は、いくらになるか。なお、消費税及び地方消費税に関しては考慮しないものとする。
- ①500万円
- ②300万円
- ③200万円
解答欄
売買代金 | 受領できる報酬の上限額 | ||
売主Bから | 買主Cから | ||
① | 500万円 | ||
② | 300万円 | ||
③ | 200万円 |
ヒント
以下の3点に注意しつつ、計算する必要があります。
- 売買代金の額により、「空家等」に該当するかどうか、を判断すること
- 現地調査等に要する費用を上乗せすることができるのは、売主から受領する報酬に限られること
- 現地調査等に要する費用を上乗せしても、報酬の上限額は18万円(税別)であること
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③ 売主から (売買額の5.4%)108,000円+50,000円=158,000円(税抜き)
買主から (売買額の5.4%)108,000円(税抜き)
合計 266,000円(税抜き)
② 売主から(売買額の4.32%)129,600円+50,000円=179,600円(税抜き)
買主から(売買額の4.32%)129,600円(税抜き)
合計 309,200円(税抜き)
① 売主から(売買額の3%)150,000円=150,000円(税抜き)
買主から(売買額の3%)150,000円(税抜き)
合計 300,000円
以上かと思います。
売買。交換の代理とかになると
もう理解に苦しみます。
勉強します。
棟方様
コメントありがとうございます。
しかし、残念ながら、報酬計算の基本公式の理解に不十分な点があるです。
まずは、この点を勉強して下さい。
【講義編】「21 報酬」の箇所です。
https://e-takken.tv/gh21/
[今回の回答について]
(1)400万円超の物件については「3%+6万円」、200万円超400万円以下の物件は「4%+2万円」という基本公式を押さえましょう。
(2)消費税「抜き」で計算するのであれば、「5.4%」とか「4.32%」という数字は出てきません。
(3)棟方さんの回答ですと、400万円で売るほうが、500万円で売るよりも報酬が高くなってしまっています。
早とちりとよく公式を理解していませんでした。
再度考え直して以下の結果です。
どんなものでしょうか?
① 3%⁺6万
500万×3%⁺6万=21万 BC共 → 42万+税33,600円
② 「空家等」(=売買代金が税別400万円以下の宅地又は建物)の売買
調査費用の加算を説明合意の上
Bより300万×4.32%+5万=179,600円
Cより300万×4.32% =12万9600円 → 合計309,200円+税24,736円
③ 空家等 調査費加算 合意
Bより200万×5.4%+5万=158,000円
Cより200万×5.4%=108,000円 → 合計266,000円+21,280円
棟方様
①売買代金500万円の場合については、これでOKです。
②売買代金400万円のケースについては、2か所の間違えがあります。
(a)即算式の理解
代金が200万円を超え400万円以下の場合の即算式は、
報酬(税別)=売買代金×4%+2万
です。
「売買代金×4%(税別)」や「売買代金×4.32%(税込)」
ではありません。
(b)消費税の加算方法
税込の報酬を計算したいのであれば、(a)で求めた「税別」の額(売買代金×4%+2万)に、「1.08」を掛けます。
今の棟方さんの計算方法ですと、
・途中の4.32%を掛けるところで一回
・最後の1.08を掛けるところで一回
と消費税を二重に加算しています。
途中経過では税別の数字で計算し、最後に1回だけ1.08を掛けるやり方がスマートです。
③売買代金300万円のケースについても、②と同様で、消費税の加算方法が間違えています。
報酬の計算方法については、
【講義編】「21 報酬」を御覧ください。
https://e-takken.tv/gh21/