宅地建物取引業者Ａ社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で締結した建物の売買契約について、Ｂが宅地建物取引業法第37条の２の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合における次の記述のうち、正しいものはどれか。

1. Ｂは、モデルルームにおいて買受けの申込みをし、後日、Ａ社の事務所において売買契約を締結した。この場合、Ｂは、既に当該建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払ったときであっても、Ａ社からクーリング・オフについて何も告げられていなければ、契約の解除をすることができる。
2. Ｂは、自らの希望により自宅近くの喫茶店において買受けの申込みをし、売買契約を締結した。その３日後にＡ社から当該契約に係るクーリング・オフについて書面で告げられた。この場合、Ｂは、当該契約締結日から起算して10日目において、契約の解除をすることができる。
3. Ｂは、ホテルのロビーにおいて買受けの申込みをし、その際にＡ社との間でクーリング・オフによる契約の解除をしない旨の合意をした上で、後日、売買契約を締結した。この場合、仮にＢがクーリング・オフによる当該契約の解除を申し入れたとしても、Ａ社は、当該合意に基づき、Ｂからの契約の解除を拒むことができる。
4. Ｂは、Ａ社の事務所において買受けの申込みをし、後日、レストランにおいてＡ社からクーリング・オフについて何も告げられずに売買契約を締結した。この場合、Ｂは、当該契約締結日から起算して10日目において、契約の解除をすることができる。

正解：２

設定の確認

1 誤り

本肢は、２つのアプローチで解くことができます（どちらか一方に気付けば正解可能です）。

■「事務所等」にあたるか

モデルルームは「土地に定着する建物内に設けられる案内所」にあたるため、「事務所等」と扱われます（宅建業法37条の２第１項、同法施行規則16条の５第１号ロ）。
「事務所等」で買受けの申込みをした場合、クーリング･オフをすることはできません。

※「買受けの申込み」が事務所等で行われた以上、契約の締結場所がどこであろうと、クーリング・オフをすることはできません。

※モデルルームとは逆に、「土地に定着しない建物」の例として出題されるのが、「テント張りの案内所」です。

■クーリング・オフ期間

クーリング･オフができなくなるのは、以下の２つのケースです（宅建業法37条の２第１項１号、２号）。

本肢では、「建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払った」のですから、(2)に該当します。もはや、クーリング・オフにより解除することはできません。

■類似過去問

2 正しい

■「事務所等」にあたるか

本肢では、買主Ｂが自ら指定して、喫茶店で買受けの申込みをし、さらに契約を締結しています。しかし、「自ら指定した」場合に「事務所等」として扱われるのは、自宅又は勤務先に限定されます（宅建業法37条の２第１項、同法施行規則16条の５第２号）。喫茶店は、「事務所等」に含まれません。
本肢のケースは、場所の面から見れば、クーリング・オフの対象となります。

■クーリング・オフ期間

（肢１参照。）
クーリング・オフによる解除ができるのは、書面で告げられた日から８日経過するまでです（同法37条の２第１項）。
本肢のＢが契約の解除をしようとしているのは、契約の日から起算して10日目です。しかし、クーリング・オフにつき書面で告げられた日（契約の３日後）からカウントすれば、まだ８日間を経過していません。したがって、クーリング・オフによる契約解除が可能です。

■類似過去問

3 誤り

クーリング・オフに関する特約で、申込者等に不利なものは、無効です（同条４項）。逆に、申込者等に有利であれば、その特約は、有効と扱います。
ここで、本肢の「クーリング・オフをしない」旨の合意は、買主Bにとって明らかに不利な特約です。したがって、このような特約は無効とされます。Ｂは、この特約を無視して、クーリング・オフにより契約を解除することができます。Ａ社は、これを拒むことができません。

■類似過去問

4 誤り

「買受けの申込み」が事務所等で行われた以上、契約の締結場所がどこであろうと、クーリング・オフをすることはできなくなります（宅建業法37条の２第１項）。
本肢では、レストランで契約を締結していますが、これは結論と無関係です。

※事務所等以外の場所で買受けの申込みをした場合を考えてみましょう。本肢では、クーリング・オフについて何も告げられていません。いつまで経ってもクーリング・オフ期間は進行しないわけです。したがって、契約の10日後であっても、クーリング・オフをすることができます。

■類似過去問

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