2014/10/19 / 最終更新日時 : 2025/06/26 家坂 圭一 宅建業法[21]5(1).依頼者の依頼による費用

【宅建過去問】（平成26年問37）報酬（個数問題）

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宅地建物取引業者Ａ及び宅地建物取引業者Ｂ（共に消費税課税事業者）が受け取る報酬に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。

  • ア　Ａが居住用建物の貸借の媒介をするに当たり、依頼者からの依頼に基づくことなく広告をした場合でも、その広告が貸借の契約の成立に寄与したとき、Ａは、報酬とは別に、その広告料金に相当する額を請求できる。
  • イ　Ａは売主から代理の依頼を受け、Ｂは買主から媒介の依頼を受けて、代金4,000万円の宅地の売買契約を成立させた場合、Ａは売主から277万2,000円、Ｂは買主から138万6,000円の報酬をそれぞれ受けることができる。
  • ウ　Ａは貸主から、Ｂは借主から、それぞれ媒介の依頼を受けて、共同して居住用建物（長期の空家等ではない。）の賃貸借契約を成立させた場合、貸主及び借主の承諾を得ていれば、Ａは貸主から、Ｂは借主からそれぞれ借賃の1.1か月分の報酬を受けることができる。
  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. なし

正解：４

ア 誤り

宅建業者は、国土交通大臣の定める上限額を超えて報酬を受け取ることができません（宅建業法46条）。例外は、以下のものに限られます（解釈・運用の考え方）。

本肢のＡは、依頼者からの依頼に基づくことなく広告を行っています。この場合、広告料金を依頼者に請求することは、宅建業法違反です。

■参照項目&類似過去問
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依頼者の依頼による費用（宅建業法[21]5(1)）
年-問-肢内容正誤
1R07-38-エ宅地建物取引業者は、建物の貸借の媒介において、依頼者の依頼によらない広告をした場合、国土交通大臣の定める報酬限度額となる媒介報酬のほか、当該広告の料金に相当する額を受領できる。×
2R06-28-ウ宅地建物取引業者Ａ（消費税課税事業者）は、土地付建物について、売主と買主双方から媒介を依頼され、代金3,500万円（消費税等相当額を含み、土地代金は2,400万円である。）の売買契約を成立させ、売主と買主からそれぞれ110万円を報酬として受領したほか、売主の特別の依頼に基づき行った遠隔地への現地調査に要した実費の費用について、売主が事前に負担を承諾していたので、売主から９万円を受領した。◯
3R05-27-3既存住宅の売買の媒介を行う宅地建物取引業者が売主に対して建物状況調査を実施する者のあっせんを行った場合、宅地建物取引業者は売主から報酬とは別にあっせんに係る料金を受領することはできない。◯
4R05-34-イ宅地建物取引業者Ａ（消費税課税事業者）は貸主Ｂから建物の貸借の媒介の依頼を受け、宅地建物取引業者Ｃ（消費税課税事業者）は借主Ｄから建物の貸借の媒介の依頼を受け、ＢとＤとの間で、１か月分の借賃を12万円（消費税等相当額を含まない。）とする賃貸借契約を成立させた。ＡはＢから事前に特別な広告の依頼があったので、依頼に基づく大手新聞掲載広告料金に相当する額をＢに請求し、受領した。◯
5R05-34-ウ宅地建物取引業者Ａ（消費税課税事業者）は貸主Ｂから建物の貸借の媒介の依頼を受け、宅地建物取引業者Ｃ（消費税課税事業者）は借主Ｄから建物の貸借の媒介の依頼を受け、ＢとＤとの間で、１か月分の借賃を12万円（消費税等相当額を含まない。）とする賃貸借契約を成立させた。ＣはＤに対し、賃貸借契約書の作成費を、Ｄから限度額まで受領した媒介報酬の他に請求して受領した。×
6R04-27-1Ａが、Ｂから売買の媒介を依頼され、Ｂからの特別の依頼に基づき、遠隔地への現地調査を実施した。その際、当該調査に要する特別の費用について、Ｂが負担することを事前に承諾していたので、Ａは媒介報酬とは別に、当該調査に要した特別の費用相当額を受領することができる。◯
7R04-31-1Ａが、Ｂと一般媒介契約を締結した場合、ＡがＢに対し当該土地付建物の価額について意見を述べるために行った価額の査定に要した費用をＢに請求することはできない。◯
8R03s-31-エ宅地建物取引業者は、依頼者から媒介報酬の限度額まで受領する他に、依頼者の依頼によらない通常の広告の料金に相当する額を別途受領することができる。
×
9R03-30-イ宅地建物取引業者は、建物の貸借の媒介において広告を行った場合には、依頼者の依頼の有無にかかわらず、報酬の限度額を超えて、当該広告の料金に相当する額を受領することができる。×
10R02s-34-4
宅地建物取引業者は、依頼者の依頼によらない広告の料金に相当する額を報酬額に合算する場合は、代理又は媒介に係る報酬の限度額を超える額の報酬を依頼者から受けることができる。×
11R01-30-ウ
建物の貸借の媒介において、依頼者の依頼によらない通常の広告を行い、国土交通大臣の定める報酬限度額の媒介報酬のほか、当該広告の料金に相当する額を受領した。
×
12R01-32-3
宅地建物取引業者Ａは、既存住宅の売買の媒介について、Ａが売主Ｂに対して建物状況調査を実施する者をあっせんした場合、ＡはＢから報酬とは別にあっせんに係る料金を受領することはできない。
◯
13H30-30-3
建物が店舗用である場合、宅地建物取引業者Ａは、貸主Ｂからの依頼に基づくことなく広告をした場合でも、その広告が賃貸借契約の成立に寄与したときは、報酬とは別に、その広告料金に相当する額をＢに請求することができる。×
14H30-33-3
宅地建物取引業者Ａは、Ｂから、Ｂが所有し居住している甲住宅の売却について媒介の依頼を受けた。Ａは、甲住宅の評価額についての根拠を明らかにするため周辺の取引事例の調査をした場合、当該調査の実施についてＢの承諾を得ていなくても、同調査に要した費用をＢに請求することができる。×
15H29-26-2
宅地建物取引業者は、限度額の報酬に加えて、依頼者の依頼によって行った広告の料金に相当する額を別途受領することができない。×
16H29-26-3
宅地建物取引業者は、限度額の報酬に加えて、法第35条の規定に基づく重要事項の説明を行った対価として、報酬を受領することができる。×
17H29-43-エ
専任媒介契約に係る通常の広告費用は宅地建物取引業者Ａの負担であるが、指定流通機構への情報登録及び依頼者ＢがＡに特別に依頼した広告に係る費用については、成約したか否かにかかわらず、国土交通大臣の定める報酬の限度額を超えてその費用をＢに請求することができる。×
18H28-33-イ
宅地建物取引業者は、媒介に係る報酬の限度額の他に、依頼者の依頼によらない通常の広告の料金に相当する額を報酬に合算して、依頼者から受け取ることができる。
×
19H26-37-ア宅地建物取引業者Ａが居住用建物の貸借の媒介をするに当たり、依頼者からの依頼に基づくことなく広告をした場合でも、その広告が貸借の契約の成立に寄与したとき、Ａは、報酬とは別に、その広告料金に相当する額を請求できる。
×
20H25-37-ウ宅地建物取引業者Ａ社（消費税課税事業者）は売主Ｂから土地付建物の売却の代理の依頼を受け、宅地建物取引業者Ｃ社（消費税課税事業者）は買主Ｄから戸建住宅の購入の媒介の依頼を受け、ＢとＤの間で売買契約を成立させた。なお、土地付建物の代金は5,500万円（うち、土地代金は2,200万円）で、消費税額及び地方消費税額を含むものとする。Ａ社はＢから1,660,000円の報酬を受領し、Ｃ社はＤから1,669,500円を報酬として受領したほか、Ｄの特別の依頼に基づき行った遠隔地への現地調査に要した特別の費用について、Ｄが事前に負担を承諾していたので、50,000円を受領した。
◯
21H24-35-エ宅地建物取引業者Ａ社が売主Ｂから土地付中古別荘の売却の代理の依頼を受け、売買契約を成立させた場合、Ａ社は、代理報酬のほかに、Ｂからの依頼の有無にかかわらず、通常の広告の料金に相当する額についても、Ｂから受け取ることができる。
×
22H23-36-3宅地建物取引業者は、建物の貸借の媒介において広告を行った場合には、依頼者の依頼の有無にかかわらず、報酬とは別に、当該広告の料金に相当する額を受領することができる。
×
23H23-40-4宅地建物取引業者は、媒介報酬の限度額まで受領できるほかに、法第37条の規定に基づく契約の内容を記載した書面を作成した対価として、文書作成費を受領することができる。×
24H22-42-2宅地建物取引業者は、国土交通大臣の定める限度額を超えて報酬を受領してはならないが、相手方が好意で支払う謝金は、この限度額とは別に受領することができる。
×
25H19-42-2宅地建物取引業者Ａ（消費税課税事業者）は、Ｂ所有の建物についてＢ及びＣから媒介の依頼を受け、Ｂを貸主、Ｃを借主とする賃貸借契約を成立させた。Ａは、媒介報酬の限度額のほかに、Ｂの依頼によらない通常の広告の料金に相当する額を報酬に合算して、Ｂから受け取ることができる。×
26H18-43-イ宅地建物取引業者Ａ（消費税課税事業者）は、ＢからＢ所有の宅地の売却について媒介の依頼を受け、Ｃを買主として代金1,000万円で売買契約を成立させた。その際、Ｂから報酬30万円のほかに、Ｂの特別の依頼による広告に要した実費10万円を受領した。
◯
27H17-34-4宅地建物取引業者Ａは、建物の貸借の媒介に当たり、依頼者の依頼に基づいて広告をした。Ａは報酬とは別に、依頼者に対しその広告料金を請求することができない。
×
28H12-35-2宅地建物取引業者は、建物の売買の媒介をするに当たり、建物の売主から特別の依頼を受けて広告をし、当該建物の売買契約が成立したので、国土交通大臣が定めた報酬限度額の報酬のほかに、その広告に要した実費を超える料金を受領した。×
29H12-38-3宅地建物取引業者Ａが、建物の貸借の媒介をするに当たり、依頼者からの依頼に基づくことなく広告した場合でも、その広告が貸借の契約の成立に寄与したとき、Ａは、報酬とは別に、その広告料金を請求できる。×
30H09-43-1宅地建物取引業者Ａが宅地の売買の媒介をするに当たり、特に依頼者から依頼されて特別の広告を行った場合には、当該売買が不成立に終わったときでも、Ａは、その広告の料金に相当する額を依頼者から受け取ることができる。◯

イ 誤り

■税抜売買代金の算出

土地の取引には消費税が課税されません。したがって、宅地の代金4,000万円は、そのまま税抜きの本体価格です。

■媒介業者Ｂについて（宅建業法46条、告示第２）

即算式にしたがって計算すると、
4,000万×３％＋６万＝126万円
報酬には消費税が課税されるので、
126万×1.1＝138万6,000円
これが媒介業者であるＢが受け取る報酬の限度額です。

■代理業者Ａ社について（宅建業法46条、告示第３）

媒介の場合の２倍を受領することができます。すなわち、
138万6,000×２＝277万2,000円
これが代理業者であるＡが受け取る報酬の限度額です。

■複数業者が絡む場合の処理（宅建業法46条、告示第３）

複数の業者が絡む場合であっても、その合計は媒介の場合の報酬限度額の２倍（すなわち代理の場合の報酬限度額）を超えることができません。本問の場合でいえば、ＡとＢが受け取る報酬の合計を277万2,000円以内に抑える必要があります。
それにもかかわらず、本肢の記述では、両者合計で415万8,000円（媒介の場合の３倍）を受領しています。これは、宅建業法違反です。

ウ 誤り


賃貸借に関する報酬の計算方法を、まとめます。

本肢の事例では、Ａは貸主から、Ｂは借主から、それぞれ承諾を受けています。したがって、Ａは貸主から、Ｂは借主から、それぞれ借賃の1.1か月分（１か月分＋消費税）の報酬を受け取ることが可能です。
しかし、この場合でも、ＡとＢが受け取る報酬の限度額が、借賃の1.1か月分を超えることは許されません。本肢では、ＡとＢがそれぞれ1.1か月分を受け取る結果、それらの合計が2.2か月分になってしまっています。これは、宅建業法違反です。

まとめ

以上より、ア、イ、ウの記述は、全て誤りです。正解は、肢４。

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宅建業法[21]5(1).依頼者の依頼による費用、平成26年過去問、宅建業法[21]報酬

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