不動産を譲渡した場合に譲渡所得が発生していれば、国に対して所得税を納付しなければなりません。課税標準は譲渡所得ですが、居住用財産譲渡に関する3,000万円特別控除など、控除のシステムがあります。また、税率は、所有期間５年超の場合で15％、その他の場合は30％です。税率についても、 居住用財産譲渡の軽減税率という特例があります。

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1.OUTLINE

	原則	特例
課税主体	国
納税義務者	個人
課税標準	譲渡所得 ＝総収入金額－（取得費＋譲渡費用） （⇒2(1)）	居住用財産譲渡の特別控除（⇒2(2)） 収用等の特別控除（⇒2(3)）
税率	長期譲渡所得：15％ 短期譲渡所得：30％ （⇒3(1)）	居住用財産譲渡の軽減税率（⇒3(2)） 優良住宅地造成等のための譲渡の軽減税率（⇒3(3)）
納付方法	申告納付（⇒[01]2）

2.課税標準

(1).原則

譲渡所得＝総収入金額－（取得費＋譲渡費用）

(2).居住用財産譲渡の3,000万円特別控除

①.適用要件

1	居住用財産の譲渡であること ①現に居住している家屋・敷地 ②過去に居住していた家屋・敷地 （居住しなくなってから３年経過する年の12月31日までの譲渡に限る。）
2	配偶者、直系血族、生計を一にしている親族に対する譲渡でないこと
3	前年・前前年に、この特例の適用を受けていないこと

②.適用要件ではないもの

×所有期間の長短

(3).収用等の5,000万円特別控除

適用要件ではないもの

×所有期間の長短

3.税率

(1).原則

長期譲渡所得	譲渡年の１月１日時点で、所有期間が５年超	15％
短期譲渡所得	譲渡年の１月１日時点で、所有期間が５年以下	30％

(2).居住用財産譲渡の軽減税率

①適用要件1（3,000万円特別控除と共通のもの）

1	居住用財産の譲渡であること ①現に居住している家屋・敷地 ②過去に居住していた家屋・敷地 （居住しなくなってから３年経過する年の12月31日までの譲渡に限る。）
2	配偶者、直系血族、生計を一にしている親族に対する譲渡でないこと
3	前年・前前年に、この特例の適用を受けていないこと

②適用要件2（3,000万円特別控除と異なるもの）

譲渡年の１月１日時点で、所有期間が10年超

③軽減税率

6,000万円以下の部分	軽減措置あり	10％
6,000万円超の部分	なし	15％

(3).優良住宅地造成等のための譲渡の軽減税率

2,000万円以下の部分	軽減措置あり	10％
2,000万円超の部分	なし	15％

4.居住用財産の買換え特例

(1).買換え特例の仕組み

(2).譲渡資産・買換資産の要件

譲渡資産			買換資産
1	居住用財産の譲渡であること		1	譲渡資産の譲渡の前年から翌年までに取得
2	所有期間10年超（譲渡年の１月１日時点）		2	家屋の床面積50㎡以上
3	居住期間10年以上		3	土地の面積500㎡以下
4	譲渡金額１億円以下

(3).収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例

5.重複適用の可否

		課税標準
		居住用財産特別控除 （⇒2(2)）	収用等の 特別控除 （⇒2(3)）	買換え特例 （⇒4）
税率	居住用財産譲渡の軽減税率（⇒3(2)）	◯	◯	×
	優良住宅地造成等のための譲渡の軽減税率（⇒3(3)）	×	×	×

6.居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失に関する損益通算・繰越控除

7.住宅ローン控除

(1).仕組み

住宅ローンを利用して住宅を取得した場合、借入金の年末残高（上限あり）のうち一定割合（控除率）を、入居年から一定期間（控除期間）に渡って、所得税から控除

	住宅の環境性能等	借入限度額		控除率	控除期間
		子育て世帯・ 若者夫婦世帯	その他の世帯
新築住宅 買取再販住宅	長期優良住宅・低炭素住宅	5,000万円	4,500万円	0.7％	13年
	ＺＥＨ水準省エネ住宅	4,500万円	3,500万円
	省エネ基準適合住宅	4,000万円	3,000万円
	その他の住宅	0円	0円
既存住宅 （中古住宅）	長期優良住宅・低炭素住宅 ＺＥＨ水準省エネ住宅 省エネ基準適合住宅	3,000万円			10年
	その他の住宅	2,000万円

(2).適用要件

①対象者

1. 年間所得が2,000 万円以下
2. 償還期間10年以上のローン

②住宅

1	床面積50㎡以上 （年間所得1,000万円以下の人は、40㎡以上）
2	床面積のうち1/2以上が居住用
3	一定の耐震基準（新耐震基準）に適合 or 登記簿上の建築日付が昭和57年以降
4	新築・取得の後６か月以内に居住

(3).他の制度との重複適用

居住用財産譲渡の3,000万円特別控除（⇒2(2)）	×
収用等の5,000万円特別控除（⇒2(3)）	◯
居住用財産譲渡の軽減税率（⇒3(2)）	×
優良住宅地造成等のための譲渡の軽減税率（⇒3(3)）	◯
買換え特例（⇒4)	×
居住用財産の譲渡損失に関する損益通算・繰越控除（⇒6）	◯

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