不動産の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1. 登記の申請に係る不動産の所在地が当該申請を受けた登記所の管轄に属しないときは、登記官は、理由を付した決定で、当該申請を却下しなければならない。
2. 所有権の登記名義人が相互に異なる土地の合筆の登記は、することができない。
3. 登記官は、一筆の土地の一部が別の地目となったときであっても、職権で当該土地の分筆の登記をすることはできない。
4. 登記の申請をする者の委任による代理人の権限は、本人の死亡によっては、消滅しない。

正解：3

1 正しい

登記官は、登記の申請が受理要件を欠く場合には、理由を付した決定で、登記の申請を却下しなければなりません（不動産登記法25条本文）。
受理要件のうち、宅建で過去に出題されているのは、以下のものです（同条１号、６号）。

1. 申請に係る不動産の所在地が当該申請を受けた登記所の管轄に属しないとき。
2. 申請情報の内容である不動産又は登記の目的である権利が登記記録と合致しないとき

申請が受理要件を欠いている場合でも、その不備が補正可能なものであれば、登記官は、相当の期間を定めて補正を命じます。この期間内に申請人が補正すれば、申請は受理されることになります（同条ただし書き）。
本肢で問題になっている受理要件は、「不動産の所在地が登記所の管轄外」というものです。これを補正することは不可能ですから、補正の機会を与えることなく、申請は却下されます。

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2 正しい

以下の関係にある土地同士を合筆登記することはできません（不動産登記法41条）。
本肢は、このうち3のケースです。

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3 誤り

分筆の登記は、原則として表題部所有者又は所有権の登記名義人の申請に基づいて行われます（不動産登記法39条１項）。
この申請がない場合でも、以下のケースでは、登記官が職権で分筆の登記をしなければなりません（同条２項）。

1. 一筆の土地の一部が別の地目となったとき
2. 一筆の土地の一部が地番区域を異にするに至ったとき

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4 正しい

本人が死亡した場合でも、登記の申請に関する代理人の権限は、消滅しません（不動産登記法17条１号）。

※民法上の代理権は、本人の死亡によって消滅します（民法111条１項１号）。

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