宅地建物取引業者Ａ社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で締結した建物の売買契約について、Ｂが宅地建物取引業法第37条の２の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合における次の記述のうち、正しいものはどれか。

1. Ｂは、モデルルームにおいて買受けの申込みをし、後日、Ａ社の事務所において売買契約を締結した。この場合、Ｂは、既に当該建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払ったときであっても、Ａ社からクーリング・オフについて何も告げられていなければ、契約の解除をすることができる。
2. Ｂは、自らの希望により自宅近くの喫茶店において買受けの申込みをし、売買契約を締結した。その３日後にＡ社から当該契約に係るクーリング・オフについて書面で告げられた。この場合、Ｂは、当該契約締結日から起算して10日目において、契約の解除をすることができる。
3. Ｂは、ホテルのロビーにおいて買受けの申込みをし、その際にＡ社との間でクーリング・オフによる契約の解除をしない旨の合意をした上で、後日、売買契約を締結した。この場合、仮にＢがクーリング・オフによる当該契約の解除を申し入れたとしても、Ａ社は、当該合意に基づき、Ｂからの契約の解除を拒むことができる。
4. Ｂは、Ａ社の事務所において買受けの申込みをし、後日、レストランにおいてＡ社からクーリング・オフについて何も告げられずに売買契約を締結した。この場合、Ｂは、当該契約締結日から起算して10日目において、契約の解除をすることができる。

正解：２

1 誤り

モデルルームは「土地に定着する建物内に設けられる案内所」にあたり、「事務所等」の一種である（宅地建物取引業法37条の２第１項、同法規則16条の５第１号ロ）。
したがって、モデルルームで買受けの申込みをした場合には、クーリング･オフの対象とならない。

※モデルルームでなく、ホテルのロビーなど「事務所等」以外の場所で買受けの申込みをしたケースだったとしても、建物の引渡しを受け、かつ、代金全部を支払っているから、クーリング・オフの対象にはならない（宅地建物取引業法37条の２第１項２号）。

■類似過去問（クーリング・オフ：モデルルーム）

■類似過去問（クーリング・オフ：事務所等で契約の申込み及び締結をした場合）

■類似過去問（クーリング・オフ：引渡し＆代金全額支払）

2 正しい

「喫茶店」は、買主が自ら申し出た場合であっても、「事務所等」には該当しない（宅地建物取引業法37条の２第１項、同法施行規則16条の５第２号）。すなわち、クーリング・オフが可能である。
※自ら申し出た場合、「事務所等」と扱われるのは、自宅と勤務先のみである。

あとは、クーリング・オフ期間の問題である。Ｂが契約の解除をしようとしているのは、契約の日から起算して10日目であるが、クーリング・オフにつき書面で告げられた日（契約の３日後）からカウントすれば、いまだ８日間を経過していない。したがって、クーリング・オフによる契約解除が可能である（宅地建物取引業法37条の２第１項）。

■類似過去問（クーリング・オフ：自ら申し出た■■）

■類似過去問（クーリング・オフ：期間）

3 誤り

クーリング・オフに関する特約で、申込者・買主に不利なものは無効とされる（宅地建物取引業法37条の２第４項）。
ここで、クーリング・オフをしない旨の合意は、明らかに申込者・買主にとって不利な特約である。したがって、このような特約は無効であり、Ｂは、クーリング・オフにより契約を解除することができる。

■類似過去問（クーリング・オフ：申込者等に不利な特約）

4 誤り

宅建業者の事務所で買受けの申込みをした以上、クーリング・オフの対象にはならない（宅地建物取引業法37条の２第１項）。
※「買受けの申込み」が事務所等で行われた以上、契約締結場所がどこであってもクーリング・オフは成立しない。

■類似過去問（事務所等で買受けの申込み→事務所等以外で契約締結）

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