【宅建過去問】(平成24年問37)クーリング・オフ


宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した建物の売買契約について、Bが宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合における次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. Bは、モデルルームにおいて買受けの申込みをし、後日、A社の事務所において売買契約を締結した。この場合、Bは、既に当該建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払ったときであっても、A社からクーリング・オフについて何も告げられていなければ、契約の解除をすることができる。
  2. Bは、自らの希望により自宅近くの喫茶店において買受けの申込みをし、売買契約を締結した。その3日後にA社から当該契約に係るクーリング・オフについて書面で告げられた。この場合、Bは、当該契約締結日から起算して10日目において、契約の解除をすることができる。
  3. Bは、ホテルのロビーにおいて買受けの申込みをし、その際にA社との間でクーリング・オフによる契約の解除をしない旨の合意をした上で、後日、売買契約を締結した。この場合、仮にBがクーリング・オフによる当該契約の解除を申し入れたとしても、A社は、当該合意に基づき、Bからの契約の解除を拒むことができる。
  4. Bは、A社の事務所において買受けの申込みをし、後日、レストランにおいてA社からクーリング・オフについて何も告げられずに売買契約を締結した。この場合、Bは、当該契約締結日から起算して10日目において、契約の解除をすることができる。

正解:2

設定の確認

1 誤り

本肢は、2つのアプローチで解くことができます(どちらか一方に気付けば正解可能です)。

■「事務所等」にあたるか

モデルルームは「土地に定着する建物内に設けられる案内所」にあたるため、「事務所等」と扱われます(宅建業法37条の2第1項、同法施行規則16条の5第1号ロ)。
「事務所等」で買受けの申込みをした場合、クーリング・オフをすることはできません。

※「買受けの申込み」が事務所等で行われた以上、契約の締結場所がどこであろうと、クーリング・オフをすることはできません。

※モデルルームとは逆に、「土地に定着しない建物」の例として出題されるのが、「テント張りの案内所」です。

■クーリング・オフ期間

クーリング・オフができなくなるのは、以下の2つのケースです(宅建業法37条の2第1項1号、2号)。

本肢では、「建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払った」のですから、(2)に該当します。もはや、クーリング・オフにより解除することはできません。

■類似過去問
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クーリング・オフ(モデルルーム)(宅建業法[14]2(3)②(a))
 年-問-肢内容正誤
124-37-1モデルルームで買受け申込み→事務所で契約、クーリング・オフ可能。×
222-38-1自ら指定したホテルのロビーで買受け申込み→モデルルームで契約、クーリング・オフ可能。
317-41-1モデルルームで買受け申込み→喫茶店で契約、クーリング・オフ不可。
403-46-2モデルルームについて業法50条2項の届出がされていない場合、クーリング・オフ不可。
クーリング・オフ(事務所等で契約の申込み→事務所等で契約締結)(宅建業法[14]2(3)③)
 年-問-肢内容正誤
124-37-1モデルルームで買受けの申込みをし、後日、宅建業者の事務所において売買契約を締結した場合、クーリング・オフができる。×
222-38-4売主である宅建業者から代理・媒介の依頼を受けていない業者の事務所で買受けの申込み・契約をした場合、クーリング・オフはできない。×
クーリング・オフの期間(物件の引渡しを受け、かつ、代金全部を支払ったとき)(宅建業法[14]3(2))
 年-問-肢内容正誤
128-44-2
クーリング・オフの告知書面には、クーリング・オフについて告げられた日から起算して8日を経過するまでの間は、代金の全部を支払った場合を除き、書面によりクーリング・オフによる契約の解除を行うことができることが記載されていなければならない。
×
227-34-3宅建業者Aは、宅建業者ではない買主Bから喫茶店で建物の買受けの申込みを受け、翌日、同じ喫茶店で当該建物の売買契約を締結した際に、その場で契約代金の2割を受領するとともに、残代金は5日後に決済することとした。契約を締結した日の翌日、AはBに当該建物を引き渡したが、引渡日から3日後にBから宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除が書面によって通知された。この場合、Aは、契約の解除を拒むことができない。
326-38-1代金全部の支払を受け物件を引き渡したとき以降であっても、告知の7日後であれば、宅建業者は、クーリング・オフによる契約解除を拒むことができない。×
425-34-4代金全額を支払った後は、引渡し前であってもクーリング・オフはできない。×
524-37-1引渡しかつ全額支払の後でも、告知を受けていなければ、クーリング・オフできる。×
622-38-2引渡しかつ全額支払の後でも、クーリング・オフできる。×
721-37-3全額支払はしたが引渡しがない場合、クーリング・オフできる。
820-39-4代金の80%を支払っても、クーリング・オフできる。
919-41-4引渡しかつ全額支払の後でも、クーリング・オフできる。×
1017-41-3引渡しかつ全額支払の後でも、クーリング・オフできる。×
1115-39-4代金全額を支払った後は、引渡し前であってもクーリング・オフはできない。×
1213-44-4引渡日を決定し、かつ、代金の一部を支払うと、クーリング・オフできない。×
1312-41-4宅地の引渡しを受け、かつ、代金全部を支払った場合、クーリング・オフにつき告知を受けていないときでも、クーリング・オフはできなくなる。
1408-49-1クーリング・オフの告知がなかった場合でも、引渡しかつ全額支払の後は、契約を解除できない。
1507-45-3「クーリング・オフ告知から8日以内に解除を申し入れても、売主が宅地造成工事を完了しているときは手付金を返還しない」という特約は、有効である。×
1604-45-3引渡しと移転登記を完了すれば、代金の一部が未済でも、クーリング・オフできない。×

2 正しい

■「事務所等」にあたるか

本肢では、買主Bが自ら指定して、喫茶店で買受けの申込みをし、さらに契約を締結しています。しかし、「自ら指定した」場合に「事務所等」として扱われるのは、自宅又は勤務先に限定されます(宅建業法37条の2第1項、同法施行規則16条の5第2号)。喫茶店は、「事務所等」に含まれません。
本肢のケースは、場所の面から見れば、クーリング・オフの対象となります。

■クーリング・オフ期間

(肢1参照。)
クーリング・オフによる解除ができるのは、書面で告げられた日から8日経過するまでです(同法37条の2第1項)。
本肢のBが契約の解除をしようとしているのは、契約の日から起算して10日目です。しかし、クーリング・オフにつき書面で告げられた日(契約の3日後)からカウントすれば、まだ8日間を経過していません。したがって、クーリング・オフによる契約解除が可能です。

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■類似過去問
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クーリング・オフ(申込者・買主から申し出た場合の自宅or勤務する場所)(宅建業法[14]2(3)②(b))
 年-問-肢内容正誤
130-37-ウ[宅地建物取引業者である売主Aが、宅地建物取引業者Bの媒介により宅地建物取引業者ではない買主Cと新築マンションの売買契約を締結した。]Cは、Bからの提案によりCの自宅で買受けの申込みを行ったが、クーリング・オフについては告げられず、その10日後に、Aの事務所で売買契約を締結した場合、クーリング・オフによる契約の解除はできない。×
229-31-ア申込者は自ら指定した自宅においてマンションの買受けの申込みをした場合においても、法第37条の2の規定に基づき、書面により買受けの申込みの撤回を行うことができる。×
326-38-2自ら指定した喫茶店で買受け申込み&契約:クーリング・オフ不可。×
425-34-1自ら指定した喫茶店で買受け申込み&契約:クーリング・オフ不可。×
525-34-3自ら指定した宅建業者(売主から代理・媒介の依頼は受けていない)の事務所で買受け申込み&契約:クーリング・オフ可能。
624-37-2自ら申し出た喫茶店で買受け申込み&契約:クーリング・オフ可能。
723-35-ウ自ら申し出た喫茶店で買受け申込み→事務所で契約:クーリング・オフ可能。
822-38-1自ら指定したホテルのロビーで買受け申込み→モデルルームで契約:クーリング・オフ可能。
922-38-4Bは、自ら指定した知人の宅地建物取引業者C(CはAから当該宅地の売却について代理又は媒介の依頼を受けていない。)の事務所で買受けの申込みをし、その際にAからクーリング・オフについて何も告げられず、翌日、Cの事務所で契約を締結した場合、Bは売買契約を解除することができない。×
1020-39-1自ら希望して勤務先で買受け申込み&契約:クーリング・オフ可能。×
1115-39-4自ら指定したレストランで買受けの申込み→事務所で契約:クーリング・オフ不可。×
1214-45-1自ら申し出た自宅で買受け申込み→ホテルのロビーで契約:クーリング・オフ不可。
1312-41-2宅建業者の申出により買主の勤務先で契約締結:クーリング・オフ不可。×
1406-42-1自らの申出により取引銀行の店舗内で売買契約を締結:クーリング・オフ不可。×
1506-42-2宅建業者の営業マンの申出により買主の勤務先で売買契約を締結:クーリング・オフ不可。×
1606-42-4現地案内所(テント張り)で買受けの申込み→宅建業者の申出により買主の自宅で売買契約を締結:クーリング・オフ不可。×
1705-41-2自らの申出により自宅で売買契約を締結:クーリング・オフ不可。
クーリング・オフの期間(書面による告知日から起算して8日経過したとき)(宅建業法[14]3(1))
 年-問-肢内容正誤
130-37-ア
[宅地建物取引業者である売主Aが、宅地建物取引業者Bの媒介により宅地建物取引業者ではない買主Cと新築マンションの売買契約を締結した。]AとCの間で、クーリング・オフによる契約の解除に関し、Cは契約の解除の書面をクーリング・オフの告知の日から起算して8日以内にAに到達させなければ契約を解除することができない旨の特約を定めた場合、当該特約は無効である。
228-44-2
クーリング・オフの告知書面には、クーリング・オフについて告げられた日から起算して8日を経過するまでの間は、代金の全部を支払った場合を除き、書面によりクーリング・オフによる契約の解除を行うことができることが記載されていなければならない。
×
327-34-3宅建業者Aは、宅建業者ではない買主Bから喫茶店で建物の買受けの申込みを受け、翌日、同じ喫茶店で当該建物の売買契約を締結した際に、その場で契約代金の2割を受領するとともに、残代金は5日後に決済することとした。契約を締結した日の翌日、AはBに当該建物を引き渡したが、引渡日から3日後にBから宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除が書面によって通知された。この場合、Aは、契約の解除を拒むことができない。
427-39-1告知から7日目に解除書面を発送、9日目に売主に到着→解除できない。×
526-38-2告知なし→7日後には解除不可。×
625-34-2月曜日にクーリング・オフにつき書面で告知→翌週の火曜日まで解除可能。×
724-37-2契約から3日後に告知を受けた場合、契約から10日目でも解除可能。
820-39-2告知なし→10日後には解除不可。×
920-39-4宅地建物取引業者ではない買主Eはホテルのロビーにおいて買受けの申込みをし、その際にAからクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した。この場合、Eは、当該宅地の代金の80%を支払っていたが、当該契約の締結の日から8日を経過するまでは、契約の解除をすることができる。
1017-41-4書面で説明→8日経過後は解除不可。
1116-42-2口頭で説明→引渡しを受けていなければ、何日経過しても解除可能。
1215-39-1クーリング・オフについて書面で告げられていなくても、その翌日に契約の解除をすることができる。
1315-39-2買受け申込みの際に書面で告知を受け、4日後に契約締結→契約日から8日以内は解除可能。×
1413-43-4専任の宅建士を置く現地案内所で買受けの申込みをした者は、申込みの日から起算して8日以内であれば、無条件で申込みの撤回をすることができる。×
1513-44-1口頭で告知した2日後に書面を交付した場合、クーリング・オフ期間は口頭での告知日から起算する。×
1612-41-1口頭のみで告知→告知から10日後で代金の一部を支払った後でも、クーリング・オフ可能。
1708-49-2クーリング・オフにより解除できる期間を経過したとき、買主は、売主に債務不履行があったとしても、契約を解除できない。×
1807-45-3「クーリング・オフ告知から8日以内に解除を申し入れても、売主が宅地造成工事を完了しているときは手付金を返還しない」という特約は、有効である。×
1905-41-4売主がクーリング・オフの適用について書面で説明したとき、買主は、説明の日から起算して8日以内に限り、クーリング・オフ可能。
2001-38-1クーリング・オフにつき書面で告げられた日から起算して8日経過したときは、申込みを撤回できない。

3 誤り

クーリング・オフに関する特約で、申込者等に不利なものは、無効です(同条4項)。逆に、申込者等に有利であれば、その特約は、有効と扱います。
ここで、本肢の「クーリング・オフをしない」旨の合意は、買主Bにとって明らかに不利な特約です。したがって、このような特約は無効とされます。Bは、この特約を無視して、クーリング・オフにより契約を解除することができます。A社は、これを拒むことができません。

■類似過去問
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クーリング・オフに関する特約(宅建業法[14]6)
 年-問-肢内容正誤
130-37-ア[宅地建物取引業者である売主Aが、宅地建物取引業者Bの媒介により宅地建物取引業者ではない買主Cと新築マンションの売買契約を締結した。]AとCの間で、クーリング・オフによる契約の解除に関し、Cは契約の解除の書面をクーリング・オフの告知の日から起算して8日以内にAに到達させなければ契約を解除することができない旨の特約を定めた場合、当該特約は無効である。
227-34-4「クーリング・オフ解除の際に、損害賠償請求できる」旨の特約は有効である。×
326-38-4特約でクーリング・オフ期間を14日間とした場合、契約締結10日後であっても、クーリング・オフが可能。
424-37-3クーリング・オフ排除の特約が可能。×
516-42-1特約で、10日間に延長したり、7日間に短縮したりできる。×
607-45-3「クーリング・オフ告知から8日以内に解除を申し入れても、売主が宅地造成工事を完了しているときは手付金を返還しない」という特約は、有効である。
×
704-45-1買主がクーリング・オフを排除する特約を承諾していても、クーリング・オフが可能。

4 誤り

買受けの申込み」が事務所等で行われた以上、契約の締結場所がどこであろうと、クーリング・オフをすることはできなくなります(宅建業法37条の2第1項)。
本肢では、レストランで契約を締結していますが、これは結論と無関係です。

※事務所等以外の場所で買受けの申込みをした場合を考えてみましょう。本肢では、クーリング・オフについて何も告げられていません。いつまで経ってもクーリング・オフ期間は進行しないわけです。したがって、契約の10日後であっても、クーリング・オフをすることができます。

■類似過去問
内容を見る
クーリング・オフ(事務所等で買受けの申込み→事務所等以外で契約締結)(宅建業法[14]2(3)③)
 年-問-肢内容正誤
130-37-イ[宅地建物取引業者である売主Aが、宅地建物取引業者Bの媒介により宅地建物取引業者ではない買主Cと新築マンションの売買契約を締結した。]Cは、Bの事務所で買受けの申込みを行い、その3日後に、Cの自宅近くの喫茶店で売買契約を締結した場合、クーリング・オフによる契約の解除はできない。
224-37-4事務所で買受けの申込み→レストランで契約締結:クーリング・オフ可能。×
317-41-1モデルルームで買受けの申込み→喫茶店で契約締結:クーリング・オフ不可。
417-41-2事務所で買受けの申込み:クーリング・オフ不可。
514-45-1買主の申出により自宅で買受けの申込み→ホテルのロビーで契約締結:クーリング・オフ不可。
610-36-3事務所で買受けの申込み→喫茶店で契約締結:クーリング・オフ可能。×

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