【宅建過去問】(平成27年問34)8つの規制


宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で建物の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. Cが建物の所有権を有している場合、AはBとの間で当該建物の売買契約を締結してはならない。ただし、AがCとの間で、すでに当該建物を取得する契約(当該建物を取得する契約の効力の発生に一定の条件が付されている。)を締結している場合は、この限りではない。
  2. Aは、Bとの間における建物の売買契約において、「AがBに対して瑕疵担保責任を負う期間は、建物の引渡しの日から1年間とする」旨の特約を付した。この場合、当該特約は無効となり、BがAに対して瑕疵担保責任を追及することができる期間は、当該建物の引渡しの日から2年間となる。
  3. Aは、Bから喫茶店で建物の買受けの申込みを受け、翌日、同じ喫茶店で当該建物の売買契約を締結した際に、その場で契約代金の2割を受領するとともに、残代金は5日後に決済することとした。契約を締結した日の翌日、AはBに当該建物を引き渡したが、引渡日から3日後にBから宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除が書面によって通知された。この場合、Aは、契約の解除を拒むことができない。
  4. AB間の建物の売買契約における「宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除の際に、AからBに対して損害賠償を請求することができる」旨の特約は有効である。

正解:3

 

1 誤り

宅建業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主となる売買契約を締結することができません(宅建業法33条の2)。

例外は、以下2つの場合です。

  1. 宅地・建物を取得する契約を締結(予約でも可。停止条件付契約は不可)
  2. 未完成物件で手付金等の保全措置あり

本肢では、AC間に建物を取得する契約があります。しかし、この契約には、停止条件が付されているというのです。したがって、Aは、Bとの間で当該建物の売買契約を締結することができません。

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取得契約が停止条件付(宅建業法[15]3(1))
 年-問-肢内容正誤
127-34-1取得契約が停止条件付きであっても、転売契約を締結できる。×
219-41-1取得契約が停止条件付きであるときは、転売契約を締結してはならない。
317-35-4取得契約が停止条件付きであっても、転売契約を締結できる。×
408-36-4停止条件付で取得する宅地を、転売しても、宅建業法に違反しない。×
506-44-1停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却したとしても、宅建業法に違反しない。
605-39-4取得契約が代替地取得を条件とする場合、転売契約を締結してはならない。
703-42-1代替地取得を停止条件として取得する土地につき、転売契約を締結した場合、宅建業法に違反する。

2 誤り

瑕疵担保責任の期間について特約する場合、「引渡しの日から2年以上」としなければなりません。これよりも買主に不利な特約は無効です(宅建業法40条1項・2項)。

本肢の特約は、「引渡しの日から1年間」というものです。これは、宅建業法の規定よりも買主に不利となるため無効です。
このような特約をした場合、瑕疵担保期間は、民法の原則通り、「瑕疵の事実を知った時から1年」となります(民法566条3項、民法570条)。
「引渡しの日から2年間」となるわけではありません。

■類似過去問
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瑕疵担保責任を負う期間(宅建業法[16]2(1)②)
 年-問-肢内容正誤
130-29-4[Aは、Bとの間で、Aが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約を締結した。]Aは宅地建物取引業者であるが、Bは宅地建物取引業者ではない場合において、本件契約の目的物である建物の瑕疵を担保すべき責任に関し、契約の解除又は損害賠償の請求は目的物の引渡しの日から1年以内にしなければならないものとする旨の特約を定めた。×
229-27-ア売買契約において、瑕疵担保責任を負う期間を引渡しの日から2年間とする特約を定めた場合、その特約は無効となる。×
329-27-イ売買契約において、売主の責めに帰すべき事由による瑕疵についてのみ引渡しの日から1年間担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。
427-34-2「引渡しから1年」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
527-39-4引渡しを売買契約締結の1月後とし、瑕疵担保責任を負う期間を契約日から2年間とする特約を定めることができる。×
626-31-ア「引渡しから3年」とする特約は無効。×
725-38-ア宅地建物取引業者A社は、宅地建物取引業者でないBとの間で締結した中古住宅の売買契約において、引渡後2年以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。×
824-39-3「引渡しから2年」という特約は有効。
923-37-4「瑕疵発見から2年」という特約は有効。
1022-40-1「引渡しから3年」という特約は有効。
1121-40-4「引渡しから2年」という特約は有効。
1220-40-4「引渡しから2年かつ瑕疵発見から30日」という特約は有効。×
1317-42-3「契約締結から2年」という特約は有効。×
1415-41-4「引渡しから1年」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
1514-41-1「引渡しから半年」という特約は有効。×
1612-40-1「引渡しから1年」という特約は無効で、「瑕疵発見から1年」となる。
1711-33-3「引渡しから2年、買主の知っている瑕疵は担保しない」という特約は有効。
1810-36-4損害賠償額を予定した場合、「瑕疵担保期間は引渡しから1年」という特約は有効。×
1909-41-1「引渡しから2年の期間内、契約を解除できないが、損害賠償を請求できる」旨の特約は無効。
2009-41-3「契約締結から2年、その期間内に瑕疵修補請求権も行使できる」という特約は有効。×
2109-41-4「引渡しから1年」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
2208-48-2「引渡しから1年」という特約は業者間では有効だが、業者以外を売主・業者を買主とする売買契約では無効。×
2307-43-1「引渡しから2年」という特約をしたときでも、瑕疵発見から1年は瑕疵担保責任を負う。×
2407-45-1「瑕疵発見から1年半」という特約は有効。
2506-43-1「瑕疵の事実を知ってから1年」と定めても、「引渡しから2年」は責任を負う。×

3 正しい

本肢のできごとを時系列で並べると、以下の表のようになります。

 日数 できごと
買受けの申込み
売買契約締結
代金の2割を支払い
引渡し
 
 
クーリング・オフ通知発信
残代金の支払予定日
クーリング・オフ期間終了

クーリング・オフができなくなるのは、以下2つのいずれかが起こったときです(宅建業法37条の2第1項)。

本肢には、クーリング・オフに関する告知の有無・時期が記載されていません。しかし、告知が最も早いタイミングである買受けの申込みのときになされたとしても、Bのクーリング・オフ通知発信の時までに8日間は経過していません。
また、クーリング・オフの通知をした時点で、Bは、建物の引渡しを受けたものの、まだ代金の2割しか支払っていません。この面から見ても、クーリング・オフは可能ということになります。
したがって、Aは、Bによるクーリング・オフによる契約の解除を拒むことができません。

■類似過去問
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クーリング・オフの期間(書面による告知日から起算して8日経過したとき)(宅建業法[14]3(1))
 年-問-肢内容正誤
130-37-ア
[宅地建物取引業者である売主Aが、宅地建物取引業者Bの媒介により宅地建物取引業者ではない買主Cと新築マンションの売買契約を締結した。]AとCの間で、クーリング・オフによる契約の解除に関し、Cは契約の解除の書面をクーリング・オフの告知の日から起算して8日以内にAに到達させなければ契約を解除することができない旨の特約を定めた場合、当該特約は無効である。
228-44-2
クーリング・オフの告知書面には、クーリング・オフについて告げられた日から起算して8日を経過するまでの間は、代金の全部を支払った場合を除き、書面によりクーリング・オフによる契約の解除を行うことができることが記載されていなければならない。
×
327-34-3宅建業者Aは、宅建業者ではない買主Bから喫茶店で建物の買受けの申込みを受け、翌日、同じ喫茶店で当該建物の売買契約を締結した際に、その場で契約代金の2割を受領するとともに、残代金は5日後に決済することとした。契約を締結した日の翌日、AはBに当該建物を引き渡したが、引渡日から3日後にBから宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除が書面によって通知された。この場合、Aは、契約の解除を拒むことができない。
427-39-1告知から7日目に解除書面を発送、9日目に売主に到着→解除できない。×
526-38-2告知なし→7日後には解除不可。×
625-34-2月曜日にクーリング・オフにつき書面で告知→翌週の火曜日まで解除可能。×
724-37-2契約から3日後に告知を受けた場合、契約から10日目でも解除可能。
820-39-2告知なし→10日後には解除不可。×
920-39-4宅地建物取引業者ではない買主Eはホテルのロビーにおいて買受けの申込みをし、その際にAからクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した。この場合、Eは、当該宅地の代金の80%を支払っていたが、当該契約の締結の日から8日を経過するまでは、契約の解除をすることができる。
1017-41-4書面で説明→8日経過後は解除不可。
1116-42-2口頭で説明→引渡しを受けていなければ、何日経過しても解除可能。
1215-39-1クーリング・オフについて書面で告げられていなくても、その翌日に契約の解除をすることができる。
1315-39-2買受け申込みの際に書面で告知を受け、4日後に契約締結→契約日から8日以内は解除可能。×
1413-43-4専任の宅建士を置く現地案内所で買受けの申込みをした者は、申込みの日から起算して8日以内であれば、無条件で申込みの撤回をすることができる。×
1513-44-1口頭で告知した2日後に書面を交付した場合、クーリング・オフ期間は口頭での告知日から起算する。×
1612-41-1口頭のみで告知→告知から10日後で代金の一部を支払った後でも、クーリング・オフ可能。
1708-49-2クーリング・オフにより解除できる期間を経過したとき、買主は、売主に債務不履行があったとしても、契約を解除できない。×
1807-45-3「クーリング・オフ告知から8日以内に解除を申し入れても、売主が宅地造成工事を完了しているときは手付金を返還しない」という特約は、有効である。×
1905-41-4売主がクーリング・オフの適用について書面で説明したとき、買主は、説明の日から起算して8日以内に限り、クーリング・オフ可能。
2001-38-1クーリング・オフにつき書面で告げられた日から起算して8日経過したときは、申込みを撤回できない。
クーリング・オフの期間(物件の引渡しを受け、かつ、代金全部を支払ったとき)(宅建業法[14]3(2))
 年-問-肢内容正誤
128-44-2
クーリング・オフの告知書面には、クーリング・オフについて告げられた日から起算して8日を経過するまでの間は、代金の全部を支払った場合を除き、書面によりクーリング・オフによる契約の解除を行うことができることが記載されていなければならない。
×
227-34-3宅建業者Aは、宅建業者ではない買主Bから喫茶店で建物の買受けの申込みを受け、翌日、同じ喫茶店で当該建物の売買契約を締結した際に、その場で契約代金の2割を受領するとともに、残代金は5日後に決済することとした。契約を締結した日の翌日、AはBに当該建物を引き渡したが、引渡日から3日後にBから宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除が書面によって通知された。この場合、Aは、契約の解除を拒むことができない。
326-38-1代金全部の支払を受け物件を引き渡したとき以降であっても、告知の7日後であれば、宅建業者は、クーリング・オフによる契約解除を拒むことができない。×
425-34-4代金全額を支払った後は、引渡し前であってもクーリング・オフはできない。×
524-37-1引渡しかつ全額支払の後でも、告知を受けていなければ、クーリング・オフできる。×
622-38-2引渡しかつ全額支払の後でも、クーリング・オフできる。×
721-37-3全額支払はしたが引渡しがない場合、クーリング・オフできる。
820-39-4代金の80%を支払っても、クーリング・オフできる。
919-41-4引渡しかつ全額支払の後でも、クーリング・オフできる。×
1017-41-3引渡しかつ全額支払の後でも、クーリング・オフできる。×
1115-39-4代金全額を支払った後は、引渡し前であってもクーリング・オフはできない。×
1213-44-4引渡日を決定し、かつ、代金の一部を支払うと、クーリング・オフできない。×
1312-41-4宅地の引渡しを受け、かつ、代金全部を支払った場合、クーリング・オフにつき告知を受けていないときでも、クーリング・オフはできなくなる。
1408-49-1クーリング・オフの告知がなかった場合でも、引渡しかつ全額支払の後は、契約を解除できない。
1507-45-3「クーリング・オフ告知から8日以内に解除を申し入れても、売主が宅地造成工事を完了しているときは手付金を返還しない」という特約は、有効である。×
1604-45-3引渡しと移転登記を完了すれば、代金の一部が未済でも、クーリング・オフできない。×

4 誤り

クーリング・オフは無条件解除であり、宅建業者は損害賠償や違約金の支払いを請求することができません(宅建業法37条の2第1項)。
このルールよりも申込者等にとって不利な特約をしたとしても、無効です(同条4項)。

■類似過去問
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クーリング・オフの効果(損害賠償・違約金の支払いを請求できない)(宅建業法[14]5(2))
 年-問-肢内容正誤
128-44-4
[宅建業者Aが、自ら売主として、宅建業者でないBと宅地の売買契約を締結]クーリング・オフの告知書面には、Bがクーリング・オフによる契約の解除を行った場合、Aは、それに伴う損害賠償又は違約金の支払をBに請求することができないこと、また、売買契約の締結に際し、手付金その他の金銭が支払われているときは、遅滞なくその全額をBに返還することが記載されていなければならない。
227-34-4「クーリング・オフ解除の際に、損害賠償請求できる」旨の特約は有効である。×
323-35-ア違約金の請求が可能。×
420-40-3履行に着手していれば損害賠償請求が可能。×
515-39-3契約の解除に伴う損害額と手付金を相殺することができる。×
613-44-3申込みの撤回に伴う損害があった場合は、別途これを請求できる。×
701-38-4買受けの申込みの撤回が行われた場合、宅建業者は、申込みを行った者に対し、速やかに、申込みに際し受領した金銭を返還しなければならない。

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【宅建過去問】(平成27年問34)8つの規制” に対して1件のコメントがあります。

  1. FOD より:

    肢3の解説にある表ですが、クーリング・オフ期間終了よりもクーリング・オフ期間の最終日の方が個人的には良いと思います。

    1. 家坂 圭一 より:

      御提案ありがとうございました。
      改訂の際に検討します。

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