【宅建過去問】(平成21年問38)契約不適合担保責任(組合せ問題)


宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)及び民法の規定によれば、誤っているものの組合せはどれか。

  • ア AがBとの間で締結した中古住宅の売買契約において、当該住宅を現状有姿で引き渡すとする特約と、Aが当該住宅が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合であってもその不適合を担保すべき責任を負わないこととする特約とを定めた場合、その特約はいずれも有効である。
  • イ Aは、Bとの間で建物の売買契約を締結する前に、法第35条の規定に基づく重要事項として当該建物に雨漏りがする箇所が存在することについて説明し、売買契約においてAはその雨漏りについて担保責任を負わないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。
  • ウ AがBとの間で締結した建物の売買契約において、Aは当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合であっても、当該不適合を担保すべき責任を負わないとする特約を定めた場合、この特約は無効となり、BがAの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてAに通知すべき期間は当該建物の引渡しの日から2年間となる。
  1. ア、イ
  2. ア、ウ
  3. イ、ウ
  4. ア、イ、ウ

正解:2

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ア 誤り

■「現状有姿で引き渡す」旨の特約

「中古住宅を現状有姿(現在あるがままの状態)で引き渡す」という特約について、宅建業法や民法による規制はありません。したがって、有効です。

■「契約不適合担保責任を負わない」旨の特約

Aは、自ら売主となる売買契約において、契約不適合担保責任につき、民法よりも買主に不利な内容の特約をすることができません。例外は、不適合について買主が売主に通知するまでの期間を引渡しから2年以上とするものに限られます(宅建業法40条1項)。そして、これに反する特約は無効です(同条2項)。

Aが「担保責任を負わない」という本肢の特約は、民法と比べて明らかに買主に不利であるため、無効です。

■類似過去問
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契約不適合担保責任に関する特約(宅建業法[16]2(1))
 年-問-肢内容正誤
買主が知っている欠陥
121-38-イ「重要事項として説明した欠陥については担保責任を負わない」という特約は有効。
211-33-3「買主の知っている欠陥は担保しない」という特約は無効。×
売主の帰責事由
129-27-イ売買契約において、売主の責めに帰すべき事由による契約不適合についてのみ引渡しの日から1年間担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。
219-41-3「売主に帰責事由がない場合、契約不適合担保責任を負わない」という特約は有効。
×
317-42-4「契約不適合保責任を負うのは、売主に帰責事由がある場合に限る」という特約は有効。
×
409-41-2「売主に帰責事由がない場合、契約不適合担保責任を負わない」という特約は宅建業法に違反しない。×
505-45-1「売主に帰責事由がない場合、契約不適合担保責任を負わない」という特約は有効。×
担保責任追及方法の限定
129-27-ウ損害賠償の請求をすることはできるが、契約を解除することはできないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。×
225-38-ア雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の契約不適合についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。×
324-39-4「損害賠償のみ可能、解除不可」という特約は宅建業法に違反する。
411-33-2「契約の解除ができるのは、相当の期間を定めて契約の履行を催告し、その期間内に履行がないときに限る」という特約は無効。×
509-41-1「契約は解除できないが、損害賠償請求はできる」という特約は無効。
「契約不適合担保責任を負わない」旨の特約
127-39-2買主が建物を短期間使用後取り壊す予定である場合、契約不適合担保責任を負わない旨の特約を定めることができる。×
227-43-1宅地建物取引業者A(甲県知事免許)は、自ら売主となる乙県内に所在する中古住宅の売買の業務に関し、当該売買の契約においてその目的物の契約不適合を担保すべき責任を負わない旨の特約を付した。この場合、Aは、乙県知事から指示処分を受けることがある。
321-38-ア「契約不適合担保責任を負わない」という特約は有効。×
421-38-ウ「契約不適合担保責任を負わない」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
520-09-1「契約不適合担保責任を負わない」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
その他
124-39-1契約不適合担保責任を負う期間に関し、特約を定めないことは宅建業法に違反する。×

イ 正しい

契約不適合担保責任というのは、あくまで「宅地又は建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任」です(宅建業法35条1項13号)。
買主が物件の不具合について知っていたのであれば、不具合のある物件を取引するという契約があったわけです。その不具合を「契約の内容に適合しない」ということはできません。
したがって、「Aはその雨漏りについて担保責任を負わない」という特約は有効です。

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契約不適合担保責任に関する特約(宅建業法[16]2(1))
 年-問-肢内容正誤
買主が知っている欠陥
121-38-イ「重要事項として説明した欠陥については担保責任を負わない」という特約は有効。
211-33-3「買主の知っている欠陥は担保しない」という特約は無効。×
売主の帰責事由
129-27-イ売買契約において、売主の責めに帰すべき事由による契約不適合についてのみ引渡しの日から1年間担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。
219-41-3「売主に帰責事由がない場合、契約不適合担保責任を負わない」という特約は有効。
×
317-42-4「契約不適合保責任を負うのは、売主に帰責事由がある場合に限る」という特約は有効。
×
409-41-2「売主に帰責事由がない場合、契約不適合担保責任を負わない」という特約は宅建業法に違反しない。×
505-45-1「売主に帰責事由がない場合、契約不適合担保責任を負わない」という特約は有効。×
担保責任追及方法の限定
129-27-ウ損害賠償の請求をすることはできるが、契約を解除することはできないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。×
225-38-ア雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の契約不適合についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。×
324-39-4「損害賠償のみ可能、解除不可」という特約は宅建業法に違反する。
411-33-2「契約の解除ができるのは、相当の期間を定めて契約の履行を催告し、その期間内に履行がないときに限る」という特約は無効。×
509-41-1「契約は解除できないが、損害賠償請求はできる」という特約は無効。
「契約不適合担保責任を負わない」旨の特約
127-39-2買主が建物を短期間使用後取り壊す予定である場合、契約不適合担保責任を負わない旨の特約を定めることができる。×
227-43-1宅地建物取引業者A(甲県知事免許)は、自ら売主となる乙県内に所在する中古住宅の売買の業務に関し、当該売買の契約においてその目的物の契約不適合を担保すべき責任を負わない旨の特約を付した。この場合、Aは、乙県知事から指示処分を受けることがある。
321-38-ア「契約不適合担保責任を負わない」という特約は有効。×
421-38-ウ「契約不適合担保責任を負わない」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
520-09-1「契約不適合担保責任を負わない」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
その他
124-39-1契約不適合担保責任を負う期間に関し、特約を定めないことは宅建業法に違反する。×

ウ 誤り

(肢ア参照。)
本肢の売主Aは、「当該不適合を担保すべき責任を負わない」と定めています。これは、不適合について買主が売主に通知するまでの期間引渡しから2年以上とする特約のみを認めるルールに違反します(宅建業法40条1項)。このような買主に不利な特約は、無効です(同条2項)。
この場合は、民法の原則に戻ることになります。つまり、Bが不適合を知った時から1年以内にAに通知すれば、Aは担保責任を負わなければなりません(民法566条本文)。

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契約不適合担保責任に関する特約(宅建業法[16]2(1))
 年-問-肢内容正誤
買主が知っている欠陥
121-38-イ「重要事項として説明した欠陥については担保責任を負わない」という特約は有効。
211-33-3「買主の知っている欠陥は担保しない」という特約は無効。×
売主の帰責事由
129-27-イ売買契約において、売主の責めに帰すべき事由による契約不適合についてのみ引渡しの日から1年間担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。
219-41-3「売主に帰責事由がない場合、契約不適合担保責任を負わない」という特約は有効。
×
317-42-4「契約不適合保責任を負うのは、売主に帰責事由がある場合に限る」という特約は有効。
×
409-41-2「売主に帰責事由がない場合、契約不適合担保責任を負わない」という特約は宅建業法に違反しない。×
505-45-1「売主に帰責事由がない場合、契約不適合担保責任を負わない」という特約は有効。×
担保責任追及方法の限定
129-27-ウ損害賠償の請求をすることはできるが、契約を解除することはできないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。×
225-38-ア雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の契約不適合についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。×
324-39-4「損害賠償のみ可能、解除不可」という特約は宅建業法に違反する。
411-33-2「契約の解除ができるのは、相当の期間を定めて契約の履行を催告し、その期間内に履行がないときに限る」という特約は無効。×
509-41-1「契約は解除できないが、損害賠償請求はできる」という特約は無効。
「契約不適合担保責任を負わない」旨の特約
127-39-2買主が建物を短期間使用後取り壊す予定である場合、契約不適合担保責任を負わない旨の特約を定めることができる。×
227-43-1宅地建物取引業者A(甲県知事免許)は、自ら売主となる乙県内に所在する中古住宅の売買の業務に関し、当該売買の契約においてその目的物の契約不適合を担保すべき責任を負わない旨の特約を付した。この場合、Aは、乙県知事から指示処分を受けることがある。
321-38-ア「契約不適合担保責任を負わない」という特約は有効。×
421-38-ウ「契約不適合担保責任を負わない」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
520-09-1「契約不適合担保責任を負わない」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
その他
124-39-1契約不適合担保責任を負う期間に関し、特約を定めないことは宅建業法に違反する。×

まとめ

以上より、誤っている記述はアとウです。正解は、肢2。


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【宅建過去問】(平成21年問38)契約不適合担保責任(組合せ問題)” に対して14件のコメントがあります。

  1. Yudo Myamyu より:

    こんにちは。

    この問題(平成21年問38)選択肢アの特約は無効とされていますが、同様の特約についての平成12年問39選択肢2では特約が有効という前提で35条説明は不要とされています。

    有効・無効の判断が分かれる違いについて教えてください。

    0
    1. 家坂 圭一 より:

      Yudo Myamyu様

      勉強お疲れ様です。

      有効・無効の判断が分かれる違いについて教えてください。


      「売主が宅建業者かつ買主が宅建業者以外」
      かどうか、が判断の分かれ目です。
      以下、それぞれの選択肢に即して説明します。

      (1)平成21年問38肢ア
      この問題は、「宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した売買契約」を前提にしています。
      したがって、8つの規制の1つである契約不適合担保責任についての特約の制限が適用されます。
      「担保すべき責任を負わないこととする特約」は、無効です。

      (2)平成12年問39肢2
      登場する宅建業者は、「建物の売買の媒介」という立場です。
      建物の売買契約について、売主・買主が宅建業者であるかないかは、特定されていません。

      契約不適合担保責任についての特約の制限が適用されるのは、
      「売主が宅建業者かつ買主が宅建業者以外」
      というケースに限られます。
      これ以外のケースについては、民法のみが適用されます。そして、民法は、「担保責任を一切負わない」とする特約も認めているわけです。したがって、「不適合を担保すべき責任を売主が負わない旨の定め」は、、有効です。

      以上について、
      【講義編】宅建業法[16]契約不適合担保責任についての特約の制限
      の確認をお勧めします。
      民法と宅建業法の両方を説明しています。

      0
      1. Yudo Myamyu より:

        「『売主が宅建業者かつ買主が宅建業者以外』かどうか、が判断の分かれ目です。」
        これが理解できていませんでした。ご回答ありがとうございます。

        0
  2. 武島由信 より:

    54歳で宅建試験に合格しました。インターネットで検索して学習しました。

    0
    1. 家坂 圭一 より:

      武島様

      合格おめでとうございます。
      そして、御報告ありがとうございました。

      合格者のかたには、「合格体験記」の御記入をお願いしています。
      可能であれば、お付き合い願えれば幸いです。
      よろしくお願い申し上げます。

      【合格体験記 御記入フォーム】
      https://e-takken.tv/taikenki_r01/

      【合格体験記の例】
      https://e-takken.tv/gokakutaikenki_r01/

      0
  3. 前回のコメント者 より:

    無事合格することが出来ました。
    大変ありがとうございました。

    0
  4. 質問者 より:

    肢のアウは建物の瑕疵特約の問題ですね。肢イは重要事項としてと明記してます。重要事項の瑕疵の説明は登記された権利の種類、内容、法令上の制限の事項ではないですか?教えてください。

    0
  5. 家坂圭一 より:

    質問者様

    質問の意味が分りかねます。
    詳細なご説明をお願い申し上げます。

    0
  6. 質問者 より:

    肢のアウは建物特約の問題で肢のイは重説が明記されてます。登記された権利の種類、内容のことに思えてなりません。教えてください。

    0
  7. より:

    ありがとうございます。

    0
  8. 家坂圭一 より:

    瑕疵ある意思表示とは、詐欺や強迫のことをいいます。
    まずはこちらを御覧下さい。
    http://blog.e-takken.tv/?eid=576242

    0
  9. より:

    瑕疵のある意思表示てなんですか?教えてくれませんか。

    0
  10. 前回のコメント者 より:

    まとめ
    以上より、誤っている記述はアとイとウなので、正解は4である。

    0
  11. 武島由信 より:

    重要事項説明に瑕疵担保責任のことを記載する分には買主に不利になって
    いるわけではなく問題はありません。

    そして、そもそもこの問題は重要事項説明をすべきかどうかという問題ではなく、
    8種制限である瑕疵担保責任を追及できるかどうか、という問題です。

    ここで、説明を受けた時点で買主は瑕疵について悪意になるので、
    瑕疵担保責任の特約をしたとしても買主は瑕疵担保責任を追及することが
    できなくなるので、無意味な特約であるということになってしまいます。

    ただ、宅建業法は無意味な特約であっても、特約そのものを禁じていますから、
    判断が難しいところです。

    0

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