【宅建過去問】(平成26年問41)業務の規制

次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 宅地建物取引業者が、他の宅地建物取引業者が行う一団の宅地建物の分譲の代理又は媒介を、案内所を設置して行う場合で、その案内所が専任の宅地建物取引士を置くべき場所に該当しない場合は、当該案内所には、クーリング・オフ制度の適用がある旨を表示した標識を掲げなければならない。
  2. 宅地建物取引業者が、その従業者をして宅地の売買の勧誘を行わせたが、相手方が明確に買う意思がない旨を表明した場合、別の従業者をして、再度同じ相手方に勧誘を行わせることは法に違反しない。
  3. 宅地建物取引業者が、自ら売主となる宅地建物売買契約成立後、媒介を依頼した他の宅地建物取引業者へ報酬を支払うことを拒む行為は、不当な履行遅延(法第44条)に該当する。
  4. 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに従業者名簿を備えなければならないが、退職した従業者に関する事項は従業者名簿への記載の対象ではない。

正解:1

1 正しい

他の宅建業者の販売代理をする案内所には、専任の宅建士を置くべき必要がない場合であっても、標識を掲示する必要がある(下表の(C)にあたる。宅地建物取引業法50条1項、同法施行規則19条1項4号)。

※標識の掲示義務は、契約行為等を行うかどうかとは無関係である。契約行為等の有無によって結論が異なるのは、専任の宅建士の設置や業務場所の届出の場合である。

報酬の掲示
営業保証金の供託
免許の種類
専任宅建士
の設置
業務場所
の届出
標識
の掲示
(A)事務所 本店または支店
(1/5以上)
×
変更の届出
(B)事務所等 契約行為等を行う
(1)継続的業務場所
(2)分譲案内所
(3)代理媒介案内所
(4)展示会
×
(1人以上)
(C)その他 (a)契約行為等を行わない(1)~(4)
(b)物件所在地
× × ×

※「契約行為等」とは、契約の締結又は申込みの受付をいう。

この場合の標識の記載事項には、「クーリング・オフの適用がある旨」が含まれている(同法施行規則19条2項5号、別記様式11号の3)。

様式11号の3

■類似過去問(標識の要否)
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 年-問-肢内容正誤
▲継続的業務場所
121-42-3継続業務施設。で契約行為等を行わない場合、標識が必要。
▲物件所在地
126-28-2分譲業者には物件所在地に標識を掲示する義務がある。
224-42-ア販売代理業者にも物件所在地に標識掲示義務。×
316-43-1分譲業者・販売代理業者の双方が物件所在地に標識掲示義務。×
414-42-2販売代理業者は物件所在地に標識掲示する義務あり。分譲業者には義務なし。×
511-43-3建物所在地に標識を掲示すれば、800m離れた案内所には標識を掲示する必要がない。×
▲分譲業者が設置する案内所
128-29-ア
売買契約の締結をせず、かつ、契約の申込みの受付も行わない案内所には、標識を掲示する必要はない。
×
227-44-2契約の締結又は契約の申込みの受付を行うか否かにかかわらず、標識が必要。
326-41-1専任の宅建士を置くべき場所に該当しない案内所には、クーリング・オフ制度の適用がある旨を表示した標識を掲げなければならない。
423-42-イ売買契約の締結をせず、契約の申込みの受付も行わない案内所には、標識は不要。×
518-42-4売買契約の締結をしない案内所には、標識は不要。×
613-43-3分譲の際の現地案内所には、標識が必要。
711-43-2案内所で契約締結を行わない場合、標識は不要。×
811-43-3建物所在地に標識を掲示すれば、そこから800m離れた案内所には標識は不要。×
911-43-4標識の様式・記載事項は、契約の締結を行う案内所であれば、事務所と同一である。×
1009-42-1契約行為等を行わない案内所にも、標識が必要。
1107-44-2案内のみを行う現地案内所には、標識は不要。×
▲代理・媒介業者が設置する案内所
127-44-1分譲業者が案内所に標識掲示義務。×
224-42-エ代理業者の設置する案内所には、標識が必要。
321-42-2媒介業者設置の案内所には、標識が必要。
416-43-2分譲業者・販売代理業者の双方が案内所に標識掲示義務。×
514-42-1分譲業者はモデルルームに標識掲示する義務あり。販売代理業者には義務なし。×
609-42-3契約行為等を行う案内所には、販売代理業者の標識とともに、分譲業者も標識を掲げなければならない。×
706-39-4販売代理業者は案内所に標識を設置し、売主名を明示しなければならない。
805-48-4販売代理業者は、案内所の見やすい場所に、専任の宅建士の氏名を表示した標識を掲示しなければならない。
▲展示会
120-42-1展示会で契約行為等を行わない場合、標識が必要。
211-43-1複数の業者が共同展示会を行う場合、全業者が自己の標識を掲示しなければならない。
■類似過去問(標識の記載事項)
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 年-問-肢内容正誤
126-41-1専任の宅建士を置くべき場所に該当しない案内所には、クーリング・オフ制度の適用がある旨を表示した標識を掲げなければならない。
224-42-エ案内所の標識の記載事項に、売主の商号または名称、免許証番号が含まれる。
321-42-2案内所の標識の記載事項に、売主の商号または名称、免許証番号が含まれる。
419-45-4物件所在地と案内所のそれぞれの標識の記載事項に、免許証番号、主たる事務所の所在地が含まれる。
516-43-2契約を締結する案内所の標識の記載事項に、宅建士の氏名が含まれる。
611-43-4標識の様式・記載事項は、契約の締結を行う案内所と事務所で同一である。×
706-39-4販売代理業者は案内所に標識を設置し、売主名を明示しなければならない。
805-48-4売買契約の申込みを受ける案内所には、専任の宅建士の氏名を表示した標識を掲示しなければならない。

2 誤り

契約の締結を勧誘するに際し、以下のような行為をすることは禁止されている(宅地建物取引業法47条の2第3項、同法施行規則16条の12第1号)。

宅地・建物の将来の環境・交通その他の利便について誤解させるべき断定的判断を提供すること
契約を締結するかどうかを判断するために必要な時間を与えることを拒むこと
勧誘に先立って①宅建業者の商号又は名称、②勧誘を行う者の氏名、③勧誘をする目的である旨、を告げずに、勧誘を行うこと
①契約を締結しない旨の意思や②勧誘を引き続き受けることを希望しない旨の意思を表示したにもかかわらず、勧誘を継続すること
迷惑を覚えさせるような時間に電話・訪問すること
深夜・長時間の勧誘その他の私生活や業務の平穏を害するような方法によりその者を困惑させること

本肢の行為は、(ニ)に該当するため、宅建業法に違反する。

※宅建業者が勧誘を継続することが禁止されている。同じ宅建業者である以上、別の従業者に交代したからといって、許されるものではない。

■類似過去問(勧誘の規制)
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 年-問-肢内容正誤
▲イ号
128-34-2
宅建業者が、分譲マンションの購入を勧誘するに際し、うわさをもとに「3年後には間違いなく徒歩5分の距離に新しく私鉄の駅ができる」と告げた場合、そのような計画はなかったとしても、故意にだましたわけではないので宅建業法には違反しない。
×
227-41-ア「隣接地は、市有地で、現在、建築計画や売却の予定がないことを市に確認しました。将来、建つとしても公共施設なので、市が眺望を遮るような建物を建てることは絶対ありません。ご安心ください。」という発言は、宅建業法に違反しない。×
326-43-4「近所に幹線道路の建設計画がある」と説明したが、実際には建設計画は存在せず、従業者の思い込みであった場合、宅建業法に違反しない。×
424-32-4交通整備の見通しにつき、新聞報道を示しながら、未確定の話として説明した場合、宅建業法に違反しない。
524-41-イ断定的判断を提供した従業員に故意がない場合、宅建業法に違反しない。×
620-38-3存在しない新駅設置計画を説明したが、契約には至らなかった場合、宅建業法に違反しない。×
716-44-2過失で断定的判断を提供した場合でも免責されない。
808-45-410年後開通予定の駅候補地の1つが徒歩5分の場所にある場合、「地下鉄新駅まで徒歩5分」と広告しても、宅建業法に違反しない。×
▲ハ号
126-43-2相手方に事前の連絡をしないまま自宅を訪問したが、勧誘に先立って、業者名・自己の氏名・契約締結の勧誘が目的である旨を告げた上で勧誘を行った場合、宅建業法に違反しない。
224-41-ア勧誘に先立って商号・自らの氏名を告げてから勧誘を行ったが、勧誘の目的が投資用マンションの売買契約の締結である旨を告げなかった場合、宅建業法に違反しない。×
▲ニ号
126-41-2相手方が明確に買う意思がない旨を表明した場合、別の従業者をして、再度勧誘を行わせることは法に違反しない。×
226-43-3土地の買受けの勧誘に当たり、売却の意思は一切ない旨を告げられたが、その翌日、再度の勧誘を行った場合、宅建業法に違反しない。×
▲ホ号
124-41-エ「午後3時に訪問されるのは迷惑である。」と事前に聞いていたが、深夜でなければ迷惑にはならないだろうと判断し、午後3時に当該相手方を訪問して勧誘を行った。×
▲ヘ号
123-41-イ建物の販売に際して、短時間であったが、私生活の平穏を害するような方法により電話勧誘を行い、相手方を困惑させた。×

3 誤り

不当な履行遅延の禁止の対象とされているのは、以下の行為のみである(宅地建物取引業法44条)。

  1. 宅地・建物の登記
  2. 宅地・建物の引渡し
  3. 取引に係る対価の支払

本肢の「他の宅建業者に対し媒介報酬の支払いを拒む行為」は、規制の範囲外である。

■類似過去問(不当な履行遅延の禁止)
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 年-問-肢内容正誤
126-41-3自ら売主となる宅地建物売買契約成立後、媒介を依頼した他の宅建業者へ報酬を支払うことを拒む行為は、不当な履行遅延に該当する×
224-40-ア不当な履行遅延の禁止は、宅地・建物の登記・引渡し又は取引に係る対価の支払を対象とするのみである
308-45-2廃業の届出後においても、届出前に締結した宅地分譲の契約に基づく宅地の引渡しを不当に遅延する行為をしてはならない

4 誤り

従業者名簿に記載すべき事項は、以下のリストの通りである(宅地建物取引業法48条3項、同法施行規則17条の2第1項)。

  1. 従業者の氏名
  2. 従業者証明書番号
  3. 生年月日
  4. 主たる職務内容
  5. 宅建士であるか否かの別
  6. 当該事務所の従業者となった年月日
  7. 当該事務所の従業者でなくなった年月日

「従業者でなくなった日」も記載事項とされている。
さらに、従業者名簿は、最終の記載をした日から10年間保存されることになっている(同法施行規則17条の2第4項)。したがって、退職した従業者に関する事項も、かなり長期に渡って、従業者名簿の記載され続ける。

■類似過去問(従業者名簿の記載内容)
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 年-問-肢内容正誤
126-41-4退職した従業者に関する事項は従業者名簿への記載の対象ではない。×
221-43-2従業者名簿には、従業者の氏名・生年月日・事務所の従業者となった年月日・従業者でなくなった年月日を記載することで足りる。×
312-31-4従業者名簿に、従業者が宅建士であるか否かの別を記載しなかった場合、業務停止処分を受けることがあるが、罰金の刑に処せられることはない。×
409-30-1従業者名簿に、従業者の氏名・生年月日・主たる職務内容を記載したが、宅建士であるか否かの別は記載しなかったとしても、宅建業法に違反しない。×
508-40-1従業者名簿に、従業者証明書の番号を掲載することは、宅建業法上適切である。
604-48-3従業者名簿には、宅建士の事務禁止処分の内容も記載される。×
704-48-4従業者名簿に記載された従業者証明書番号は、従業証明書にも記載される。
802-38-3従業者名簿に、その者が宅建士であるか否かの別を記載する必要はないが、主たる職務内容を記載しなければならない。×
▲参考過去問(従業者名簿の保存期間)
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 年-問-肢内容正誤
124-40-ウ事務所ごと従業者名簿を備え、10年間保存
218-42-15年間保存×
315-40-35年間保存×
409-30-25年間保存×
502-38-110年間保存

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【宅建過去問】(平成26年問41)業務の規制” に対して 6 件のコメントがあります

  1. gnoyr より:

    第一肢の設定は、契約行為を行わない、契約の締結又は申込みの受付をしない場所となっています。クリーリングオフの発生する申込みの受付をしないのに、ここに掲げる、標識の記載事項には、「クーリング・オフの適用がある旨」が含まれていなければならないのでは何故でしょうか。

    1. 家坂 圭一 より:

      gnoyr様

      いつも御質問・御指摘ありがとうございます。
      回答が大変遅くなり、本当に申し訳ありません。

      さて、御質問にお答えします。

      本問の肢1では、
      「その案内所が専任の宅地建物取引士を置くべき場所に該当しない」
      とされています。
      (gnoyrさんがおっしゃるような「第一肢の設定は、契約行為を行わない、契約の締結又は申込みの受付をしない場所となっています。」という明示的な表現は存在しません。)

      この「専任の宅地建物取引士を置くべき場所に該当しない」という表現は、その案内所で契約行為等を予定していないことを示します。

      しかし、だからといって、その案内所で「契約行為等をしてはいけない」ということにはなりません。
      もっと分かりやすくいえば、「契約行為等をしてはならない場所」というのは、そもそもこの世に存在しないのです。
      そうでなければ、喫茶店やホテルのロビーで売買契約を締結するという多くの過去問は、成立しないことになってしまいますよね。

      実際に存在するのは、
      「契約行為等をしたらクーリング・オフの対象となる場所」
      「クーリング・オフの対象とならない場所」
      という区別です。

      案内所は、契約行為等を予定していたかどうか、専任の宅建士を設置したか、によって、
      ①そこでした契約行為等がクーリング・オフの対象となる案内所
      ②クーリング・オフの対象とならない案内所
      の2つに分かれます。

      このうち、①については、標識に「クーリング・オフの適用がある旨」を明示する必要があります。
      これが肢1の結論です。

      (以下は蛇足です。)
      もちろん、「契約行為等を予定しない」として専任の宅建士を設置しなかった案内所で、日常的に契約行為等を行っているとすれば、いわば脱法行為であり、大きな問題になるでしょう。
      しかし、それは、ここで考えている問題、すなわち、
      「専任の宅建士を設置していない案内所で契約行為等をすることができるのか」
      という問題とは、全く別の問題です。

  2. gnoyr より:

    第一肢について、この設問の設定は、契約行為等を行わない、契約の締結又は申込みの受付をしない場所となっていますが、クーリングオフが発生する可能性のある申込みの受付をしない場所なのに、この場合の標識の記載事項には、「クーリング・オフの適用がある旨」が含まれているのはなぜでしょうか。

    1. 家坂 圭一 より:

      同じテーマの御質問がもう一つありましたので、そちらに回答しました。

  3. 家坂 圭一 より:

    ともも様

    御質問ありがとうございます。

    肢4は、誤りの記述です。
    理由は、上の解説をお読み下さい。

    本問の正解は、肢1です。
    複数正解ではありません。

  4. ともも より:

    すみません、この平成26年問41の選択肢4も正解になるのですか?複数正解ですか?

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