2013/06/14 / 最終更新日 : 2018/11/18 家坂 圭一 平成24年過去問

【宅建過去問】（平成24年問37）クーリング・オフ


宅地建物取引業者Ａ社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で締結した建物の売買契約について、Ｂが宅地建物取引業法第37条の２の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合における次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. Ｂは、モデルルームにおいて買受けの申込みをし、後日、Ａ社の事務所において売買契約を締結した。この場合、Ｂは、既に当該建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払ったときであっても、Ａ社からクーリング・オフについて何も告げられていなければ、契約の解除をすることができる。
  2. Ｂは、自らの希望により自宅近くの喫茶店において買受けの申込みをし、売買契約を締結した。その３日後にＡ社から当該契約に係るクーリング・オフについて書面で告げられた。この場合、Ｂは、当該契約締結日から起算して10日目において、契約の解除をすることができる。
  3. Ｂは、ホテルのロビーにおいて買受けの申込みをし、その際にＡ社との間でクーリング・オフによる契約の解除をしない旨の合意をした上で、後日、売買契約を締結した。この場合、仮にＢがクーリング・オフによる当該契約の解除を申し入れたとしても、Ａ社は、当該合意に基づき、Ｂからの契約の解除を拒むことができる。
  4. Ｂは、Ａ社の事務所において買受けの申込みをし、後日、レストランにおいてＡ社からクーリング・オフについて何も告げられずに売買契約を締結した。この場合、Ｂは、当該契約締結日から起算して10日目において、契約の解除をすることができる。

正解：２

1 誤り

モデルルームは「土地に定着する建物内に設けられる案内所」にあたり、「事務所等」の一種である（宅地建物取引業法37条の２第１項、同法規則16条の５第１号ロ）。
したがって、モデルルームで買受けの申込みをした場合には、クーリング･オフの対象とならない。

※モデルルームでなく、ホテルのロビーなど「事務所等」以外の場所で買受けの申込みをしたケースだったとしても、建物の引渡しを受け、かつ、代金全部を支払っているから、クーリング・オフの対象にはならない（宅地建物取引業法37条の２第１項２号）。

■類似過去問（クーリング・オフ：モデルルーム）
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クーリング・オフ（モデルルーム）（宅建業法[14]2(3)②(a)）
 年-問-肢内容正誤
124-37-1モデルルームで買受け申込み→事務所で契約、クーリング・オフ可能。×
222-38-1自ら指定したホテルのロビーで買受け申込み→モデルルームで契約、クーリング・オフ可能。◯
317-41-1モデルルームで買受け申込み→喫茶店で契約、クーリング・オフ不可。◯
403-46-2モデルルームについて業法50条２項の届出がされていない場合、クーリング・オフ不可。◯
■類似過去問（クーリング・オフ：事務所等で契約の申込み及び締結をした場合）
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クーリング・オフ（事務所等で契約の申込み→事務所等で契約締結）（宅建業法[14]2(3)③）
 年-問-肢内容正誤
124-37-1モデルルームで買受けの申込みをし、後日、宅建業者の事務所において売買契約を締結した場合、クーリング・オフができる。×
222-38-4売主である宅建業者から代理・媒介の依頼を受けていない業者の事務所で買受けの申込み・契約をした場合、クーリング・オフはできない。×
■類似過去問（クーリング・オフ：引渡し＆代金全額支払）
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クーリング・オフの期間（物件の引渡しを受け、かつ、代金全部を支払ったとき）（宅建業法[14]3(2)）
 年-問-肢内容正誤
128-44-2
クーリング・オフの告知書面には、クーリング・オフについて告げられた日から起算して８日を経過するまでの間は、代金の全部を支払った場合を除き、書面によりクーリング・オフによる契約の解除を行うことができることが記載されていなければならない。
×
227-34-3宅建業者Ａは、宅建業者ではない買主Ｂから喫茶店で建物の買受けの申込みを受け、翌日、同じ喫茶店で当該建物の売買契約を締結した際に、その場で契約代金の２割を受領するとともに、残代金は５日後に決済することとした。契約を締結した日の翌日、ＡはＢに当該建物を引き渡したが、引渡日から３日後にＢから宅地建物取引業法第37条の２の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除が書面によって通知された。この場合、Ａは、契約の解除を拒むことができない。◯
326-38-1代金全部の支払を受け物件を引き渡したとき以降であっても、告知の７日後であれば、宅建業者は、クーリング・オフによる契約解除を拒むことができない。×
425-34-4代金全額を支払った後は、引渡し前であってもクーリング・オフはできない。×
524-37-1引渡しかつ全額支払の後でも、告知を受けていなければ、クーリング・オフできる。×
622-38-2引渡しかつ全額支払の後でも、クーリング・オフできる。×
721-37-3全額支払はしたが引渡しがない場合、クーリング・オフできる。◯
820-39-4代金の80％を支払っても、クーリング・オフできる。◯
919-41-4引渡しかつ全額支払の後でも、クーリング・オフできる。×
1017-41-3引渡しかつ全額支払の後でも、クーリング・オフできる。×
1115-39-4代金全額を支払った後は、引渡し前であってもクーリング・オフはできない。×
1213-44-4引渡日を決定し、かつ、代金の一部を支払うと、クーリング・オフできない。×
1312-41-4宅地の引渡しを受け、かつ、代金全部を支払った場合、クーリング・オフにつき告知を受けていないときでも、クーリング・オフはできなくなる。◯
1408-49-1クーリング・オフの告知がなかった場合でも、引渡しかつ全額支払の後は、契約を解除できない。◯
1507-45-3「クーリング・オフ告知から８日以内に解除を申し入れても、売主が宅地造成工事を完了しているときは手付金を返還しない」という特約は、有効である。×
1604-45-3引渡しと移転登記を完了すれば、代金の一部が未済でも、クーリング・オフできない。×

2 正しい

「喫茶店」は、買主が自ら申し出た場合であっても、「事務所等」には該当しない（宅地建物取引業法37条の２第１項、同法施行規則16条の５第２号）。すなわち、クーリング・オフが可能である。
※自ら申し出た場合、「事務所等」と扱われるのは、自宅と勤務先のみである。

あとは、クーリング・オフ期間の問題である。Ｂが契約の解除をしようとしているのは、契約の日から起算して10日目であるが、クーリング・オフにつき書面で告げられた日（契約の３日後）からカウントすれば、いまだ８日間を経過していない。したがって、クーリング・オフによる契約解除が可能である（宅地建物取引業法37条の２第１項）。

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■類似過去問（クーリング・オフ：自ら申し出た■■）
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クーリング・オフ（申込者・買主から申し出た場合の自宅or勤務する場所）（宅建業法[14]2(3)②(b)）
 年-問-肢内容正誤
130-37-ウ[宅地建物取引業者である売主Ａが、宅地建物取引業者Ｂの媒介により宅地建物取引業者ではない買主Ｃと新築マンションの売買契約を締結した。]Ｃは、Ｂからの提案によりＣの自宅で買受けの申込みを行ったが、クーリング・オフについては告げられず、その10日後に、Ａの事務所で売買契約を締結した場合、クーリング・オフによる契約の解除はできない。×
229-31-ア申込者は自ら指定した自宅においてマンションの買受けの申込みをした場合においても、法第37条の２の規定に基づき、書面により買受けの申込みの撤回を行うことができる。×
326-38-2自ら指定した喫茶店で買受け申込み＆契約：クーリング・オフ不可。×
425-34-1自ら指定した喫茶店で買受け申込み＆契約：クーリング・オフ不可。×
525-34-3自ら指定した宅建業者（売主から代理・媒介の依頼は受けていない）の事務所で買受け申込み＆契約：クーリング・オフ可能。◯
624-37-2自ら申し出た喫茶店で買受け申込み＆契約：クーリング・オフ可能。◯
723-35-ウ自ら申し出た喫茶店で買受け申込み→事務所で契約：クーリング・オフ可能。◯
822-38-1自ら指定したホテルのロビーで買受け申込み→モデルルームで契約：クーリング・オフ可能。◯
920-39-1自ら希望して勤務先で買受け申込み＆契約：クーリング・オフ可能。×
1015-39-4自ら指定したレストランで買受けの申込み→事務所で契約：クーリング・オフ不可。×
1114-45-1自ら申し出た自宅で買受け申込み→ホテルのロビーで契約：クーリング・オフ不可。◯
1212-41-2宅建業者の申出により買主の勤務先で契約締結：クーリング・オフ不可。×
1306-42-1自らの申出により取引銀行の店舗内で売買契約を締結：クーリング・オフ不可。×
1406-42-2宅建業者の営業マンの申出により買主の勤務先で売買契約を締結：クーリング・オフ不可。×
1506-42-4現地案内所（テント張り）で買受けの申込み→宅建業者の申出により買主の自宅で売買契約を締結：クーリング・オフ不可。×
1605-41-2自らの申出により自宅で売買契約を締結：クーリング・オフ不可。◯
■類似過去問（クーリング・オフ：期間）
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クーリング・オフの期間（書面による告知日から起算して８日経過したとき）（宅建業法[14]3(1)）
 年-問-肢内容正誤
130-37-ア
[宅地建物取引業者である売主Ａが、宅地建物取引業者Ｂの媒介により宅地建物取引業者ではない買主Ｃと新築マンションの売買契約を締結した。]ＡとＣの間で、クーリング・オフによる契約の解除に関し、Ｃは契約の解除の書面をクーリング・オフの告知の日から起算して８日以内にＡに到達させなければ契約を解除することができない旨の特約を定めた場合、当該特約は無効である。
◯
228-44-2
クーリング・オフの告知書面には、クーリング・オフについて告げられた日から起算して８日を経過するまでの間は、代金の全部を支払った場合を除き、書面によりクーリング・オフによる契約の解除を行うことができることが記載されていなければならない。
×
327-34-3宅建業者Ａは、宅建業者ではない買主Ｂから喫茶店で建物の買受けの申込みを受け、翌日、同じ喫茶店で当該建物の売買契約を締結した際に、その場で契約代金の２割を受領するとともに、残代金は５日後に決済することとした。契約を締結した日の翌日、ＡはＢに当該建物を引き渡したが、引渡日から３日後にＢから宅地建物取引業法第37条の２の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除が書面によって通知された。この場合、Ａは、契約の解除を拒むことができない。◯
427-39-1告知から７日目に解除書面を発送、９日目に売主に到着→解除できない。×
526-38-2告知なし→７日後には解除不可。×
625-34-2月曜日にクーリング・オフにつき書面で告知→翌週の火曜日まで解除可能。×
724-37-2契約から３日後に告知を受けた場合、契約から10日目でも解除可能。◯
820-39-2告知なし→10日後には解除不可。×
917-41-4書面で説明→８日経過後は解除不可。◯
1016-42-2口頭で説明→引渡しを受けていなければ、何日経過しても解除可能。◯
1115-39-1クーリング・オフについて書面で告げられていなくても、その翌日に契約の解除をすることができる。
◯
1215-39-2買受け申込みの際に書面で告知を受け、４日後に契約締結→契約日から８日以内は解除可能。×
1313-43-4専任の宅建士を置く現地案内所で買受けの申込みをした者は、申込みの日から起算して８日以内であれば、無条件で申込みの撤回をすることができる。×
1413-44-1口頭で告知した２日後に書面を交付した場合、クーリング・オフ期間は口頭での告知日から起算する。×
1512-41-1口頭のみで告知→告知から10日後で代金の一部を支払った後でも、クーリング・オフ可能。◯
1608-49-2クーリング・オフにより解除できる期間を経過したとき、買主は、売主に債務不履行があったとしても、契約を解除できない。×
1707-45-3「クーリング・オフ告知から８日以内に解除を申し入れても、売主が宅地造成工事を完了しているときは手付金を返還しない」という特約は、有効である。×
1805-41-4売主がクーリング・オフの適用について書面で説明したとき、買主は、説明の日から起算して８日以内に限り、クーリング・オフ可能。◯
1901-38-1クーリング・オフにつき書面で告げられた日から起算して８日経過したときは、申込みを撤回できない。◯

3 誤り

クーリング・オフに関する特約で、申込者・買主に不利なものは無効とされる（宅地建物取引業法37条の２第４項）。
ここで、クーリング・オフをしない旨の合意は、明らかに申込者・買主にとって不利な特約である。したがって、このような特約は無効であり、Ｂは、クーリング・オフにより契約を解除することができる。

■類似過去問（クーリング・オフ：申込者等に不利な特約）
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クーリング・オフに関する特約（宅建業法[14]6）
 年-問-肢内容正誤
130-37-ア[宅地建物取引業者である売主Ａが、宅地建物取引業者Ｂの媒介により宅地建物取引業者ではない買主Ｃと新築マンションの売買契約を締結した。]ＡとＣの間で、クーリング・オフによる契約の解除に関し、Ｃは契約の解除の書面をクーリング・オフの告知の日から起算して８日以内にＡに到達させなければ契約を解除することができない旨の特約を定めた場合、当該特約は無効である。
◯
227-34-4「クーリング・オフ解除の際に、損害賠償請求できる」旨の特約は有効である。×
326-38-4特約でクーリング・オフ期間を14日間とした場合、契約締結10日後であっても、クーリング・オフが可能。◯
424-37-3クーリング・オフ排除の特約が可能。×
516-42-1特約で、10日間に延長したり、７日間に短縮したりできる。×
607-45-3「クーリング・オフ告知から８日以内に解除を申し入れても、売主が宅地造成工事を完了しているときは手付金を返還しない」という特約は、有効である。
×
704-45-1買主がクーリング・オフを排除する特約を承諾していても、クーリング・オフが可能。◯

4 誤り

宅建業者の事務所で買受けの申込みをした以上、クーリング・オフの対象にはならない（宅地建物取引業法37条の２第１項）。
※「買受けの申込み」が事務所等で行われた以上、契約締結場所がどこであってもクーリング・オフは成立しない。

買受けの申込みを
事務所等で それ以外で
契約の締結を 事務所等で × ◯
それ以外で × ◯
■類似過去問（事務所等で買受けの申込み→事務所等以外で契約締結）
内容を見る
クーリング・オフ（事務所等で買受けの申込み→事務所等以外で契約締結）（宅建業法[14]2(3)③）
 年-問-肢内容正誤
130-37-イ[宅地建物取引業者である売主Ａが、宅地建物取引業者Ｂの媒介により宅地建物取引業者ではない買主Ｃと新築マンションの売買契約を締結した。]Ｃは、Ｂの事務所で買受けの申込みを行い、その３日後に、Ｃの自宅近くの喫茶店で売買契約を締結した場合、クーリング・オフによる契約の解除はできない。◯
224-37-4事務所で買受けの申込み→レストランで契約締結：クーリング・オフ可能。×
317-41-1モデルルームで買受けの申込み→喫茶店で契約締結：クーリング・オフ不可。◯
417-41-2事務所で買受けの申込み：クーリング・オフ不可。◯
514-45-1買主の申出により自宅で買受けの申込み→ホテルのロビーで契約締結：クーリング・オフ不可。◯
610-36-3事務所で買受けの申込み→喫茶店で契約締結：クーリング・オフ可能。×

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カテゴリー
平成24年過去問, 宅建業法, 37条の２（事務所等以外の場所においてした買受けの申込みの撤回等）

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