2009/10/26 / 最終更新日 : 2017/12/23 家坂圭一平成21年過去問

【宅建過去問】（平成21年問38）８つの規制（瑕疵担保責任）

宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で締結した売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）及び民法の規定によれば、誤っているものの組合せはどれか。

ア　ＡがＢとの間で締結した中古住宅の売買契約において、当該住宅を現状有姿で引き渡すとする特約と、Ａが瑕疵担保責任を負わないこととする特約とを定めた場合、その特約はいずれも有効である。
イ　Ａは、Ｂとの間で建物の売買契約を締結する前に、法第35条の規定に基づく重要事項として当該建物の瑕疵の存在について説明し、売買契約においてＡは当該瑕疵について担保責任を負わないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。
ウ　ＡがＢとの間で締結した建物の売買契約において、Ａは瑕疵担保責任を一切負わないとする特約を定めた場合、この特約は無効となり、Ａが瑕疵担保責任を負う期間は当該建物の引渡しの日から２年間となる。

ア、イ
ア、ウ
イ、ウ
ア、イ、ウ

Contents

正解：２

正解：２

宅建業者が宅建業者でない者を相手として売買契約を締結する場合であるから、８つの規制（そのうち瑕疵担保責任）について検討する必要がある。

ア誤り

「中古住宅を現状有姿で引き渡す」という特約は有効である。一方、「瑕疵担保責任を負わない」という特約は無効である（宅地建物取引業法40条１項）。
つまり、「現状有姿で引き渡すことはできるが、瑕疵については担保責任を負う」ことになる。

■類似過去問（瑕疵担保責任に関する特約）

内容を見る

宅建業法[16]2(1)
瑕疵担保責任に関する特約

	年-問-肢	内容	正誤
隠れた瑕疵
1	21-38-イ	「重要事項として説明した瑕疵については担保責任を負わない」という特約は有効。	◯
2	11-33-3	「引渡しから２年、買主の知っている瑕疵は担保しない」という特約は無効。	×
売主の帰責性
1	29-27-イ	売買契約において、売主の責めに帰すべき事由による瑕疵についてのみ引渡しの日から１年間担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。	◯
2	19-41-3	「売主に帰責性がない場合、瑕疵担保責任を負わない」という特約は有効。	×
3	17-42-4	「売主に帰責性がない場合、瑕疵担保責任を負わない」という特約は宅建業法に違反しない。	×
4	09-41-2	「売主に帰責性がない場合、瑕疵担保責任を負わない」という特約は有効。	×
5	05-45-1	「瑕疵担保責任は売主の責めに帰するものに限る」という特約は有効。	×
担保責任の内容の限定
1	29-27-ウ	宅地建物取引業者が瑕疵担保責任を負う期間内においては、損害賠償の請求をすることはできるが、契約を解除することはできないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。	×
2	24-39-4	「損害賠償のみ可能、解除不可」という特約は宅建業法に違反する。	◯
3	11-33-2	「契約解除できるのは、瑕疵により契約目的が達成できないときに限る」という特約は無効。	×
4	09-41-1	「契約は解除できないが、損害賠償請求はできる」という特約は無効。	◯
5	25-38-ア	引渡後２年以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。	×
「瑕疵担保責任を負わない」旨の特約
1	27-39-2	買主が建物を短期間使用後取り壊す予定である場合、瑕疵担保責任を負わない旨の特約を定めることができる。	×
2	21-38-ア	「瑕疵担保責任を負わない」という特約は有効。	×
3	21-38-ウ	「瑕疵担保責任を負わない」という特約は無効で、「引渡しから２年」となる。	×
4	20-09-1	「瑕疵担保責任を負わない」という特約は無効で、「引渡しから２年」となる。	×
その他
1	24-39-1	瑕疵担保責任を負う期間に関し、特約を定めないことは宅建業法に違反する。	×

イ正しい

瑕疵担保責任とは、あくまで「隠れた瑕疵」を担保するものである（民法570条）。つまり、買主は、瑕疵の存在につき善意無過失でなければならない。本肢では、売主が買主に対して瑕疵の存在について説明しており、買主は、その瑕疵について悪意である。もはや瑕疵担保責任を追及することはできない。
したがって、「当該瑕疵について担保責任を負わない」という特約は有効である。

■類似過去問（瑕疵担保責任に関する特約）

内容を見る

宅建業法[16]2(1)
瑕疵担保責任に関する特約

	年-問-肢	内容	正誤
隠れた瑕疵
1	21-38-イ	「重要事項として説明した瑕疵については担保責任を負わない」という特約は有効。	◯
2	11-33-3	「引渡しから２年、買主の知っている瑕疵は担保しない」という特約は無効。	×
売主の帰責性
1	29-27-イ	売買契約において、売主の責めに帰すべき事由による瑕疵についてのみ引渡しの日から１年間担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。	◯
2	19-41-3	「売主に帰責性がない場合、瑕疵担保責任を負わない」という特約は有効。	×
3	17-42-4	「売主に帰責性がない場合、瑕疵担保責任を負わない」という特約は宅建業法に違反しない。	×
4	09-41-2	「売主に帰責性がない場合、瑕疵担保責任を負わない」という特約は有効。	×
5	05-45-1	「瑕疵担保責任は売主の責めに帰するものに限る」という特約は有効。	×
担保責任の内容の限定
1	29-27-ウ	宅地建物取引業者が瑕疵担保責任を負う期間内においては、損害賠償の請求をすることはできるが、契約を解除することはできないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。	×
2	24-39-4	「損害賠償のみ可能、解除不可」という特約は宅建業法に違反する。	◯
3	11-33-2	「契約解除できるのは、瑕疵により契約目的が達成できないときに限る」という特約は無効。	×
4	09-41-1	「契約は解除できないが、損害賠償請求はできる」という特約は無効。	◯
5	25-38-ア	引渡後２年以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。	×
「瑕疵担保責任を負わない」旨の特約
1	27-39-2	買主が建物を短期間使用後取り壊す予定である場合、瑕疵担保責任を負わない旨の特約を定めることができる。	×
2	21-38-ア	「瑕疵担保責任を負わない」という特約は有効。	×
3	21-38-ウ	「瑕疵担保責任を負わない」という特約は無効で、「引渡しから２年」となる。	×
4	20-09-1	「瑕疵担保責任を負わない」という特約は無効で、「引渡しから２年」となる。	×
その他
1	24-39-1	瑕疵担保責任を負う期間に関し、特約を定めないことは宅建業法に違反する。	×

ウ誤り

「瑕疵担保責任を一切負わない」という特約は、民法の規定よりも買主に不利なので、無効となる（宅地建物取引業法40条１項、２項）。
したがって、民法の原則に戻り、瑕疵担保の期間は、「瑕疵を発見した時から１年以内」となる（民法570条、566条３項）。
「引渡しの日から２年間」となるわけではない。

■類似過去問（瑕疵担保責任に関する特約）

内容を見る

宅建業法[16]2(1)
瑕疵担保責任に関する特約

	年-問-肢	内容	正誤
隠れた瑕疵
1	21-38-イ	「重要事項として説明した瑕疵については担保責任を負わない」という特約は有効。	◯
2	11-33-3	「引渡しから２年、買主の知っている瑕疵は担保しない」という特約は無効。	×
売主の帰責性
1	29-27-イ	売買契約において、売主の責めに帰すべき事由による瑕疵についてのみ引渡しの日から１年間担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。	◯
2	19-41-3	「売主に帰責性がない場合、瑕疵担保責任を負わない」という特約は有効。	×
3	17-42-4	「売主に帰責性がない場合、瑕疵担保責任を負わない」という特約は宅建業法に違反しない。	×
4	09-41-2	「売主に帰責性がない場合、瑕疵担保責任を負わない」という特約は有効。	×
5	05-45-1	「瑕疵担保責任は売主の責めに帰するものに限る」という特約は有効。	×
担保責任の内容の限定
1	29-27-ウ	宅地建物取引業者が瑕疵担保責任を負う期間内においては、損害賠償の請求をすることはできるが、契約を解除することはできないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。	×
2	24-39-4	「損害賠償のみ可能、解除不可」という特約は宅建業法に違反する。	◯
3	11-33-2	「契約解除できるのは、瑕疵により契約目的が達成できないときに限る」という特約は無効。	×
4	09-41-1	「契約は解除できないが、損害賠償請求はできる」という特約は無効。	◯
5	25-38-ア	引渡後２年以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。	×
「瑕疵担保責任を負わない」旨の特約
1	27-39-2	買主が建物を短期間使用後取り壊す予定である場合、瑕疵担保責任を負わない旨の特約を定めることができる。	×
2	21-38-ア	「瑕疵担保責任を負わない」という特約は有効。	×
3	21-38-ウ	「瑕疵担保責任を負わない」という特約は無効で、「引渡しから２年」となる。	×
4	20-09-1	「瑕疵担保責任を負わない」という特約は無効で、「引渡しから２年」となる。	×
その他
1	24-39-1	瑕疵担保責任を負う期間に関し、特約を定めないことは宅建業法に違反する。	×

まとめ

以上より、誤っている記述はアとウなので、正解は２である。

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カテゴリー: 平成21年過去問, 宅建業法, 40条（瑕疵担保責任についての特約の制限）