2018/01/24 / 最終更新日時 : 2021/02/04 家坂圭一【講義編】宅建業法

宅建業法[09]業務に関する規制

宅建業者の業務は、宅建業法により様々な規制を受けます。
ここでは、誇大広告の禁止、未完成物件について広告・契約することの制限、秘密を守る義務、勧誘の際に禁止される行為、など、業務の規制について学習します。

1.誇大広告の禁止

(1).誇大広告になるもの

①広告媒体

種類を問わない
★過去の出題例★

	年-問-肢	内容	正誤
1	R02s-27-4	テレビやインターネットを利用して行う広告は、新聞の折込チラシや配布用のチラシと異なり、規制の対象とならない。	×
2	30-26-1	宅地の売買に関する広告をインターネットで行った場合において、当該宅地の売買契約成立後に継続して広告を掲載していたとしても、当該広告の掲載を始めた時点で当該宅地に関する売買契約が成立していなかったときは、法第32条に規定する誇大広告等の禁止に違反しない。	×
3	24-28-ウ	ネット上で既に契約成立済の物件を広告しても、誇大広告にはならない。	×
4	22-32-イ	テレビ・ネット広告は規制の対象にならない。	×
5	12-38-4	誇大広告をインターネットで行ったときでも、監督処分の対象となる。	◯
6	06-40-4	他業者が作成した広告を、そのまま自社名義の広告として配布した場合でも、内容につき責任を問われることがある。	◯

②誇大広告とは

・著しく事実に相違する表示
・実際のものよりも著しく優良or有利であると誤認させるような表示

★過去の出題例★

誇大広告とは（宅建業法[09]1(1)②）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R02-27-イ	広告をするに当たり、実際のものよりも著しく優良又は有利であると人を誤認させるような表示をしてはならないが、誤認させる方法には限定がなく、宅地又は建物に係る現在又は将来の利用の制限の一部を表示しないことにより誤認させることも禁止されている。	◯
2	30-26-1	宅地の売買に関する広告をインターネットで行った場合において、当該宅地の売買契約成立後に継続して広告を掲載していたとしても、当該広告の掲載を始めた時点で当該宅地に関する売買契約が成立していなかったときは、法第32条に規定する誇大広告等の禁止に違反しない。	×
3	30-26-2	販売する宅地又は建物の広告に著しく事実に相違する表示をした場合、監督処分の対象となるほか、６月以下の懲役及び100万円以下の罰金を併科されることがある。	◯
4	30-26-4	宅地建物取引業者がその業務に関して広告をするときは、実際のものより著しく優良又は有利であると人を誤認させるような表示をしてはならないが、宅地又は建物に係る現在又は将来の利用の制限の一部を表示しないことによりそのような誤認をさせる場合は、法第32条に規定する誇大広告等の禁止に違反しない。	×
5	29-42-ア	宅地の販売広告において、宅地の将来の環境について、著しく事実に相違する表示をしてはならない。	◯
6	29-42-イ	宅地又は建物に係る広告の表示項目の中に、取引物件に係る現在又は将来の利用の制限があるが、この制限には、都市計画法に基づく利用制限等の公法上の制限だけではなく、借地権の有無等の私法上の制限も含まれる。	◯
7	29-42-ウ	顧客を集めるために売る意思のない条件の良い物件を広告することにより他の物件を販売しようとした場合、取引の相手方が実際に誤認したか否か、あるいは損害を受けたか否かにかかわらず、監督処分の対象となる。	◯
8	26-30-2	宅地建物取引業者Ａは、宅地の売買に関する広告をするに当たり、当該宅地の形質について、実際のものよりも著しく優良であると人を誤認させる表示をした場合、当該宅地に関する注文がなく、売買が成立しなかったときであっても、監督処分及び罰則の対象となる。	◯
9	22-32-ア	宅地・建物の利用制限の一部を表示しないことも、誇大広告になる。	◯
10	19-38-1	実在していれば、販売する意思のない物件を広告してもよい。	×
11	16-36-4	実在しない低家賃の賃貸物件を広告することは、誇大広告になる。	◯
12	13-34-ア	「市街化調整区域内の土地がすぐにでも市街化区域に変更される」という広告は、宅建業法に違反する。	◯
13	10-42-1	実在しない土地・取引意思がない土地につき広告することはできない。	◯
14	09-43-3	実際には人を誤認させなくても、通常誤認させるような表示であれば、誇大広告に該当する。	◯
15	09-43-4	販売意思のない物件の広告は、誇大広告に該当するが、このために罰則の適用を受けることはない。	×
16	06-40-3	物件が実在し、表示に誤りがなければ、取引意思のない物件を広告してもさしつかえない。	×
17	05-42-1	取引意思のない物件を広告した場合、６月以下の懲役に処されることがある。	◯

③禁止される行為

広告すること
★過去の出題例★

誇大広告（禁止される行為）（宅建業法[09]1(1)③）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R02s-27-1	広告の表示が実際のものよりも著しく優良又は有利であると人を誤認させるようなものであっても、誤認による損害が実際に発生していなければ、監督処分の対象とならない。	×
2	30-26-1	宅地の売買に関する広告をインターネットで行った場合において、当該宅地の売買契約成立後に継続して広告を掲載していたとしても、当該広告の掲載を始めた時点で当該宅地に関する売買契約が成立していなかったときは、法第32条に規定する誇大広告等の禁止に違反しない。	×
3	29-42-ウ	顧客を集めるために売る意思のない条件の良い物件を広告することにより他の物件を販売しようとした場合、取引の相手方が実際に誤認したか否か、あるいは損害を受けたか否かにかかわらず、監督処分の対象となる。	◯
4	26-30-2	宅地の形質について、実際のものよりも著しく優良であると人を誤認させる表示をした場合、注文がなく、売買が成立しなかったときであっても、監督処分及び罰則の対象となる。	◯
5	22-32-ウ	誤認による損害が発生しなければ、監督処分の対象外	×
6	17-34-3	誇大広告があった場合、実際には契約不成立でも監督処分・罰則の対象	◯
7	14-32-4	誇大広告を行った場合、取引成立に至らなくても、懲役・罰金に処せられることがある	◯
8	07-41-4	法人業者の代表者が誇大広告を行った場合、実際に被害を受けた人がいないときでも代表者だけでなく、当該法人が罰金の刑に処せられることがある。	◯

④監督処分・罰則

★過去の出題例★

誇大広告に対する監督処分・罰則（宅建業法[09]1(1)④）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R02s-27-1	広告の表示が実際のものよりも著しく優良又は有利であると人を誤認させるようなものであっても、誤認による損害が実際に発生していなければ、監督処分の対象とならない。	×
2	30-26-2	販売する宅地又は建物の広告に著しく事実に相違する表示をした場合、監督処分の対象となるほか、６月以下の懲役及び100万円以下の罰金を併科されることがある。	◯
3	29-42-ウ	顧客を集めるために売る意思のない条件の良い物件を広告することにより他の物件を販売しようとした場合、取引の相手方が実際に誤認したか否か、あるいは損害を受けたか否かにかかわらず、監督処分の対象となる。	◯
4	26-30-2	誇大広告は、監督処分の対象。	◯
5	26-44-ア	宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）が乙県内において法第32条違反となる広告を行った。この場合、乙県知事から業務停止の処分を受けることがある。	◯
6	22-32-ウ	誤認による損害が発生しなければ、監督処分の対象外。	×
7	20-32-4	誇大広告は、監督処分に加え、罰則の対象になる。	◯
8	19-36-1	誇大広告は、指示処分・業務停止処分の対象。	◯
9	17-34-3	誇大広告があった場合、実際には契約不成立でも監督処分・罰則の対象。	◯
10	16-36-4	誇大広告は、業務停止処分の対象。	◯
11	14-32-4	誇大広告を行った場合、取引成立に至らなくても、懲役・罰金に処せられることがある。	◯
12	12-38-4	誇大広告をインターネットで行ったときでも、監督処分の対象となる。	◯
13	10-32-1	誇大広告を行った場合、宅建業者に対して業務の停止を命ずるとともに、実際に広告に関する事務を行った宅建士に対して必要な指示をすることができる。	×
14	09-43-4	販売意思のない物件の広告は、監督処分の対象となるが、罰則の適用を受けることはない。	×
15	07-41-4	法人業者の代表者が誇大広告を行った場合、実際に被害を受けた人がいないときでも代表者だけでなく、当該法人が罰金の刑に処せられることがある。	◯
16	06-40-4	他業者が作成した広告を、そのまま自社名義の広告として配布した場合でも、内容につき責任を問われることがある。	◯
17	05-42-1	取引意思のない物件を広告した場合、６月以下の懲役に処されることがある。	◯

2.広告開始時期の制限

(1).時期

工事完了前の物件に関する広告
→開発許可・建築確認などの処分の前は×

(2).対象

売買その他の業務に関する広告

★過去の出題例★

広告開始時期の制限（宅建業法[09]2(1)(2)）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R02s-27-2	宅地建物取引業者は、建築確認申請中の建物について、建築確認申請中である旨を表示すれば、自ら売主として当該建物を販売する旨の広告をすることができる。	×
2	R02s-27-3	宅地建物取引業者は、宅地の造成工事の完了前においては、当該造成工事に必要とされる許可等の処分があった後であれば、当該宅地の販売に関する広告をすることができる。	◯
3	R02-27-エ	宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に必要な都市計画法に基づく開発許可、建築基準法に基づく建築確認その他法令に基づく許可等の申請をした後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。	×
4	R01-30-ア	建築基準法第６条第１項に基づき必要とされる確認を受ける前において、建築工事着手前の賃貸住宅の貸主から当該住宅の貸借の媒介を依頼され、取引態様を媒介と明示して募集広告を行った。	×
5	R01-30-エ	建築工事着手前の分譲住宅の販売において、建築基準法第６条第１項に基づき必要とされる確認を受ける前に、取引態様を売主と明示して当該住宅の広告を行った。	×
6	30-26-3	建築基準法第６条第１項の確認を申請中の建物については、当該建物の売買の媒介に関する広告をしてはならないが、貸借の媒介に関する広告はすることができる。	×
7	28-32-1	宅地の造成に当たり、工事に必要とされる許可等の処分があった宅地について、当該処分があったことを明示して、工事完了前に、当該宅地の販売に関する広告を行うことができる。	◯
8	28-32-2	新築マンションを分譲するに当たり、建築確認申請中であったため、「建築確認申請済」と明示して、広告を行い、建築確認を受けた後に売買契約を締結した。	×
9	27-37-2	建築確認申請中である旨を表示すれば、自ら売主として建物を販売する広告をすることができる。	×
10	27-37-3	建築確認を受けた後でなければ、建物の貸借の代理を行う旨の広告をしてはならない。	◯
11	26-30-1	建築確認前のマンションにつき、売買契約は締結できないが、広告をすることはできる。	×
12	25-32-ア	建築確認前の賃貸住宅の貸主から媒介を依頼された場合、取引態様を明示すれば広告ができる。	×
13	25-32-エ	建築確認前の建売住宅の売主から媒介を依頼された場合、取引態様を明示すれば広告ができる。	×
14	24-28-イ	建築確認申請中の建物について、貸借の媒介の依頼を受けた場合、広告はできない。	◯
15	24-28-エ	建築確認申請中である旨を表示すれば、広告ができる。	×
16	23-36-1	開発許可・建築確認を受けなければ、売買その他の業務の広告はできない。	◯
17	20-32-2	工事完了前は、開発許可・建築確認を申請した後でなければ、売買その他の業務の広告をしてはならない。	×
18	19-38-2	建築確認を受ける前においては、マンションの売買の広告も契約締結もできない。	◯
19	19-38-3	開発許可を受ける前においては、貸借の広告はできるが、貸借の媒介をすることはできない。	×
20	17-34-2	宅地造成工事の完了検査を受けるまで、広告はできない。	×
21	16-36-1	開発許可を受けていれば、検査済証の交付を受けていなくても、広告ができる。	◯
22	14-32-3	「建築確認申請中のため、建築確認を受けるまでは、売買契約はできません」と表示すれば広告ができる。	×
23	13-34-ウ	「建築確認を受けることができるのは確実である」旨表示した広告は宅建業法に違反する。	◯
24	12-38-1	開発許可を必要とする宅地の分譲をする場合、許可を受ける前であっても、許可申請中である旨表示して、広告することができる。	×
25	11-40-1	「建築確認申請済」と表示して広告を行い、販売の契約は建築確認後に締結した場合、宅建業法に違反しない。	×
26	10-42-4	宅建業者が、広告開始時期の制限に違反した場合、免許権者は、必要な指示ができ、その指示に従わないとき業務停止処分ができる。	◯
27	09-43-2	「契約は、建築確認を受けた後に締結」と明記して広告を行った場合、宅建業法に違反する。	◯
28	08-45-1	国土法の事前届出をする必要がある場合、届出後でなければ、分譲の広告をしてはならない。	×
29	08-50-4	建築確認を受ける前にマンション分譲の広告をした場合、指示処分の対象になる。	◯
30	06-40-1	契約締結時期を建築確認後にするのであれば、「建築確認申請中」であることを表示して広告ができる。	×
31	06-44-2	開発許可取得後に分譲パンフレットを郵送することは宅建業法に違反する。	×
32	05-42-4	建築確認を受ける前に「建築確認申請済」と広告した場合、50万円以下の罰金に処せられることがある。	×
33	04-37-2	建築確認を受ける前に「建築確認申請済」と広告し、契約は建築確認後だった場合、宅建業法に違反しない。	×
34	02-47-1	「建築確認前」である旨を表示すれば、販売広告が可能である。	×

宅建業法[09]2(1)(2)
法令に基づく許可等の処分

	年-問-肢	内容	正誤
1	08-45-1	国土法の事前届出をする必要がある場合、届出後でなければ、分譲の広告をしてはならない	×
2	01-50-1	宅地建物取引業者は、都市計画法第58条第１項の規定に基づく風致地区内における建築等の規制についての条例の規定による処分がある前に、売買契約を締結することはできない。	◯
3	01-50-3	宅地建物取引業者は、建築基準法第73条第１項に基づく建築物の敷地、位置、構造、用途、形態、意匠又は建築設備に関する基準についての協定の認可がある前に、売買契約を締結することはできない。	×
4	01-50-2	宅地建物取引業者は、都市計画法第65条第１項に基づく都市計画事業地内における建築等の制限についての許可がある前に、売買契約を締結することはできない。	◯
5	01-50-4	宅地建物取引業者は、宅地造成等規制法第８条第１項に基づく宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事についての許可がある前に、売買契約を締結することはできない。	◯

(3).業務停止期間中の広告

★過去の出題例★

業務停止期間中の行為（宅建業法[09]2(3)）

	年-問-肢	内容	正誤
1	28-32-4	業務の全部停止処分を受け、停止の期間中に未完成の土地付建物の販売に関する広告を行ったが、売買契約は期間経過後に締結した場合、宅建業法に違反しない。	×
2	14-32-2	業務停止処分の前に印刷した広告の配布活動のみが認められる。	×
3	12-38-2	業務停止期間経過後に契約する宅地については、停止期間中でも広告することができる。	×
4	11-40-4	業務停止期間中に広告を行ったが、販売契約は期間経過後に締結した場合、宅建業法に違反しない。	×
5	05-42-3	業務停止処分を受けた場合、宅地建物の販売はできないが、処分期間経過後の販売に関し、あらかじめ広告をすることはできる。	×

3.契約締結時期の制限

(1).時期

工事完了前の物件に関する契約
開発許可・建築確認などの処分の前は×

(2).対象

①契約形態

売買契約
→貸借に関する契約は◯

②取引態様

自ら売主・買主×
代理・媒介×

★過去の出題例★

契約締結時期の制限（宅建業法[09]3）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R02s-26-3	宅地建物取引業者は、建築工事完了前の賃貸住宅について、借主として貸借の契約を締結してはならない。	×
2	R01-35-4	宅地建物取引業者Ａは、宅地の貸借の媒介に際し、当該宅地が都市計画法第29条の許可の申請中であることを知りつつ、賃貸借契約を成立させた。	◯
3	30-28-ア	宅地建物取引業者が、買主として、造成工事完了前の宅地の売買契約を締結しようとする場合、売主が当該造成工事に関し必要な都市計画法第29条第１項の許可を申請中であっても、当該売買契約を締結することができる。	×
4	28-32-2	新築マンションを分譲するに当たり、建築確認申請中であったため、「建築確認申請済」と明示して、広告を行い、建築確認を受けた後に売買契約を締結した場合、宅建業法に違反しない。	×
5	27-37-1	建築確認を受けた後でなければ、貸借の媒介をしてはならない。	×
6	27-37-4	建築確認の申請中は、建築確認を停止条件とする特約を付ければ、売買契約が可能。	×
7	26-30-1	建築確認前のマンションにつき、売買契約は締結できないが、広告をすることはできる。	×
8	25-32-イ	建築確認を受ける前であっても、住宅の貸借の代理をすることができる。	◯
9	25-32-ウ	建築確認後であれば建築工事完了前であっても、売主と専任媒介契約を締結し、媒介業務を行うことができる。	◯
10	19-38-2	建築確認を受ける前においては、マンションの売買の広告も契約締結もできない。	◯
11	19-38-3	開発許可を受ける前においては、貸借の広告はできるが、貸借の媒介をすることはできない。	×
12	19-38-4	業者間取引であれば、開発許可を受けていない場合でも、売買契約が可能。	×
13	19-43-1	開発許可を受けていない場合でも、許可を停止条件とする特約を付ければ、売買契約が可能。	×
14	18-38-2	業者間取引であれば、建築確認を受けていない場合でも、売買契約が可能。	×
15	13-42-3	業者間取引であれば、建築確認申請中であっても、売買契約が可能。	×
16	11-40-2	業者間取引であれば、建築確認申請中であっても、売買契約の予約が可能。	×
17	07-41-3	建築工事着手前でも、確認を受けることを停止条件とした売買契約が可能。	×
18	05-39-2	ＡＢ間の売買契約において、開発許可を受けることを停止条件とする特約がある場合、Ａは、その条件が成就するまでの間は、宅地建物取引業者であるＣと、売買契約を締結してはならない。	◯
19	04-37-1	業者間取引において、建築確認の取得を条件とした売買契約をすることは宅建業法に違反する。	◯
20	04-37-2	建売住宅の分譲に際し、｢宅地造成完了、建築確認申請済｣と表示した広告を出して、その広告を見た者と、建築確認後に売買契約を締結した場合、宅建業法に違反しない。	×

(3).まとめ

4.取引態様の明示

(1).取引態様の別

①自ら当事者
②代理
③媒介
★過去の出題例★

取引態様の明示（自ら売主・貸主となる場合）（宅建業法[09]4）

	年-問-肢	内容	正誤
1	24-28-ア	自ら貸主の場合にも広告に取引態様の明示必要。	×
2	14-32-1	自ら売主の場合には、広告での明示不要。	×
3	03-47-4	自ら売主の場合には、注文時に明示不要。	×
4	02-47-2	自ら売主の場合でも、広告での明示必要。	◯

(2).タイミング

①広告時

②注文時

★過去の出題例★

取引態様の明示（広告時と注文時）（宅建業法[09]4(2)）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R02-27-ア	建物の売却について代理を依頼されて広告を行う場合、取引態様として、代理であることを明示しなければならないが、その後、当該物件の購入の注文を受けたときは、広告を行った時点と取引態様に変更がない場合を除き、遅滞なく、その注文者に対し取引態様を明らかにしなければならない。	×
2	29-42-エ	建物の売却について代理を依頼されて広告を行う場合、取引態様として、代理であることを明示しなければならないが、その後、当該物件の購入の注文を受けたとき、広告を行った時点と取引態様に変更がない場合でも、遅滞なく、その注文者に対し取引態様を明らかにしなければならない。	◯
3	26-30-3	広告をする際に取引態様の別を明示した場合、広告を見た者から注文を受けたときに、改めて明示する必要はない。	×
4	20-32-3	広告時に取引態様を明示していれば、注文を受けた時には明示不要。	×
5	10-34-2	取引態様を明示した広告を見た者から注文を受けた場合、改めて取引態様を明示する必要はない。	×
6	06-40-2	広告時に取引態様の明示を省略しても、注文を受けた時に明示すればよい。	×
7	03-47-1	顧客から宅地の売買の注文を受けたときは、売買契約成立後遅滞なく、取引態様の明示をする必要がある。	×
8	03-47-3	広告時に取引態様を明示していても、注文を受けた時にも明示しなければならない。	◯

取引態様の明示（●●のとき不要）（宅建業法[09]4）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R02-27-ウ	複数の区画がある宅地の売買について、数回に分けて広告をする場合は、広告の都度取引態様の別を明示しなければならない。	◯
2	R01-30-イ	一団の宅地の売買について、数回に分けて広告する際に、最初に行った広告以外には取引態様の別を明示しなかった。	×
3	28-32-3	中古建物の売買において、建物所有者から媒介の依頼を受け、取引態様の別を明示せずに自社ホームページに広告を掲載したが、広告を見た者からの問い合わせはなく、契約成立には至らなかった場合、宅建業法に違反しない。	×
4	26-30-4	数回に分けた広告→最初の広告以外は、明示不要。	×
5	23-36-2	数回に分けた広告→最初の広告のみ明示義務。	×
6	17-34-1	相手方に明らかな場合、広告時に、明示不要。	×
7	16-36-2	広告印刷時には未定だった場合、明示不要。	×
8	10-42-2	取引態様が未定の場合、広告で明示不要。	×
9	05-42-2	数回に分けた広告→最終回の広告では明示不要。	×

(3).業者間取引

業者間取引でも同様に適用
→明示必要
★過去の出題例★

取引態様の明示（相手方が宅建業者である場合）（宅建業法[09]4(3)）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R01-35-3	宅地建物取引業者Ａは、宅地建物取引業者Ｆから宅地の売買に関する注文を受けた際、Ｆに対して取引態様の別を明示しなかった。	×
2	19-43-3	宅建業者から注文があった場合、明示不要。	×
3	10-34-4	宅建業者から注文があった場合、明示不要。	×
4	08-45-3	宅建業者から注文があった場合、明示不要。	×
5	03-47-2	宅建業者から注文があった場合、明示不要。	×
6	01-44-4	宅建業者から注文があった場合、取引態様を明示しなくても、宅建業法に違反しない。	×

5.不当な履行遅延の禁止

①登記
②引渡し
③対価の支払
★過去の出題例★

不当な履行遅延の禁止（宅建業法[09]5）

	年-問-肢	内容	正誤
1	26-41-3	自ら売主となる宅地建物売買契約成立後、媒介を依頼した他の宅建業者へ報酬を支払うことを拒む行為は、不当な履行遅延に該当する。	×
2	24-40-ア	不当な履行遅延の禁止は、宅地・建物の登記・引渡し又は取引に係る対価の支払を対象とするのみである。	◯
3	08-45-2	廃業の届出後においても、届出前に締結した宅地分譲の契約に基づく宅地の引渡しを不当に遅延する行為をしてはならない。	◯

6.秘密を守る義務

(1).義務を負う者

①宅建業者
②従業者

(2).義務を負う期間

廃業後・退職後も含む

(3).秘密を開示できる場合

「正当な理由」が必要

★過去の出題例★

宅建業者の守秘義務（宅建業法[09]6）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R02s-36-1	宅地建物取引業者は、依頼者本人の承諾があった場合でも、秘密を他に漏らしてはならない。	×
2	R02s-36-2	宅地建物取引業者が、宅地建物取引業を営まなくなった後は、その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしても、法に違反しない。	×
3	R02s-36-3	宅地建物取引業者は、裁判の証人として、その取り扱った宅地建物取引に関して証言を求められた場合、秘密に係る事項を証言することができる。	◯
4	R02s-36-4	宅地建物取引業者は、調査の結果判明した法第35条第１項各号に掲げる事項であっても、売主が秘密にすることを希望した場合は、買主に対して説明しなくてもよい。	×
5	R01-27-ウ	宅地建物取引業者は、いかなる理由があっても、その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない。	×
6	24-40-イ	個人情報取扱事業者でなければ守秘義務なし。	×
7	19-36-3	秘密を守る義務に違反した場合、業務停止・罰則の対象となる。	◯
8	16-45-2	宅建業者は守秘義務を負い、その従業員も、専任の宅建士でなくとも、守秘義務を負う。	◯
9	13-45-ア	正当な理由なく秘密を漏らすことは宅建業法で禁止されていない。	×
10	09-30-4	取引関係者から従業者名簿の閲覧を求められたが、守秘義務を理由に、申出を断った場合、宅建業法に違反しない。	×
11	07-37-3	宅建業者は、宅建業を営まなくなった後においても、本人の承諾のある場合でなければ、その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない。	×

使用人等の守秘義務（宅建業法[09]6）

	年-問-肢	内容	正誤
1	17-32-3	本人の同意がある場合のみ、秘密を開示することができる。	×
2	16-45-2	専任の宅建士でない従業者も守秘義務を負う。	◯
3	12-31-3	従業者でなくなれば、守秘義務を負わない。	×
4	01-49-4	守秘義務違反の場合、５万円以下の過料に処されることがある。	×

7.業務に関する禁止事項

(1).重要事実不告知・不実告知の禁止

①相手方等主の判断に重要な影響を及ぼす事実について
②故意に
③事実を告げないor不実のことを告げる
★過去の出題例★

重要事実不告知・不実告知の禁止（宅建業法[09]7(1)）

	年-問-肢	内容	正誤
1	30-40-ウ	宅地建物取引業者Ａは、土地の売買の媒介に際し重要事項の説明の前に、宅地建物取引士ではないＡの従業者をして媒介の相手方に対し、当該土地の交通等の利便の状況について説明させた。	◯
2	28-34-1	宅建業者が、賃貸アパートの媒介に当たり、入居申込者が無収入であることを知っており、入居申込書の収入欄に「年収700万円」とあるのは虚偽の記載であることを認識したまま、その事実を告げずに貸主に提出した行為は宅建業法に違反する。	◯
3	20-38-1	宅地の周辺環境について買主の判断に重要な影響を及ぼす事実を、宅建士でない従業者が説明しても、宅建業法に違反しない。	◯
4	19-36-4	建物の利用制限に関する事項で買主の判断に重要な影響を及ぼすものを故意に告げなかった場合、宅建業法に違反し、宅建業者に１億円以下の罰金が課せられることがある。	◯
5	16-44-4	契約に係る重要な事項について故意に事実を告げない行為は禁止されており、行為を行った代表者には懲役刑、宅建業者には罰金刑が科されることがある。	◯
6	13-37-1	更地を希望する買主に対しては、未登記の古い空き家の存在を告げる必要はない。	×
7	12-35-1	近隣にゴミ集積場所の設置計画がある場合で、それを借主が知らないと重大な不利益を被るおそれがあるときに、その計画について故意に借主に対し告げなかったとしても、宅建業法に違反しない。	×
8	11-42-3	[宅地建物取引業者Ａが、宅地の所有者Ｂの依頼を受けてＢＣ間の宅地の売買の媒介を行う。]Ａは、当該宅地に対抗力のある借地権を有する第三者が存在することを知っていたが、当該借地権は登記されていなかったので、Ｃに対して告げることなく、ＢＣ間の売買契約を締結させた。	×

(2).不当に高額な報酬の要求禁止

要求すること自体を禁止
★過去の出題例★

不当に高額な報酬の要求禁止（宅建業法[09]7(2)・[21]6(3)）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R02s-34-2	宅地建物取引業者は、その業務に関し、相手方に不当に高額の報酬を要求した場合、たとえ受領していなくても宅地建物取引業法違反となる。	◯
2	23-41-エ	買主に不当に高額の報酬を要求したが、買主が拒んだため、要求を取り下げた。	×
3	18-40-2	不当に高額の報酬を要求したが、実際には法定内の報酬を受け取った。	×
4	11-42-1	不当に高額の報酬を要求したが、実際には法定内の報酬を受け取った。	×

(3).手付貸与による契約誘引の禁止

①手付貸与とは

②禁止される行為

契約を誘引すること

★過去の出題例★

手付貸与による契約誘引の禁止（宅建業法[09]7(3)）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R02s-26-1	宅地建物取引業者は、建物の売買に際し、買主に対して売買代金の貸借のあっせんをすることにより、契約の締結を誘引してはならない。	×
2	R02s-40-2	宅地建物取引業者は、契約の相手方に対して資金不足を理由に手付の貸付けを行ったが、契約締結後償還された場合は法に違反しない。	×
3	R02s-40-4	宅地建物取引業者は、勧誘の相手方が金銭的に不安であることを述べたため、売買代金の額を引き下げて、契約の締結を勧誘したとしても、法に違反しない。	◯
4	30-40-ア	宅地建物取引業者Ａは、自ら売主として、建物の売買契約を締結するに際し、買主が手付金を持ち合わせていなかったため手付金の分割払いを提案し、買主はこれに応じた。	×
5	30-40-イ	宅地建物取引業者Ａは、建物の販売に際し、勧誘の相手方から値引きの要求があったため、広告に表示した販売価格から100万円値引きすることを告げて勧誘し、売買契約を締結した。	◯
6	29-34-1	宅地建物取引業者が、自ら売主として、宅地及び建物の売買の契約を締結するに際し、手付金について、当初提示した金額を減額することにより、買主に対し売買契約の締結を誘引し、その契約を締結させることは、法に違反しない。	◯
7	29-34-3	宅地建物取引業者が、宅地及び建物の売買の媒介を行うに際し、媒介報酬について、買主の要望を受けて分割受領に応じることにより、契約の締結を誘引する行為は、法に違反する。	×
8	29-34-4	宅地建物取引業者が、手付金について信用の供与をすることにより、宅地及び建物の売買契約の締結を誘引する行為を行った場合、監督処分の対象となるほか、罰則の適用を受けることがある。	◯
9	28-29-イ	宅建業者が、建物の売買の媒介に際し、買主に対して手付の貸付けを行う旨を告げて契約の締結を勧誘したが、売買は成立しなかった場合、宅建業法に違反しない。	×
10	28-34-4	宅建業者が、宅地の売買契約締結の勧誘に当たり、相手方が手付金の手持ちがないため契約締結を迷っていることを知り、手付金の分割払いを持ちかけたことは、契約締結に至らなかったとしても宅建業法に違反する。	◯
11	27-41-ウ	「弊社と提携している銀行の担当者から、手付金も融資の対象になっていると聞いております。ご検討ください。」という発言は、宅建業法に違反しない。	◯
12	26-43-1	手付金を複数回に分けて受領することとし、契約締結を誘引するのは、宅建業法に違反しない。	×
13	24-34-ウ	手付の貸付により契約を誘引するのは、宅建業法に違反する。	◯
14	24-41-ウ	宅地建物取引業者Ａ社による投資用マンションの販売の勧誘において、Ａ社の従業員は、勧誘の相手方が金銭的に不安であることを述べたため、売買代金を引き下げ、契約の締結を誘引した。	◯
15	23-41-ア	宅地建物取引業者Ａ社は、建物の販売に際して、買主が手付として必要な額を持ち合わせていなかったため、手付を貸し付けることにより、契約の締結を誘引した。	×
16	21-40-1	手付の貸付を告知し契約を誘引したが、契約不成立だった場合、宅建業法に違反しない。	×
17	20-38-4	手付を後日支払うこととして、売買契約を締結するのは、宅建業法に違反しない。	×
18	18-40-3	手付の貸付を告知し契約を誘引したが、契約不成立だった場合、宅建業法に違反しない。	×
19	15-38-3	手付金の一部を貸付け、契約の締結を誘引することは、宅建業法に違反しない。	×
20	13-42-2	業者間取引であれば、買主に対し手付金を貸し付けて契約の締結を誘引してもさしつかえない。	×
21	12-35-4	手付金に関し買主と銀行との間の金銭の貸借のあっせんをして、売買契約を締結させたとしても、宅建業法に違反しない。	◯
22	12-40-3	買主の要求に応じ、手付金を分割払とすることができる。	×
23	11-42-2	手付の貸付を条件に契約を誘引したが、契約不成立だった場合、宅建業法に違反しない。	×
24	11-42-4	手付金額を減額することで契約を誘引し、契約が成立した場合、宅建業法に違反しない。	◯
25	09-38-1	「手付金の不足額は契約成立後に支払う」旨説明して契約を成立させたとしても、宅建業法に違反しない。	×
26	09-40-1	手付金の不足額を宅建業者が立て替えて契約を成立させたとしても、宅建業法に違反しない。	×
27	04-44-1	手付金を分割払としても、宅建業法に違反しない。	×
28	01-48-1	手付の貸付により契約締結を誘引しても、宅建業法違反とならない。	×

(4).宅建業者・従業者の禁止行為

①断定的判断の提供

利益を生ずることが確実と誤解させるような断定的判断を提供する行為

②威迫行為

★過去の出題例★

断定的判断の提供・威迫行為の禁止（宅建業法[09]7(4)①）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R01-27-エ	宅地建物取引業者は、宅地建物取引業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、その相手方に対し、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為をしてはならない。	◯
2	27-41-イ	「弊社が数年前に分譲したマンションが、先日高値で売れました。このマンションはそれより立地条件が良く、また、近隣のマンション価格の動向から見ても、５年後値上がりするのは間違いありません。」という発言は、宅建業法に違反しない。	×
3	26-43-4	「近所に幹線道路の建設計画があるため、この土地は将来的に確実に値上がりする」と説明した場合、宅建業法に違反する	◯
4	18-40-1	利益を生ずることが確実であると誤解させる断定的判断を提供する行為をしたが、実際に売買契約の成立には至らなかった場合、宅建業法に違反しない	×
5	15-38-1	「２年後には価格が上昇し転売利益は確実」という発言は宅建業法に違反しない	×
6	08-40-2	「周辺の土地の価格が、最近５年間で2.5倍になっていますから、この土地の価格も今後５年間に２倍程度になることは確実です」という発言は適切である	×
関連過去問：威迫行為の禁止
1	27-43-3	宅建業者が契約の相手方を威迫し契約締結を強要したことが判明した場合、免許権者が情状が特に重いと判断したときは、免許を取り消さなければならない	◯

③勧誘の際の禁止行為

★過去の出題例★

勧誘の際の禁止行為（宅建業法[09]7(4)③）

	年-問-肢	内容	正誤
(イ)環境・交通に関する断定的判断の提供
1	28-34-2	宅建業者が、分譲マンションの購入を勧誘するに際し、うわさをもとに「３年後には間違いなく徒歩５分の距離に新しく私鉄の駅ができる」と告げた場合、そのような計画はなかったとしても、故意にだましたわけではないので宅建業法には違反しない。	×
2	27-41-ア	「隣接地は、市有地で、現在、建築計画や売却の予定がないことを市に確認しました。将来、建つとしても公共施設なので、市が眺望を遮るような建物を建てることは絶対ありません。ご安心ください。」という発言は、宅建業法に違反しない。	×
3	26-43-4	「近所に幹線道路の建設計画がある」と説明したが、実際には建設計画は存在せず、従業者の思い込みであった場合、宅建業法に違反しない。	×
4	24-32-4	交通整備の見通しにつき、新聞報道を示しながら、未確定の話として説明した場合、宅建業法に違反しない。	◯
5	24-41-イ	断定的判断を提供した従業員に故意がない場合、宅建業法に違反しない。	×
6	20-38-3	存在しない新駅設置計画を説明したが、契約には至らなかった場合、宅建業法に違反しない。	×
7	16-44-2	過失で断定的判断を提供した場合でも免責されない。	◯
8	08-45-4	10年後開通予定の駅候補地の１つが徒歩５分の場所にある場合、「地下鉄新駅まで徒歩５分」と広告しても、宅建業法に違反しない。	×
(ロ)必要な時間の許与を拒否
1	R02s-40-3	宅地建物取引業者は、契約の締結の勧誘をするに際し、理由の如何を問わず、相手方に対して当該契約を締結するかどうかを判断するために必要な時間を与えることを拒んではならない。	×
(ハ)勧誘者情報の不告知
1	29-28-ウ	宅地建物取引業者Ａの従業者Ｃは、投資用マンションの販売において、勧誘に先立ちＡの名称を告げず、自己の氏名及び契約締結の勧誘が目的であることを告げたうえで勧誘を行ったが、相手方から関心がない旨の意思表示があったので、勧誘の継続を断念した。	×
2	29-34-2	宅建業者Ａの従業者Ｃは、投資用マンションの販売において、勧誘に先立ちＡの名称を告げず、自己の氏名及び契約締結の勧誘が目的であることを告げたうえで勧誘を行ったが、相手方から関心がない旨の意思表示があったので、勧誘の継続を断念した。	×
3	26-43-2	宅地建物取引業者が、アンケート調査をすることを装って電話をし、その目的がマンションの売買の勧誘であることを告げずに勧誘をする行為は、宅地建物取引業法に違反する。	◯
4	24-41-ア	勧誘に先立って商号・自らの氏名を告げてから勧誘を行ったが、勧誘の目的が投資用マンションの売買契約の締結である旨を告げなかった場合、宅建業法に違反しない。	×
(ニ)勧誘の継続
1	R02s-40-1	宅地建物取引業者が、マンション販売の勧誘をするに際し、相手方から購入を希望しない旨の返事があった後に、当該勧誘を継続することは法に違反しない。	×
2	30-40-エ	宅地建物取引業者Ａの従業者Ｃは、投資用マンションの販売において、勧誘に先立ちＡの名称を告げず、自己の氏名及び契約締結の勧誘が目的であることを告げたうえで勧誘を行ったが、相手方から関心がない旨の意思表示があったので、勧誘の継続を断念した。	×
3	29-28-ウ	宅地建物取引業者Ａは、投資用マンションの販売に際し、電話で勧誘を行ったところ、勧誘の相手方から「購入の意思がないので二度と電話をかけないように」と言われたことから、電話での勧誘を諦め、当該相手方の自宅を訪問して勧誘した。	×
4	26-41-2	相手方が明確に買う意思がない旨を表明した場合、別の従業者をして、再度勧誘を行わせることは法に違反しない。	×
5	26-43-3	土地の買受けの勧誘に当たり、売却の意思は一切ない旨を告げられたが、その翌日、再度の勧誘を行った場合、宅建業法に違反しない。	×
(ホ)迷惑時間帯の電話・訪問
1	24-41-エ	「午後３時に訪問されるのは迷惑である。」と事前に聞いていたが、深夜でなければ迷惑にはならないだろうと判断し、午後３時に当該相手方を訪問して勧誘を行った。	×
(ヘ)困惑させる行為
1	23-41-イ	建物の販売に際して、短時間であったが、私生活の平穏を害するような方法により電話勧誘を行い、相手方を困惑させた。	×

④預り金の返還拒否

★過去の出題例★

預り金の返還拒否（宅建業法[09]7(4)④）

	年-問-肢	内容	正誤
1	27-41-エ	「お預かりした申込証拠金10万円のうち、社内規程上、お客様の個人情報保護のため、申込書の処分手数料として、5,000円はお返しできませんが、残金につきましては法令に従いお返しします。」という発言は、宅建業法に違反しない。	×
2	24-32-1	[宅地建物取引業者Ａ社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂと宅地の売買について交渉を行う。]Ｂは、買受けの申込みを行い、既に申込証拠金を払い込んでいたが、申込みを撤回することとした。Ａ社は、既にＢに重要事項説明を行っていたため、受領済みの申込証拠金については、解約手数料に充当するとして返還しないこととしたが、申込みの撤回には応じた。	×
3	21-40-2	建物の売買の媒介に際し、買主から売買契約の申込みを撤回する旨の申出があったが、宅地建物取引業者は、申込みの際に受領した預り金を既に売主に交付していたため、買主に返還しなかった。	×
4	20-38-2	建物の貸借の媒介において、申込者が自己都合で申込みを撤回し賃貸借契約が成立しなかったため、宅地建物取引業者は、既に受領していた預り金から媒介報酬に相当する金額を差し引いて、申込者に返還した。	×
5	18-41-2	宅地建物取引業者は、建物の貸借の媒介において、契約の申込時に預り金を受領していたが、契約の成立前に申込みの撤回がなされたときに、既に貸主に預り金を手渡していることから、返金を断った。	×
6	12-35-3	宅地建物取引業者が、建物の貸借の媒介をするに当たり、借受けの申込みをした者から預り金の名義で金銭を授受した場合で、後日その申込みが撤回されたときに、「預り金は、手付金として既に家主に交付した」といって返還を拒んだ。	×

⑤手付放棄による解除を不当に妨害

★過去の出題例★

手付放棄による解除を不当に妨害（宅建業法[09]7(4)⑤）

	年-問-肢	内容	正誤
1	28-34-3	売主である宅建業者は、買主から手付放棄による契約の解除の通知を受けたとしても、すでに所有権の移転登記を行い引渡しも済んでいる場合は、そのことを理由に当該契約の解除を拒むことができる。	◯
2	23-41-ウ	宅地建物取引業者は、建物の販売に際して、売買契約の締結後、買主から手付放棄による契約解除の申出を受けたが、正当な理由なく、これを拒んだ。	×

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[Step.2]実戦応用編講義

ご視聴方法（(1)(2)(3)は同内容、価格は税込です。）
(1)eラーニング版講座	12,000円
(2)DVD版講座(全16巻)	20,800円
(3)ニコニコチャンネル	１講義150円 or 月額4,800円
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カテゴリー: 【講義編】宅建業法