宅建業法[17]2(1).予定額の上限

2013/06/14 / 最終更新日時 : 2024/12/09 家坂圭一宅建業法[17]2(1).予定額の上限

【宅建過去問】（平成24年問38）損害賠償額の予定・手付（個数問題）

宅地建物取引業者Ａ社が、自ら売主として締結する建築工事完了後の新築分譲マンション（代金3,000万円）の売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。

ア　Ａ社は、宅地建物取引業者である買主Ｂとの当該売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定額を1,000万円とする特約を定めることができない。
イ　Ａ社は、宅地建物取引業者でない買主Ｃとの当該売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定額300万円に加え、違約金を600万円とする特約を定めたが、違約金についてはすべて無効である。
ウ　Ａ社は、宅地建物取引業者でない買主Ｄとの当該売買契約の締結に際して、宅地建物取引業法第41条の２の規定による手付金等の保全措置を講じた後でなければ、Ｄから300万円の手付金を受領することができない。

一つ
二つ
三つ
なし

Contents

正解：３

正解：３

設定の確認

ア誤り

ＡもＢも宅建業者という業者間取引について問われています。
損害賠償額の予定等に関する制限は８つの規制の１つであり、業者間取引には適用されません（宅建業法38条、78条２項）。したがって、売買代金の20％（3,000万×20％＝600万円）を超える損害賠償額の予定も許されます。

■参照項目&類似過去問

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業者間取引と損害賠償額の予定（宅建業法[17]3）

[共通の設定]
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者である買主Ｃとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。

	年-問-肢	内容	正誤
1	H30-29-2	【建物（代金2,000万円）】Ａ及びＣがともに宅地建物取引業者である場合において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除があったときの損害賠償の額を600万円とする特約を定めた。	◯
2	H27-39-3	ＡとＣとの間で締結した建築工事完了前の建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を代金の額の30％と定めることができる。	◯
3	H24-38-ア	【分譲マンション（代金3,000万円）】Ａ社は、Ｃとの当該売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定額を1,000万円とする特約を定めることができない。	×
4	H23-39-1	Ａ社は、買主Ｃ社との間で宅地（代金3,000万円）の売買契約を締結したが、Ｃ社は支払期日までに代金を支払うことができなかった。Ａ社は、Ｃ社の債務不履行を理由とする契約解除を行い、契約書の違約金の定めに基づき、Ｃ社から1,000万円の違約金を受け取った。	◯
5	H17-43-1	【マンション（代金3,000万円）】Ａは、Ｃとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,200万円とする特約を定めた。この特約は無効である。	×
6	H17-43-3	【マンション（代金3,000万円）】Ａは、Ｃとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額の定めをしなかった場合、実際に生じた損害額1,000万円を立証により請求することができる。	◯
7	H16-40-2	宅地建物取引業者Ａが自ら完成前の物件の売主となり、宅地建物取引業者Ｃに売却する場合、法第38条に基づく損害賠償額の予定等の制限に関する規定が適用される。	×
8	H08-48-3	宅地建物取引業者でないＡが、Ａ所有のマンションを宅地建物取引業者Ｂの媒介により宅地建物取引業者Ｃに売却し、その後Ｃが宅地建物取引業者Ｄに転売する。ＡＣ間及びＣＤ間のそれぞれの売買契約において、「違約金の額を代金の額の３割とする」旨の特約をしても、その特約は、それぞれ代金の額の２割を超える部分については無効である。	×
9	H02-40-3	【マンション（代金4,000万円）】Ａは、Ｃと、売買契約において損害賠償額の予定の定めをしなかったが、Ｃが債務を履行しなかったので、3,000万円を損害賠償金として受領した。	×

イ誤り

損害賠償の予定額と違約金の額を合算した額が代金の20％を超えることは禁止されています（宅建業法38条１項）。
本問では、代金が3,000万円なので、その20％である600万円が限度額です。これを900万円とする特約を定めることはできません。
しかし、この場合でも、損害賠償・違約金に関する定めの全てが無効となるわけではありません。20％を超える部分について無効になるだけです（同条２項）。
したがって、本肢の特約は、「損害賠償金・違約金の合計が600万円」という内容になります。

■参照項目&類似過去問

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損害賠償額の予定（予定額の上限）（宅建業法[17]2(1)）

[共通の設定]
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Ｂとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。

	年-問-肢	内容	正誤
1	R04-43-3	販売代金2,500万円の宅地について、Ａが売買契約の締結を行い、損害賠償の額の予定及び違約金の定めをする場合、その合計額を500万円と設定することができる。	◯
2	R03-42-3	【土地付建物（代金3,200万円）】当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を400万円とし、かつ、違約金の額を240万円とする特約を定めた場合、当該特約は無効となる。	×
3	R01-34-1	宅地建物取引業者が自ら売主として建物の売買を行う場合、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額として売買代金の額の10分の２を超えない額を予定するときは、37条書面にその内容を記載しなくてよい。	×
4	H29-31-ウ	【マンション（代金3,000万円）】Ａは、Ｂとの間で、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う違約金について300万円とする特約を定めた場合、加えて、損害賠償の予定額を600万円とする特約を定めることができる。	×
5	H28-28-エ	Ａは、建築工事完了後のマンション（代金4,000万円）の売買契約を締結する際に、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,000万円とする特約を定めた。	×
6	H27-36-ア	Ａは、Ｂとの間における建物（代金2,400万円）の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を480万円とし、かつ、違約金の額を240万円とする特約を定めた。この場合、当該特約は全体として無効となる。	×
7	H25-38-イ	Ａ社は、Ｂとの間における新築分譲マンションの売買契約（代金3,500万円）の締結に際して、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額と違約金の合計額を700万円とする特約を定めることができる。	◯
8	H24-38-イ	【分譲マンション（代金3,000万円）】Ａ社は、Ｂとの当該売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定額300万円に加え、違約金を600万円とする特約を定めたが、違約金についてはすべて無効である。	×
9	H23-37-3	当該契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、違約金を定める場合、これらを合算した額について代金の額の10分の１とする旨の特約を定めることができる。	◯
10	H22-39-2	当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を売買代金の２割とし、違約金の額を売買代金の１割とする定めは、これらを合算した額が売買代金の３割を超えていないことから有効である。	×
11	H22-40-2	【宅地（代金2,000万円）】Ａは、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を300万円とし、かつ、違約金を300万円とする特約をすることができる。	×
12	H21-37-1	Ａは、Ｂとの間における建物の売買契約（代金2,000万円）の締結に当たり、手付金として100万円の受領を予定していた。この場合において、損害賠償の予定額を定めるときは、300万円を超えてはならない。	×
13	H20-40-2	Ａの違約によりＢが受け取る違約金を売買代金の額の10分の３とするとの特約を定めることができる。	×
14	H18-39-2	当該契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の２を超える定めをしてはならない。	◯
15	H17-43-2	【マンション（販売価額3,000万円）】Ａは、Ｂとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,200万円とする特約を定めることができる。	×
16	H17-43-4	【マンション（販売価格3,000万円）】Ａは、Ｂとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を600万円、それとは別に違約金を600万円とする特約を定めた。これらの特約はすべて無効である。	×
17	H15-38-4	宅地建物取引業者Ａは、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢとの間で3,000万円の宅地の売買契約を締結したが、特約の定めにより、Ｂの債務不履行を理由とする契約解除に伴い、500万円の損害賠償及び同額の違約金をそれぞれ請求した。	×
18	H12-40-4	【土地付建物（代金5,000万円、手付金1,000万円）】ＡＢ間で、手付金を違約手付とする旨の特約を定めた場合においても、別途Ｂの債務不履行による契約解除に伴う損害賠償の予定額を定めることができる。	×
19	H11-33-4	【宅地（代金4,000万円）】契約に「債務不履行による契約の解除に伴う損害賠償額の予定及び違約金の合計額を代金の額の３割とする」旨定めた場合、その定めは、当該合計額につき800万円を超える部分については、無効である。	◯
20	H10-36-2	売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を売買代金の額の２割と予定した場合には、違約金を定めることはできない。	◯
21	H08-46-3	【宅地（価格5,000万円）】「債務不履行による契約解除に伴う損害賠償の予定額を500万円とする」旨の特約をした場合でも、Ａの実際に被った損害の額が予定額を超えることを証明できるときは、Ａは、1,000万円を限度として、500万円を超える額の損害賠償を請求することができる。	×
22	H08-46-4	【宅地（代金5,000万円）】「債務不履行による契約解除に伴う損害賠償の予定額と違約金の額をそれぞれ1,000万円とする」旨の特約をした場合でも、損害賠償と違約金を合計した額は、1,000万円となる。	◯
23	H7-43-2	【宅地（価格5,000万円）】Ａは、「債務の不履行による契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,000万円とし、別に違約金を500万円とする」旨の特約をすることはできない。	◯
24	H07-45-4	【宅地（代金4,000万円）】宅地建物取引業者Ａは、宅地建物取引業者でないＢに対し、自ら売主として、売買代金を4,000万円とする宅地の売買契約を締結した。その契約において、「Ｂが売買代金の支払いを履行できなかったときは、Ｂは、Ａに対する損害賠償金として、既に支払い済の手付金200万円を充当するほか、800万円を支払う」旨を特約した。	×
25	H06-43-2	【マンション（代金5,000万円）】ＡＢ間の合意で、違約金を2,000万円と定めても、Ａは、1,000万円をこえる部分については、Ｂに対し請求することができない。	◯
26	H05-43-2	【建物（代金6,000万円、手付金500万円）】契約締結の際、ＡＢの合意で、｢当事者の一方が契約の履行に着手した後契約を解除するには、1,200万円の違約金を支払わなければならない｣との特約を結んだ。	◯
27	H04-44-4	【マンション（価格１億7,000万円）】ＡＢ双方の債務不履行による契約解除に関し、違約金については2,500万円とし、別に損害賠償額の予定として1,000万円とすることとした。	×
28	H01-48-3	【宅地（代金6,000万円）】Ａが宅地建物取引業者でない買主Ｂと、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を2,000万円とする特約をした場合、その特約は無効であり、損害賠償の額は予定しなかったことになる。	×

損害賠償額の予定（20％を超える特約）（宅建業法[17]2(2)）

[共通の設定]
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Ｂとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。

	年-問-肢	内容	正誤
1	R03s-27-1	ＡＢ間で建物の売買契約を締結する場合において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額についての特約を、代金の額の10分の２を超えて定めた場合、当該特約は全体として無効となる。	×
2	H27-36-ア	Ａは、Ｂとの間における建物（代金2,400万円）の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を480万円とし、かつ、違約金の額を240万円とする特約を定めた。この場合、当該特約は全体として無効となる。	×
3	H24-38-イ	【分譲マンション（代金3,000万円）】Ａ社は、Ｂとの当該売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定額300万円に加え、違約金を600万円とする特約を定めたが、違約金についてはすべて無効である。	×
4	H19-41-2	売買契約の締結に際し、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定める場合において、これらを合算した額が売買代金の２割を超える特約をしたときは、その特約はすべて無効となる。	×
5	H17-43-4	【マンション（販売価額3,000万円）】Ａは、Ｂとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を600万円、それとは別に違約金を600万円とする特約を定めた。これらの特約はすべて無効である。	×
6	H16-37-4	宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地の売買契約において損害賠償の額を予定し、その予定額が代金の額の２割を超える場合、その旨の説明があれば、その２割を超える部分についても有効である。	×
7	H14-40-4	Ａは、Ｂの債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償額の予定や違約金を契約条項に定めることができるが、これらの合計額が代金の額の2/10を超える場合は、Ｂに不利になるので全額無効である。	×
8	H11-33-4	【宅地（代金4,000万円）】契約に「債務不履行による契約の解除に伴う損害賠償額の予定及び違約金の合計額を代金の額の３割とする」旨定めた場合、その定めは、当該合計額につき800万円を超える部分については、無効である。	◯
9	H08-46-4	【宅地（代金5,000万円）】「債務不履行による契約解除に伴う損害賠償の予定額と違約金の額をそれぞれ1,000万円とする」旨の特約をした場合でも、損害賠償と違約金を合計した額は、1,000万円となる。	◯
10	H06-43-2	【マンション（代金5,000万円）】ＡＢ間の合意で、違約金を2,000万円と定めても、Ａは、1,000万円をこえる部分については、Ｂに対し請求することができない。	◯
11	H01-48-3	【宅地（代金6,000万円）】Ａが宅地建物取引業者でない買主Ｂと、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を2,000万円とする特約をした場合、その特約は無効であり、損害賠償の額は予定しなかったことになる。	×

ウ誤り

建築工事完了後の物件に関する売買契約なので、代金の10％又は1,000万円を超える手付金等につき、保全措置が必要です（宅建業法41条の２第１項）。
本肢で受領した手付金は300万円です。これは代金（3,000万円）の10％ジャストであり、10％を超えていません。したがって、保全措置を講じなくても、宅建業法上問題はありません。

■参照項目&類似過去問

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保全措置が不要な場合（完成物件）（宅建業法[19]3(1)）

[共通の設定]
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Ｂとの間で造成工事完了前の宅地又は建築工事完了前の建物の売買契約を締結した。

	年-問-肢	内容	正誤
1	R06-34-1	【土地付建物（代金4,000万円）】Ａが、保全措置を講じずにＢから手付金100万円を受領する場合、その旨を、法第35条の規定に基づく重要事項説明書に記載する必要があるが、法第37条の規定により交付する書面に記載する必要はない。	◯
2	R06-34-2	【土地付建物（代金4,000万円）】当該建物が建築工事の完了後の建物である場合、ＡがＢから手付金100万円を受領する際には保全措置は不要であるが、その後、当該土地付建物を引き渡す前に中間金400万円を受領するためには、手付金100万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない。	◯
3	R06-34-4	【土地付建物（代金4,000万円）】当該土地付建物の引渡し前に、ＢはＡに対して2,000万円を中間金として支払う契約になっていたが、Ａがその中間金について保全措置を講じていないときは、Ｂはこの中間金の支払いを拒むことができる。	◯
4	H30-38-1	当該住宅が建築工事の完了後で、売買代金が3,000万円であった場合、売主は、買主から手付金200万円を受領した後、当該住宅を引き渡す前に中間金300万円を受領するためには、手付金200万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない。	◯
5	H28-28-イ	Ａは、Ｂとの間で建築工事完了後のマンション（代金4,000万円）の売買契約を締結する際に、法第41条の２に定める保全措置を講じることなくＢから手付金400万円を受領することができる。	◯
6	H24-34-ア	【中古マンション（代金2,000万円、解約手付金200万円）】引渡前に、Ａ社は、代金に充当される中間金として100万円をＢから受領し、その後、本件手付金と当該中間金について法第41条の２に定める保全措置を講じることができる。	×
7	H24-34-イ	【中古マンション（代金2,000万円、代金に充当される解約手付金200万円）】本件売買契約締結前に、Ａ社は、Ｂから申込証拠金として10万円を受領した。本件売買契約締結時に、当該申込証拠金を代金の一部とした上で、Ａ社は、法第41条の２に定める保全措置を講じた後、Ｂから本件手付金を受領した。	◯
8	H24-38-ウ	【建築工事完了後の新築分譲マンション（代金3,000万円）】Ａ社は、宅地建物取引業者でない買主Ｂとの当該売買契約の締結に際して、宅地建物取引業法第41条の２の規定による手付金等の保全措置を講じた後でなければ、Ｂから300万円の手付金を受領することができない。	×
9	H23-37-2	当該契約の締結に際し、Ａ社がＢから代金の額の10分の２の手付金を受領する場合には、当該手付金を受領するまでに、宅地建物取引業法第41条の２の規定に基づく保全措置を講じなければならない。	◯
10	H20-41-2	Ａは、Ｂとの間で建築工事が完了した建物を5,000万円で販売する契約を締結し、法第41条の２に規定する手付金等の保全措置を講じずに、当該建物の引渡し前に700万円を手付金として受領することができる。	×
11	H17-42-1	【宅地（造成工事完了済み）（代金4,000万円）】Ａは、手付金として400万円をＢから受領したが、保全措置を講じなかった。	◯
12	H17-42-2	【宅地（造成工事完了済み）（代金4,000万円）】Ａは、手付金100万円をＢから受領した後、中間金として600万円を受領したが、中間金600万円についてのみ保全措置を講じた。	×
13	H15-38-2	Ａは、Ｂとの間で建築工事が完了した１億円の新築マンションの売買契約を締結し、宅地建物取引業法第41条の２に規定する手付金等の保全措置を講じたうえで、当該マンションの引渡し前に2,000万円を手付金として受領した。	◯
14	H14-40-3	【建物（完成物件）】ＡがＢから受領した手付が代金の額の1/10を超え、かつ、1,000万円を超える場合、Ａは、いかなる場合も手付金等の保全措置を行わなければならない。	×
15	H09-44-1	【建築工事完了後の分譲住宅（手付金500万円）】手付金の額が売買代金の額の10パーセントを超える場合でも、営業保証金の額の範囲内であるので、Ａは、保全措置を講ずる必要はない。	×
16	H09-44-4	【建築工事完了後の分譲住宅（手付金500万円）】手付金の額が分譲住宅の本体価額（売買代金の額から消費税及び地方消費税に相当する額を控除した額）の10パーセントを超えていても、売買代金の額の10パーセント以下である場合には、Ａは、保全措置を講ずる必要はない。	◯
17	H07-47-4	宅地建物取引業者Ａは土地区画整理組合Ｂの施行する土地区画整理事業の施行地区内の宅地（造成工事完了済み）についてＣに売買又は売買の媒介をすることとした。Ａが保留地予定地を取得する契約を締結し、自ら売主として販売する場合、その時期が換地処分の公告前であっても、宅地建物取引業法第41条の２の規定により手付金等の保全措置を講じて、Ｃから代金の20パーセントの手付金を受領することができる。	◯
18	H04-41-1	【マンンョン（工事完了済）（代金4,500万円）】Ａは、Ｂから手付金400万円及び中間金2,000万円を受領し、中間金については、銀行と保証委託契約を締結して、その契約を証する書面をＢに交付したが、手付金については、何らの保全措置を講じていない。	×
19	H02-42-4	【宅地（代金１億円、手付金900万円、中間金4,100万円、残代金5,000万円）】当該契約が宅地造成工事完了後に締結され、宅地の引渡し及び登記の移転を中間金の支払いと同時とした場合、Ａは、保全措置を講じなければ、手付金を受領することができない。	×
20	H01-42-2	【マンション（代金１億2,000万円、手付金1,500万円、中間金4,500万円、残代金6,000万円）】物件の建築工事完了後に契約を締結し、その引渡し及び登記の移転を中間金の支払いと同時に行うときは、Ａは、手付金を受け取る前に、手付金等の保全措置を講じなければならない。	◯

まとめ

誤っているものは、ア、イ、ウの３つです。正解は、肢３。

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カテゴリー: 宅建業法[17]2(1).予定額の上限、宅建業法[19]3(1)②完成物件、宅建業法[17]3.業者間取引、宅建業法[17]2(2).20％を超える特約、平成24年過去問