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宅地建物取引業者Ａ社（消費税課税事業者）は貸主Ｂから長期の空家等に該当しない建物の貸借の代理の依頼を受け、宅地建物取引業者Ｃ社（消費税課税事業者）は借主Ｄから媒介の依頼を受け、ＢとＤとの間で賃貸借契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において｢法｣という。）の規定によれば誤っているものはどれか。なお１か月分の借賃は10万円である。

1. 建物を住居として賃借する場合、Ｃ社は、Ｄから承諾を得ているときを除き、55,000円を超える報酬をＤから受領することはできない。
2. 建物を店舗として貸借する場合、Ａ社がＢから110,000円の報酬を受領するときは、Ｃ社はＤから報酬を受領することはできない。
3. 建物を店舗として貸借する場合、本件賃貸借契約において300万円の権利金（返還されない金銭）の授受があるときは、Ａ社及びＣ社が受領できる報酬の額の合計は、308,000円以内である。
4. Ｃ社は、Ｄから媒介報酬の限度額まで受領できるほかに、法第37条の規定に基づく契約の内容を記載した書面を作成した対価として、文書作成費を受領することができる。

正解：４

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賃貸借に関する報酬の計算方法

賃貸借に関する報酬の計算方法を、一覧表にまとめておきます。

		媒介	代理
居住用建物	原則	合わせて１か月分 貸主・借主から0.5か月分	合わせて １か月分
	例外	合わせて１か月分 承諾した依頼者から１か月分
居住用建物 以外	原則	合わせて１か月分
	例外	権利金の額を売買代金とみなして算定可能。

1 正しい

Ｃ社は、居住用建物の賃貸借を媒介しています。この場合、Ｃ社が受領する報酬の上限は、依頼者Ｄの承諾を得ている場合を除いて、借賃の半月分（＋消費税等相当額）です（宅建業法46条、告示第四）。
具体的には、55,000円が上限となります。

※賃貸借を代理するＡ社の報酬上限額は110,000円（55,000円×２）です。また、Ａ社とＣ社を合わせた報酬の上限額も110,000円（55,000円×２）です。

2 正しい

居住用建物以外の賃貸借を媒介又は代理する場合、報酬の上限は、借賃の１月分（＋消費税等相当額）です。また、複数の宅建業者が取引に関与した場合に、それぞれの宅建業者が受け取る報酬の合計額も、借賃の１月分（＋消費税等相当額）です。
本肢では、貸主Ｂを代理するＡ社が報酬上限額（100,000円×1.1＝110,000円）を受領しています。したがって、借主Ｄを媒介するＣ社は、報酬を一切受領することができません。

3 正しい

居住用建物以外の賃貸借に関し、権利金の授受があるときは、権利金を基準として報酬を計算することができます（宅建業法46条、告示第六）。ここで「権利金」とは、「権利設定の対価として支払われ、返還されないもの」をいいます。
本肢では、返還されない金銭が授受されていますから、これが「権利金」にあたります。したがって、権利金の300万円を基準に、売買の場合のルールにしたがって、報酬を計算することが認められます。具体的には、
300万×４％＋２万＝14万円。
これに消費税を加えると、
14万×1.1＝154,000円。
これが、媒介業者Ｃ社の報酬限度です。
代理業者であるＡ社の報酬の限度額は、
154,000×２＝308,000円、
また、この額が、Ａ社とＣ社を合わせて受領できる報酬の限度額でもあります。

4 誤り

宅建業者が国土交通大臣の定める報酬上限額を超えて受領することができるのは、以下のものに限られます（宅建業法46条。解釈・運用の考え方）。

1	依頼者の依頼によって行う広告料金
2	依頼者の特別の依頼による特別の費用 （遠隔地での現地調査費用・空家の特別な調査費用など）

本肢の「37条書面の文書作成費」は、この例外にあたりません。したがって、報酬とは別に、文書作成費を受領することは、宅建業法に違反します。

☆「依頼者の依頼による費用」というテーマは、問36肢3でも出題されています。

■参照項目&類似過去問

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