宅地建物取引業者Ａ（消費税課税事業者）が受け取ることができる報酬額についての次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 居住の用に供する建物（長期の空家等ではない。１か月の借賃20万円。消費税等相当額を含まない。）の貸借であって100万円の権利金の授受があるものの媒介をする場合、依頼者双方から受領する報酬の合計額は11万円を超えてはならない。
2. 宅地（代金1,000万円。消費税等相当額を含まない。）の売買について、売主から代理の依頼を受け、買主から媒介の依頼を受け、売買契約を成立させて買主から303,000円の報酬を受領する場合、売主からは489,000円を上限として報酬を受領することができる。
3. 宅地（代金300万円。消費税等相当額を含まない。）の売買の媒介について、現地調査等の費用を６万円（消費税等相当額を含まない。）要するなど、当該媒介に要する費用を勘案し、報酬額について依頼者双方に対して説明し、合意の上、媒介契約を締結した場合、依頼者双方から合計で44万円を上限として報酬を受領することができる。
4. 店舗兼住宅（長期の空家等ではない。１か月の借賃20万円。消費税等相当額を含まない。）の貸借の媒介をする場合、依頼者の一方から受領する報酬は11万円を超えてはならない。

正解：2

1 誤り

■設定の確認

■貸借の代理・媒介に関する報酬

貸借の代理・媒介については、この表を使って考えます。

		媒介	代理
居住用建物	原則	合わせて１か月分 貸主・借主から0.5か月分	合わせて １か月分
	例外	合わせて１か月分 承諾した依頼者から１か月分
居住用建物 以外	原則	合わせて１か月分
	例外	権利金の額を売買代金とみなして算定可能。

本肢は、居住用建物の貸借に関するものです。したがって、権利金の授受があったとしても、その額をベースとして報酬計算をすることはできません（報酬額告示第六）。あくまで、賃料がベースになります（報酬額告示第四）。
さらに、原則と例外（依頼者の承諾がある場合）に分かれますが、本肢で求める「依頼者双方から受領する報酬の合計額」は、いずれの場合でも同じで、「貸主・借主双方から合わせて月額賃料の１か月分」です。本肢では、20万円ということになります。
宅建業者Ａは消費税課税事業者ですから、これに消費税を加算することができます。報酬合計の限度額は、20万×1.1＝22万円です。

※それぞれの依頼者から受領する報酬の限度額まで考える場合、以下の例のように計算します。

2 正しい

■設定の確認

■公式による計算（媒介・代理・合計）

(1)買主から受け取る報酬（媒介）

400万円超の物件	３％＋６万
200万円超400万円以下の物件	４％＋２万
200万円以下の物件	５％

即算式に従って計算すると、
1,000万×３％＋６万＝36万円
です（報酬額告示第二）。

報酬には消費税が課税されるので、
36万×1.1＝39.6万円
これが買主から受領する報酬の限度額です。

(2)売主から受け取る報酬（代理）

媒介の場合の２倍を受領することができます（報酬額告示第三）。すなわち、
39.6万×２＝79.2万円
これが売主から受領する報酬の限度額です。

(3)売主・買主から受け取る報酬の合計額

売主・買主の双方から報酬を受領する場合でも、その合計は媒介の場合の報酬限度額の２倍（＝代理の場合の報酬限度額）を超えることができません（報酬額告示第三）。
本問の場合でいえば、売主と買主から受領する報酬の合計を79.2万円の範囲に収める必要があります。

まとめ

宅建業者Ａは、(1)～(3)という３つの規制をクリアする必要があります。
本肢での受領額は、すべての規制をクリアしているので、宅建業法に違反しません。

3 誤り

■設定の確認

■低廉な空家等の売買に関する特例

低廉な空家等の売買に関する特例とは、媒介・代理に要する費用を勘案して、計算式で求めた金額を超える報酬を受領可能にするルールです。
空家問題を解決するため、800万円以下の廉価な宅地や建物の媒介・代理に関与した宅建業者も、33万円（税込）の報酬を得られるようにしたわけです。
この特例を利用するためには、以下のチェックポイントを全てクリアする必要があります。

適用あり	適用なし
◯低廉な空家等（売買代金800万円以下（税別）の宅地又は建物） 例：◯居住中の建物　◯宅地のみ	×売買代金800万円超（税別）
◯説明・合意あり	×説明・合意なし
◯30万円（税別）以内	×30万円（税別）超
◯売主・買主双方から受領可能	×売主限定

1. 代金＝300万円（税別）≦800万（税別）
2. 報酬額について依頼者双方に対して説明し、合意
3. 依頼者の一方から22万（税込）≦33万（税込）
4. 売主・買主からの報酬

■結論

全てのチェックポイントを満たしています。
特例を適用することができるので、依頼者の一方から受領できる報酬の上限額は、33万円（税込）です。依頼者の双方を媒介しているのですから、その２倍である66万円（税込）が宅建業者Ａが受領できる報酬の上限ということになります。
「44万円が上限」ではありません。

■参照項目&類似過去問

内容を見る

4 誤り

■設定の確認

■「居住用建物」の意味

肢1でも検討しましたが、貸借に関する報酬の計算方法は、居住用建物とそれ以外で大きく異なります。
それでは、本肢の「店舗建住宅」は、どちらと扱うのでしょうか。
報酬計算における「居住用建物」とは、「専ら居住の用に供する建物」をいいます（解釈・運用の考え方）。逆にいえば、事務所、店舗など居住以外の用途を兼ねる建物は、「居住用建物以外」と扱うことになります。

■具体的な計算

権利金に関する記述はありませんから、「居住用建物以外」の「原則」ルールに従います。

		媒介	代理
居住用建物	原則	合わせて１か月分 貸主・借主から0.5か月分	合わせて １か月分
	例外	合わせて１か月分 承諾した依頼者から１か月分
居住用建物 以外	原則	合わせて１か月分
	例外	権利金の額を売買代金とみなして算定可能。

「依頼者の一方から受領する報酬」について、特に限定はありません。依頼者の双方を合わせて賃料の１か月分以内であればOKで、それを貸主と借主からどのような内訳で受け取るか、は決められていないのです。例えば、「貸主から１か月分、借主からゼロ円」というのでも構いません。
あえていうならば、「依頼者の一方から受領する報酬」の限度額は、「賃料の１か月分＋税」ということになります。具体的には、20万×1.1＝22万円です。

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