【宅建過去問】(平成26年問30)広告の規制

宅地建物取引業者Aが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. Aは、新築分譲マンションを建築工事の完了前に販売しようとする場合、建築基準法第6条第1項の確認を受ける前において、当該マンションの売買契約の締結をすることはできないが、当該販売に関する広告をすることはできる。
  2. Aは、宅地の売買に関する広告をするに当たり、当該宅地の形質について、実際のものよりも著しく優良であると人を誤認させる表示をした場合、当該宅地に関する注文がなく、売買が成立しなかったときであっても、監督処分及び罰則の対象となる。
  3. Aは、宅地又は建物の売買に関する広告をする際に取引態様の別を明示した場合、当該広告を見た者から売買に関する注文を受けたときは、改めて取引態様の別を明示する必要はない。
  4. Aは、一団の宅地の販売について、数回に分けて広告をするときは、最初に行う広告以外は、取引態様の別を明示する必要はない。

正解:2

1 誤り

宅地造成・建物建築に関する工事の完了前においては、開発許可・建築確認があった後でなければ、宅地・建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない(宅地建物取引業法33条)。また、売買契約を締結することもできない(同法36条)。
本肢は、「確認を受ける前に~広告をすることはできる」とする点が誤り。

広告開始時期
の制限
契約締結時期
の制限
売買・交換 × ×
貸借 ×
■類似過去問(広告開始時期の制限)
内容を見る
宅建業法[09]2(1)(2)
広告開始時期の制限
 年-問-肢内容正誤
128-32-1
宅地の造成に当たり、工事に必要とされる許可等の処分があった宅地について、当該処分があったことを明示して、工事完了前に、当該宅地の販売に関する広告を行うことができる。
227-37-2建築確認申請中である旨を表示すれば、自ら売主として建物を販売する広告をすることができる。×
327-37-3建築確認を受けた後でなければ、建物の貸借の代理を行う旨の広告をしてはならない。
426-30-1建築確認前のマンションにつき、売買契約は締結できないが、広告をすることはできる。×
525-32-ア建築確認前の賃貸住宅の貸主から媒介を依頼された場合、取引態様を明示すれば広告ができる。×
625-32-エ建築確認前の建売住宅の売主から媒介を依頼された場合、取引態様を明示すれば広告ができる。×
724-28-イ建築確認申請中の建物について、貸借の媒介の依頼を受けた場合、広告はできない。
824-28-エ建築確認申請中である旨を表示すれば、広告ができる。×
923-36-1開発許可・建築確認を受けなければ、売買その他の業務の広告はできない。
1020-32-2工事完了前は、開発許可・建築確認を申請した後でなければ、売買その他の業務の広告をしてはならない。×
1119-38-2建築確認を受ける前においては、マンションの売買の広告も契約締結もできない。
1219-38-3開発許可を受ける前においては、貸借の広告はできるが、貸借の媒介をすることはできない。×
1317-34-2宅地造成工事の完了検査を受けるまで、広告はできない。×
1416-36-1開発許可を受けていれば、検査済証の交付を受けていなくても、広告ができる。
1514-32-3「建築確認申請中のため、建築確認を受けるまでは、売買契約はできません」と表示すれば広告ができる。×
1613-34-ウ「建築確認を受けることができるのは確実である」旨表示した広告は宅建業法に違反する。
1712-38-1開発許可を必要とする宅地の分譲をする場合、許可を受ける前であっても、許可申請中である旨表示して、広告することができる。×
1811-40-1「建築確認申請済」と表示して広告を行い、販売の契約は建築確認後に締結した場合、宅建業法に違反しない。×
1910-42-4宅建業者が、広告開始時期の制限に違反した場合、免許権者は、必要な指示ができ、その指示に従わないとき業務停止処分ができる。
2009-43-2「契約は、建築確認を受けた後に締結」と明記して広告を行った場合、宅建業法に違反する。
2108-45-1国土法の事前届出をする必要がある場合、届出後でなければ、分譲の広告をしてはならない。×
2208-50-4建築確認を受ける前にマンション分譲の広告をした場合、指示処分の対象になる。
2306-40-1契約締結時期を建築確認後にするのであれば、「建築確認申請中」であることを表示して広告ができる。×
2406-44-2開発許可取得後に分譲パンフレットを郵送することは宅建業法に違反する。×
2505-42-4建築確認を受ける前に「建築確認申請済」と広告した場合、50万円以下の罰金に処せられることがある。×
2604-37-2建築確認を受ける前に「建築確認申請済」と広告し、契約は建築確認後だった場合、宅建業法に違反しない。×
2702-47-1「建築確認前」である旨を表示すれば、販売広告が可能である。×
■類似過去問(契約締結時期の制限)
内容を見る
宅建業法[09]3
契約締結時期の制限
 年-問-肢内容正誤
128-32-2
新築マンションを分譲するに当たり、建築確認申請中であったため、「建築確認申請済」と明示して、広告を行い、建築確認を受けた後に売買契約を締結した場合、宅建業法に違反しない。
×
227-37-1建築確認を受けた後でなければ、貸借の媒介をしてはならない。×
327-37-4建築確認の申請中は、建築確認を停止条件とする特約を付ければ、売買契約が可能。×
426-30-1建築確認前のマンションにつき、売買契約は締結できないが、広告をすることはできる。×
525-32-イ建築確認を受ける前であっても、住宅の貸借の代理をすることができる。
625-32-ウ建築確認後であれば建築工事完了前であっても、売主と専任媒介契約を締結し、媒介業務を行うことができる。
719-38-2建築確認を受ける前においては、マンションの売買の広告も契約締結もできない。
819-38-3開発許可を受ける前においては、貸借の広告はできるが、貸借の媒介をすることはできない。×
919-38-4業者間取引であれば、開発許可を受けていない場合でも、売買契約が可能。×
1019-43-1開発許可を受けていない場合でも、許可を停止条件とする特約を付ければ、売買契約が可能。×
1118-38-2業者間取引であれば、建築確認を受けていない場合でも、売買契約が可能。×
1213-42-3業者間取引であれば、建築確認申請中であっても、売買契約が可能。×
1311-40-2業者間取引であれば、建築確認申請中であっても、売買契約の予約が可能。×
1407-41-3建築工事着手前でも、確認を受けることを停止条件とした売買契約が可能。×
1504-37-1業者間取引であれば、建築確認の取得を条件とした売買契約が可能。×
1604-37-2建売住宅の分譲に際し、「宅地造成完了、建築確認申請済」と表示した広告を出して、その広告を見た者と、建築確認後に売買契約を締結した場合、宅建業法に違反しない。×

2 正しい

「実際のものよりも著しく優良又は有利であると人を誤認させるような表示」を誇大広告という。
誇大広告をすること自体が禁止されており、これに対する違反は、監督処分の対象となる(宅地建物取引業法32条、65条)。
「注文がなく、売買が成立しなかった」としても、免責されるわけではない。

■類似過去問(誇大広告になるもの)
内容を見る
宅建業法[09]1(1)①
誇大広告(広告媒体)
 年-問-肢内容正誤
124-28-ウネット上で既に契約成立済の物件を広告しても、誇大広告にはならない。×
222-32-イテレビ・ネット広告は規制の対象にならない。×
312-38-4誇大広告をインターネットで行ったときでも、監督処分の対象となる。
406-40-4他業者が作成した広告を、そのまま自社名義の広告として配布した場合でも、内容につき責任を問われることがある。
■類似過去問(誇大広告に対する監督処分・罰則)
内容を見る
宅建業法[09]1(1)
誇大広告に対する監督処分・罰則
 年-問-肢内容正誤
129-42-ウ
顧客を集めるために売る意思のない条件の良い物件を広告することにより他の物件を販売しようとした場合、取引の相手方が実際に誤認したか否か、あるいは損害を受けたか否かにかかわらず、監督処分の対象となる。
226-30-2
誇大広告は、監督処分の対象。
322-32-ウ誤認による損害が発生しなければ、監督処分の対象外。×
420-32-4誇大広告は、監督処分に加え、罰則の対象になる。
519-36-1誇大広告は、指示処分・業務停止処分の対象。
617-34-3誇大広告があった場合、実際には契約不成立でも監督処分・罰則の対象。
716-36-4誇大広告は、業務停止処分の対象。
814-32-4誇大広告を行った場合、取引成立に至らなくても、懲役・罰金に処せられることがある。
910-32-1誇大広告を行った場合、宅建業者に対して業務の停止を命ずるとともに、実際に広告に関する事務を行った宅建士に対して必要な指示をすることができる。×
1009-43-4販売意思のない物件の広告は、監督処分の対象となるが、罰則の適用を受けることはない。×
1107-41-4法人業者の代表者が誇大広告を行った場合、実際に被害を受けた人がいないときでも代表者だけでなく、当該法人が罰金の刑に処せられることがある。
1206-40-4他業者が作成した広告を、そのまま自社名義の広告として配布した場合でも、内容につき責任を問われることがある。
1305-42-1取引意思のない物件を広告した場合、6月以下の懲役に処されることがある。

3 誤り

取引態様の別とは、自ら売主(交換主)、代理、媒介、という取引形態の区別のことである。
宅建業者は、(1)広告時に取引態様の別を明示し(宅地建物取引業法34条1項)、さらに、(2)取引の注文を受けた際にも取引態様を明示しなければならない(同法34条2項)。
広告で明示したからといって、注文時に明示する義務が免除されるものではない。

■類似過去問(取引態様の明示:広告時と注文時)
内容を見る
宅建業法[09]4(2)
取引態様の明示(広告時と注文時)
 年-問-肢内容正誤
129-42-エ建物の売却について代理を依頼されて広告を行う場合、取引態様として、代理であることを明示しなければならないが、その後、当該物件の購入の注文を受けたとき、広告を行った時点と取引態様に変更がない場合でも、遅滞なく、その注文者に対し取引態様を明らかにしなければならない。
226-30-3広告をする際に取引態様の別を明示した場合、広告を見た者から注文を受けたときに、改めて明示する必要はない。×
320-32-3広告時に取引態様を明示していれば、注文を受けた時には明示不要。×
410-34-2取引態様を明示した広告を見た者から注文を受けた場合、改めて取引態様を明示する必要はない。×
506-40-2広告時に取引態様の明示を省略しても、注文を受けた時に明示すればよい。×
603-47-1顧客から宅地の売買の注文を受けたときは、売買契約成立後遅滞なく、取引態様の明示をする必要がある。
×
703-47-3広告時に取引態様を明示していても、注文を受けた時にも明示しなければならない。

4 誤り

(肢3参照。)
取引態様の明示は、広告のたびにしなければならない。すなわち、数回に分けて広告する場合には、各回ごとに取引態様の明示が必要である。
「最初に行う広告」についてのみ明示しても違法である。

■類似過去問(●●のとき取引態様の明示不要)
内容を見る
宅建業法[09]4
取引態様の明示(●●のとき不要)
 年-問-肢内容正誤
128-32-3
中古建物の売買において、建物所有者から媒介の依頼を受け、取引態様の別を明示せずに自社ホームページに広告を掲載したが、広告を見た者からの問い合わせはなく、契約成立には至らなかった場合、宅建業法に違反しない。
×
226-30-4数回に分けた広告→最初の広告以外は、明示不要。×
323-36-2数回に分けた広告→最初の広告のみ明示義務。×
417-34-1相手方に明らかな場合、広告時に、明示不要。×
516-36-2広告印刷時には未定だった場合、明示不要。×
610-42-2取引態様が未定の場合、広告で明示不要。×
705-42-2数回に分けた広告→最終回の広告では明示不要。×

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