【宅建過去問】(平成15年問14)定期借家契約(借地借家法)

平成15年10月に新規に締結しようとしている、契約期間が2年で、更新がないこととする旨を定める建物賃貸借契約(以下この問において「定期建物賃貸借契約」という。)に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 事業用ではなく居住の用に供する建物の賃貸借においては、定期建物賃貸借契約とすることはできない。
  2. 定期建物賃貸借契約は、公正証書によってしなければ、効力を生じない。
  3. 定期建物賃貸借契約を締結しようとするときは、賃貸人は、あらかじめ賃借人に対し、契約の更新がなく、期間満了により賃貸借が終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
  4. 定期建物賃貸借契約を適法に締結した場合、賃貸人は、期間満了日1ヵ月前までに期間満了により契約が終了する旨通知すれば、その終了を賃借人に対抗できる。

正解:3

1 誤り

定期建物賃貸借の目的となる建物について、用途は特に制限されていない。したがって、居住用の建物を対象とすることもできる。

※居住用かどうかで違いが出てくるのは、賃借人からの解約申入れが可能かどうか、という点である(借地借家法38条5項)。

2 誤り

定期建物賃貸借契約は書面ですれば効力を生じるのであり、公正証書でなければならないわけではない。借地借家法の条文でも「…公正証書による書面によって…」とされている(借地借家法38条1項)。

■類似過去問
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定期建物賃貸借契約の成立(書面による契約)(借地借家法[07]1(2)②)
 年-問-肢内容正誤
1R01-12-1建物の賃貸借契約について、契約の更新がない旨を定めるには、公正証書による等書面によって契約すれば足りる。
×
226-12-1定期建物賃貸借契約を締結するには、公正証書による等書面によらなければならない。
324-12-3定期建物賃貸借契約では、更新がない旨の特約を記載した書面を契約に先立って賃借人に交付さえしておけば当該特約は有効となる。×
419-14-1定期建物賃貸借契約は書面によって契約しなければ有効とならない。
518-13-320年後に賃貸借契約を更新させずに終了させるという建物賃貸借契約が可能である。
615-14-2定期建物賃貸借契約は、公正証書でしなければ、無効である。×
707-13-2定期建物賃貸借契約は、公正証書でしなければならない。×

3 正しい

定期建物賃貸借契約を締結しようとするときは、賃貸人はあらかじめ賃借人に対し、契約の更新がなく期間満了により賃貸借が終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない(借地借家法38条2項)。

■類似過去問
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定期建物賃貸借契約の成立(事前説明)(借地借家法[07]1(2)③)
 年-問-肢内容正誤
1R01-12-1建物の賃貸借契約について、契約の更新がない旨を定めるには、公正証書による等書面によって契約すれば足りる。
×
229-12-4賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めるものである場合、当該契約前に賃貸人が賃借人に契約の更新がなく期間の満了により終了する旨を記載した書面を交付して説明しなければ、契約の更新がない旨の約定は無効となる。
326-12-3定期建物賃貸借契約につき、契約書と同じ書面内に記載して説明すれば足りる。×
426-12-4定期建物賃貸借契約につき説明しなかったときは、契約の更新がない旨の定めは無効となる。
524-12-3定期建物賃貸借契約につき、書面を交付さえすれば特約は有効。×
620-14-2公正証書で契約を締結すれば、書面の交付・説明の必要はない。×
715-14-3定期建物賃貸借契約を締結する場合、書面の交付・説明が必要である。

4 誤り

契約期間が1年以上である定期建物賃貸借契約を適法に締結した場合、賃貸人は、期間満了の1年前から6ヵ月前の間に、期間満了により契約が終了する旨通知しなければ、その終了を賃借人に対抗することができない(借地借家法38条4項)。

■類似過去問
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定期建物賃貸借(終了通知)(借地借家法[07]1(3)①)
 年-問-肢内容正誤
128-12-4
定期建物賃貸借でも、賃貸人は賃借人に対し、所定の通知期間内に、期間満了により契約が終了する旨の通知をしなければ、契約の終了を賃借人に対抗することができない。
223-12-2「期間満了前に通知がなくても契約が終了」という特約は有効。×
320-14-3定期建物賃貸借契約の場合、期間満了1年前から6か月前までに終了を通知しなければ、賃借人に対抗できない。
415-14-4期間満了1か月前に通知すればよい。×

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