自らが売主である宅地建物取引業者Ａと、宅地建物取引業者でないＢとの間での売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。

1. Ａは、Ｂとの間における建物の売買契約（代金2,000万円）の締結に当たり、手付金として100万円の受領を予定していた。この場合において、損害賠償の予定額を定めるときは、300万円を超えてはならない。
2. ＡとＢが締結した建物の売買契約において、Ｂが手付金の放棄による契約の解除ができる期限について、金融機関からＢの住宅ローンの承認が得られるまでとする旨の定めをした。この場合において、Ａは、自らが契約の履行に着手する前であれば、当該承認が得られた後は、Ｂの手付金の放棄による契約の解除を拒むことができる。
3. Ａは、喫茶店でＢから宅地の買受けの申込みを受けたことから、翌日、前日と同じ喫茶店で当該宅地の売買契約を締結し、代金の全部の支払を受けた。その４日後に、Ｂから法第37条の２の規定に基づくいわゆるクーリング・オフによる当該契約を解除する旨の書面による通知を受けた場合、Ａは、当該宅地をＢに引き渡していないときは、代金の全部が支払われたことを理由に当該解除を拒むことはできない。
4. Ａは、Ｂとの間で宅地の割賦販売の契約（代金3,000万円）を締結し、当該宅地を引き渡した。この場合において、Ａは、Ｂから1,500万円の賦払金の支払を受けるまでに、当該宅地に係る所有権の移転登記をしなければならない。

正解：３

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1 誤り

■手付の額の制限

宅建業者が売主として、宅建業者でない者と宅地又は建物の売買をするときは、代金の20％を超える手付を受領することができません（宅建業法39条１項）。
本肢では、売買代金2,000万円×20％＝400万円が手付の上限です。受領した手付（100万円）は、この枠内に収まっています。

■損害賠償の予定額

損害賠償の予定額と違約金の額を合算した額が代金の20％を超えることは禁止されています（同法38条１項）。
本肢では、売買代金2,000万円×20％＝400万円が損害賠償の予定額の上限です。

■両者の関係

手付の額の上限と損害賠償の予定額の上限は、それぞれ別の規制です。両者の合計に対する制限はありません。
したがって、手付として100万円を受け取った場合でも、損害賠償の予定額を400万円の範囲内で定めることができます。

■参照項目&類似過去問

2 誤り

宅建業者が自ら売主となる場合の手付は解約手付とされます（宅建業法39条２項）。つまり、契約の相手方が履行に着手するまでの間であれば、買主は手付を放棄し、売主は手付の倍額を償還して、契約を解除することができます。
これよりも買主に不利な特約は無効です（同条３項）。

手付解除ができる期間

特約の効力

本肢では、買主からの解除について、「金融機関からＢの住宅ローンの承認が得られるまで」と期限を区切っています。これは、「買主が履行に着手するまで」解除を認める宅建業法の規定よりも、買主に取って不利です。したがって、この特約は無効です。
以上より、売主Ａが契約の履行に着手する前であれば、買主Ｂは、手付の放棄によって契約を解除することができます。Ａは、この解除を拒むことができません。住宅ローン承認の前か後かは、関係ありません。

■参照項目&類似過去問

3 正しい

クーリング･オフができなくなるのは、以下のいずれかに達した時点です（宅建業法37条の２第１項１号、２号）。

クーリング・オフの期間

本肢では、契約締結の４日後（買受けの申込みの５日後）にクーリング・オフについて書面で通知しています。Ａからクーリング・オフに関する書面での告知があったかどうか明らかではありませんが、いずれにせよ、(1)に該当しないことは明らかです。
また、代金の全部を支払っているものの、引渡しを受けていませんから、(2)にも該当しません。
したがって、Ｂの契約解除が成立します。Ａは、これを拒むことができません。

■参照項目&類似過去問

4 誤り

「所有権留保等の禁止」に関する問題です。
売主である宅建業者は、代金の30％超を受領するまでに、登記など売主の義務を履行する必要があります（宅建業法43条１項本文）。
本肢でいうと、代金3,000万円×30％＝900万円を超える賦払金を受領するまでに売主の義務を履行しなければならないわけです。それにもかかわらず、「1,500万円の賦払金の支払を受けるまでに」としているので、本肢は、誤りです。

■参照項目&類似過去問

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