宅地建物取引業者である売主Ａが、宅地建物取引業者Ｂの媒介により宅地建物取引業者ではない買主Ｃと新築マンションの売買契約を締結した場合において、宅地建物取引業法第37条の２の規定に基づくいわゆるクーリング・オフに関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。

• ア　ＡとＣの間で、クーリング・オフによる契約の解除に関し、Ｃは契約の解除の書面をクーリング・オフの告知の日から起算して８日以内にＡに到達させなければ契約を解除することができない旨の特約を定めた場合、当該特約は無効である。
• イ　Ｃは、Ｂの事務所で買受けの申込みを行い、その３日後に、Ｃの自宅近くの喫茶店で売買契約を締結した場合、クーリング・オフによる契約の解除はできない。
• ウ　Ｃは、Ｂからの提案によりＣの自宅で買受けの申込みを行ったが、クーリング・オフについては告げられず、その10日後に、Ａの事務所で売買契約を締結した場合、クーリング・オフによる契約の解除はできない。
• エ　クーリング・オフについて告げる書面には、Ｂの商号又は名称及び住所並びに免許証番号を記載しなければならない。

1. 一つ
2. 二つ
3. 三つ
4. なし

正解：2

設定の確認

ア 正しい

クーリング・オフに関する特約

本肢では、クーリング・オフに関する特約を定めようとしています。クーリング・オフに関する特約は、買主に不利なものであれば無効です。有効性を認められるのは、買主に有利なものに限られます（宅建業法37条の２第４項）。
本肢の特約が買主にとって有利か不利か、順に考えていきましょう。

クーリング・オフの期間

クーリング・オフ期間は、書面による告知日から起算して８日間とされています（同条１項１号）。本肢の特約は、この「８日間」という点に関して、買主に有利でも不利でもありません。

効力発生時期

クーリング・オフの効力は、申込者等が書面を発した時に生じます（同条２項）。しかし、本肢の特約では、「書面が到達しなければ解除することができない。」と定めています。これは、買主にとって不利な特約です。したがって、無効ということになります。

■類似過去問

イ 正しい

宅建業者Ｂは、売主Ａから売買の媒介の依頼を受けています。したがって、Ｂの事務所は、「事務所等」に該当します（宅建業法37条の２第１項、規則16条の５第１号ハ）。一方、Ｃの自宅近くの喫茶店は、「事務所等」には該当しません。

事務所等で買受けの申込みをして、事務所等以外の場所で契約を締結した場合、クーリング・オフの対象にはなりません。つまり、買受けの申込みの場所を基準として、クーリング・オフの可否を考えるわけです。

■類似過去問

ウ 誤り

申込者等の自宅が「事務所等」と扱われるのは、申込者等のほうから売買契約に関する説明を受ける旨を申し出た場合に限られます（宅建業法37条の２第１項、規則16条の５第２号）。本肢では、媒介業者Ｂのほうから提案していますから、Ｃの自宅は、「事務所等」には該当しません。一方、売主Ａの事務所は、もちろん「事務所等」に該当します。そして、事務所等以外の場所で買受けの申込みをして、事務所等で契約を締結した場合、クーリング・オフの対象になります（肢イの表）。
クーリング・オフ期間のカウントが始まるのは、クーリング・オフについて告知を受けた時です（宅建業法37条の２第１項１号）。Ｃは、申込みの時点でクーリング・オフについて告げられていないのですから、それから10日間が経過したとしても、いまだクーリング・オフ期間は終了していません。Ｃは、クーリング・オフにより契約を解除することができます。

■類似過去問

エ 誤り

クーリング・オフ告知書面に記載する必要があるのは、売主である宅建業者（本問のＡ）に関する情報です。媒介業者であるＢについて記載する必要はありません。

■類似過去問

まとめ

以上より、正しい記述はアとイの２つです。正解は、肢2。

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