2009/10/26 / 最終更新日時 : 2020/05/14 家坂圭一平成21年過去問

【宅建過去問】（平成21年問38）契約不適合担保責任（組合せ問題）

宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で締結した売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）及び民法の規定によれば、誤っているものの組合せはどれか。

ア　ＡがＢとの間で締結した中古住宅の売買契約において、当該住宅を現状有姿で引き渡すとする特約と、Ａが当該住宅が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合であってもその不適合を担保すべき責任を負わないこととする特約とを定めた場合、その特約はいずれも有効である。
イ　Ａは、Ｂとの間で建物の売買契約を締結する前に、法第35条の規定に基づく重要事項として当該建物に雨漏りがする箇所が存在することについて説明し、売買契約においてＡはその雨漏りについて担保責任を負わないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。
ウ　ＡがＢとの間で締結した建物の売買契約において、Ａは当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合であっても、当該不適合を担保すべき責任を負わないとする特約を定めた場合、この特約は無効となり、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間は当該建物の引渡しの日から２年間となる。

ア、イ
ア、ウ
イ、ウ
ア、イ、ウ

Contents

正解：２

正解：２

設定の確認

ア誤り

■「現状有姿で引き渡す」旨の特約

「中古住宅を現状有姿（現在あるがままの状態）で引き渡す」という特約について、宅建業法や民法による規制はありません。したがって、有効です。

■「契約不適合担保責任を負わない」旨の特約

Ａは、自ら売主となる売買契約において、契約不適合担保責任につき、民法よりも買主に不利な内容の特約をすることができません。例外は、不適合について買主が売主に通知するまでの期間を引渡しから２年以上とするものに限られます（宅建業法40条１項）。そして、これに反する特約は無効です（同条２項）。

Ａが「担保責任を負わない」という本肢の特約は、民法と比べて明らかに買主に不利であるため、無効です。

■類似過去問

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契約不適合担保責任に関する特約（宅建業法[16]2(1)）

	年-問-肢	内容	正誤
買主が知っている欠陥
1	21-38-イ	「重要事項として説明した欠陥については担保責任を負わない」という特約は有効。	◯
2	11-33-3	「買主の知っている欠陥は担保しない」という特約は無効。	×
売主の帰責事由
1	29-27-イ	売買契約において、売主の責めに帰すべき事由による契約不適合についてのみ引渡しの日から１年間担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。	◯
2	19-41-3	「売主に帰責事由がない場合、契約不適合担保責任を負わない」という特約は有効。	×
3	17-42-4	「契約不適合保責任を負うのは、売主に帰責事由がある場合に限る」という特約は有効。	×
4	09-41-2	「売主に帰責事由がない場合、契約不適合担保責任を負わない」という特約は宅建業法に違反しない。	×
5	05-45-1	「売主に帰責事由がない場合、契約不適合担保責任を負わない」という特約は有効。	×
担保責任追及方法の限定
1	29-27-ウ	損害賠償の請求をすることはできるが、契約を解除することはできないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。	×
2	25-38-ア	雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の契約不適合についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。	×
3	24-39-4	「損害賠償のみ可能、解除不可」という特約は宅建業法に違反する。	◯
4	11-33-2	「契約の解除ができるのは、相当の期間を定めて契約の履行を催告し、その期間内に履行がないときに限る」という特約は無効。	×
5	09-41-1	「契約は解除できないが、損害賠償請求はできる」という特約は無効。	◯
「契約不適合担保責任を負わない」旨の特約
1	27-39-2	買主が建物を短期間使用後取り壊す予定である場合、契約不適合担保責任を負わない旨の特約を定めることができる。	×
2	27-43-1	宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）は、自ら売主となる乙県内に所在する中古住宅の売買の業務に関し、当該売買の契約においてその目的物の契約不適合を担保すべき責任を負わない旨の特約を付した。この場合、Ａは、乙県知事から指示処分を受けることがある。	◯
3	21-38-ア	「契約不適合担保責任を負わない」という特約は有効。	×
4	21-38-ウ	「契約不適合担保責任を負わない」という特約は無効で、「引渡しから２年」となる。	×
5	20-09-1	「契約不適合担保責任を負わない」という特約は無効で、「引渡しから２年」となる。	×
その他
1	24-39-1	契約不適合担保責任を負う期間に関し、特約を定めないことは宅建業法に違反する。	×

イ正しい

契約不適合担保責任というのは、あくまで「宅地又は建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任」です（宅建業法35条１項13号）。
買主が物件の不具合について知っていたのであれば、不具合のある物件を取引するという契約があったわけです。その不具合を「契約の内容に適合しない」ということはできません。
したがって、「Ａはその雨漏りについて担保責任を負わない」という特約は有効です。

■類似過去問

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契約不適合担保責任に関する特約（宅建業法[16]2(1)）

	年-問-肢	内容	正誤
買主が知っている欠陥
1	21-38-イ	「重要事項として説明した欠陥については担保責任を負わない」という特約は有効。	◯
2	11-33-3	「買主の知っている欠陥は担保しない」という特約は無効。	×
売主の帰責事由
1	29-27-イ	売買契約において、売主の責めに帰すべき事由による契約不適合についてのみ引渡しの日から１年間担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。	◯
2	19-41-3	「売主に帰責事由がない場合、契約不適合担保責任を負わない」という特約は有効。	×
3	17-42-4	「契約不適合保責任を負うのは、売主に帰責事由がある場合に限る」という特約は有効。	×
4	09-41-2	「売主に帰責事由がない場合、契約不適合担保責任を負わない」という特約は宅建業法に違反しない。	×
5	05-45-1	「売主に帰責事由がない場合、契約不適合担保責任を負わない」という特約は有効。	×
担保責任追及方法の限定
1	29-27-ウ	損害賠償の請求をすることはできるが、契約を解除することはできないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。	×
2	25-38-ア	雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の契約不適合についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。	×
3	24-39-4	「損害賠償のみ可能、解除不可」という特約は宅建業法に違反する。	◯
4	11-33-2	「契約の解除ができるのは、相当の期間を定めて契約の履行を催告し、その期間内に履行がないときに限る」という特約は無効。	×
5	09-41-1	「契約は解除できないが、損害賠償請求はできる」という特約は無効。	◯
「契約不適合担保責任を負わない」旨の特約
1	27-39-2	買主が建物を短期間使用後取り壊す予定である場合、契約不適合担保責任を負わない旨の特約を定めることができる。	×
2	27-43-1	宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）は、自ら売主となる乙県内に所在する中古住宅の売買の業務に関し、当該売買の契約においてその目的物の契約不適合を担保すべき責任を負わない旨の特約を付した。この場合、Ａは、乙県知事から指示処分を受けることがある。	◯
3	21-38-ア	「契約不適合担保責任を負わない」という特約は有効。	×
4	21-38-ウ	「契約不適合担保責任を負わない」という特約は無効で、「引渡しから２年」となる。	×
5	20-09-1	「契約不適合担保責任を負わない」という特約は無効で、「引渡しから２年」となる。	×
その他
1	24-39-1	契約不適合担保責任を負う期間に関し、特約を定めないことは宅建業法に違反する。	×

ウ誤り

（肢ア参照。）
本肢の売主Ａは、「当該不適合を担保すべき責任を負わない」と定めています。これは、不適合について買主が売主に通知するまでの期間を引渡しから２年以上とする特約のみを認めるルールに違反します（宅建業法40条１項）。このような買主に不利な特約は、無効です（同条２項）。
この場合は、民法の原則に戻ることになります。つまり、Ｂが不適合を知った時から１年以内にＡに通知すれば、Ａは担保責任を負わなければなりません（民法566条本文）。

■類似過去問

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契約不適合担保責任に関する特約（宅建業法[16]2(1)）

	年-問-肢	内容	正誤
買主が知っている欠陥
1	21-38-イ	「重要事項として説明した欠陥については担保責任を負わない」という特約は有効。	◯
2	11-33-3	「買主の知っている欠陥は担保しない」という特約は無効。	×
売主の帰責事由
1	29-27-イ	売買契約において、売主の責めに帰すべき事由による契約不適合についてのみ引渡しの日から１年間担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。	◯
2	19-41-3	「売主に帰責事由がない場合、契約不適合担保責任を負わない」という特約は有効。	×
3	17-42-4	「契約不適合保責任を負うのは、売主に帰責事由がある場合に限る」という特約は有効。	×
4	09-41-2	「売主に帰責事由がない場合、契約不適合担保責任を負わない」という特約は宅建業法に違反しない。	×
5	05-45-1	「売主に帰責事由がない場合、契約不適合担保責任を負わない」という特約は有効。	×
担保責任追及方法の限定
1	29-27-ウ	損害賠償の請求をすることはできるが、契約を解除することはできないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。	×
2	25-38-ア	雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の契約不適合についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。	×
3	24-39-4	「損害賠償のみ可能、解除不可」という特約は宅建業法に違反する。	◯
4	11-33-2	「契約の解除ができるのは、相当の期間を定めて契約の履行を催告し、その期間内に履行がないときに限る」という特約は無効。	×
5	09-41-1	「契約は解除できないが、損害賠償請求はできる」という特約は無効。	◯
「契約不適合担保責任を負わない」旨の特約
1	27-39-2	買主が建物を短期間使用後取り壊す予定である場合、契約不適合担保責任を負わない旨の特約を定めることができる。	×
2	27-43-1	宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）は、自ら売主となる乙県内に所在する中古住宅の売買の業務に関し、当該売買の契約においてその目的物の契約不適合を担保すべき責任を負わない旨の特約を付した。この場合、Ａは、乙県知事から指示処分を受けることがある。	◯
3	21-38-ア	「契約不適合担保責任を負わない」という特約は有効。	×
4	21-38-ウ	「契約不適合担保責任を負わない」という特約は無効で、「引渡しから２年」となる。	×
5	20-09-1	「契約不適合担保責任を負わない」という特約は無効で、「引渡しから２年」となる。	×
その他
1	24-39-1	契約不適合担保責任を負う期間に関し、特約を定めないことは宅建業法に違反する。	×

まとめ

以上より、誤っている記述はアとウです。正解は、肢２。

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カテゴリー: 平成21年過去問、宅建業法、40条（瑕疵担保責任についての特約の制限）