宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢと建物の売買契約を締結した。この建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任（以下この問において単に「担保責任」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び民法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、建物の引渡しの日は、契約締結の日の１月後とする。

1. 「Ａが担保責任を負う期間は建物の引渡しの日から２年間とし、Ｂは、その期間内に、契約を解除することはできないが、損害賠償を請求することができる」旨の特約は無効である。
2. 「建物に契約の内容に適合しない不具合があった場合でも、その不具合がＡの責めに帰すものでないとき、Ａは担保責任を負わない」旨の特約は有効である。
3. 「Ｂが不適合についてＡに通知すべき期間を契約締結の日から２年間とし、Ｂは、その期間内に瑕疵修補請求権も行使できる」旨の特約は有効である。
4. 「Ａが担保責任を負う期間は建物の引渡しの日から１年間とする」旨の特約は無効であり、Ａは、引渡しの日から２年間担保責任を負う。

正解：１

1 正しい

■契約不適合責任を負う期間について

宅建業者Ａは、自ら売主となる売買契約において、契約不適合担保責任につき、民法よりも買主に不利な内容の特約をすることができません。例外は、不適合について買主が売主に通知するまでの期間を引渡しから２年以上とするものに限られます（宅建業法40条１項）。そして、これに反する特約は無効です（同条２項）。

「Ａが担保責任を負う期間は建物の引渡しの日から２年間」という本肢の特約は、「引渡しから２年以内に通知すればよい」と定める場合よりも買主に不利であるため、無効です。

■担保責任の内容の限定について

民法は、契約不適合について買主が売主に追及することができる担保責任として、①損害賠償請求、②契約解除、③追完請求権、④代金減額請求権を認めています（同法562条、563条、564条、415条、541条、542条）。

そして、宅建業法は、これよりも買主に不利な特約を禁止しています（同法40条１項）。
したがって、「契約を解除することはできないが、損害賠償を請求することができる」とする特約は、無効です。

■類似過去問

2 誤り

宅建業者Ａは、自ら売主となる売買契約において、契約不適合担保責任につき、民法よりも買主に不利な内容の特約をすることができません（宅建業法40条１項）。そして、これに反する特約は無効です（同条２項）。
売主の契約不適合担保責任の対象を「不具合がＡの責めに帰すもの」に限定する特約は、民法のルールよりも買主に不利であるため、無効です。

■類似過去問

3 誤り

■契約不適合責任を負う期間について

（肢１参照。）
「Ｂが不適合についてＡに通知すべき期間を契約締結の日から２年間」とする本肢の特約は、「引渡しから２年以内に通知すればよい」と定める場合よりも買主に不利であるため、無効です。

■担保責任の内容について

民法は、契約不適合について買主が売主に追及することができる担保責任として、①損害賠償請求、②契約解除、③追完請求権、④代金減額請求権を認めています（同法562条、563条、564条、415条、541条、542条）。
③追完請求権の一種として、売主に目的物の修補を求めることも可能です（同法562条１項本文）。

■類似過去問

4 誤り

（肢１参照。）
「Ａが担保責任を負う期間は建物の引渡しの日から１年間」とする本肢の特約は、「引渡しから２年以内に通知すればよい」と定める場合よりも買主に不利であるため、無効です。
この場合は、民法の原則に戻ることになります。つまり、Ｂが不適合を知った時から１年以内にＡに通知すれば、Ａは担保責任を負わなければなりません（民法566条本文）。「引渡しの日から２年間」に限定されるわけではありません。

■類似過去問

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