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不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。

1. 不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成されるが、これを最有効使用の原則という。
2. 収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効な手法であるが、事業の用に供さない自用の不動産の鑑定評価には適用すべきではない。
3. 鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、実際の鑑定評価に際しては、地域分析及び個別分析により把握した対象不動産に係る市場の特性等を適切に反映した手法をいずれか１つ選択して、適用すべきである。
4. 限定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさないことにより正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することとなる場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格のことをいい、民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、早期売却を前提として求められる価格が例としてあげられる。

正解：1

1 正しい

不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成されます。これを最有効使用の原則といいます。

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2 誤り

収益還元法は、賃貸用不動産や賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効です。しかし、それ以外の不動産、例えば、自用の不動産についても、賃料を想定することで適用が可能となります。

※収益還元法が適用できないのは、文化財の指定を受けた建造物等、一般的に市場性を有しない不動産に限られます。

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3 誤り

鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別されます。

手法	やり方	試算価格
原価法	価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法	積算価格
取引事例比較法	まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法	比準価格
収益還元法	対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法	収益価格

これらのうち、複数の鑑定評価の手法を適用すべきとされています。
本肢は、「いずれか１つ選択」としてる点が誤りです。

原則	複数の鑑定評価の手法を適用すべき
複数の鑑定評価の手法の適用が困難	その考え方をできるだけ参酌するように努めるべき

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4 誤り

限定価格とは、市場性を有する不動産について、正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することにより、市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示する価格をいいます。
本肢の内容に合わせるとすれば、主語は、「特定価格」でなければなりません。

	市場性	キーワード	具体例
正常価格	あり	合理的条件を満たす市場で形成
限定価格	あり	市場が相対的に限定されている	借地権者の底地併合 隣接不動産の取得
特定価格	あり	法令等による社会的要請を 背景とする鑑定評価目的	会社更生 民事再生 資産の流動化に関する法律 に基づく評価
特殊価格	なし	市場性を有しない不動産	文化財

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