【宅建過去問】(平成30年問37)クーリング・オフ


宅地建物取引業者である売主Aが、宅地建物取引業者Bの媒介により宅地建物取引業者ではない買主Cと新築マンションの売買契約を締結した場合において、宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフに関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。
ア AとCの間で、クーリング・オフによる契約の解除に関し、Cは契約の解除の書面をクーリング・オフの告知の日から起算して8日以内にAに到達させなければ契約を解除することができない旨の特約を定めた場合、当該特約は無効である。
イ Cは、Bの事務所で買受けの申込みを行い、その3日後に、Cの自宅近くの喫茶店で売買契約を締結した場合、クーリング・オフによる契約の解除はできない。
ウ Cは、Bからの提案によりCの自宅で買受けの申込みを行ったが、クーリング・オフについては告げられず、その10日後に、Aの事務所で売買契約を締結した場合、クーリング・オフによる契約の解除はできない。
エ クーリング・オフについて告げる書面には、Bの商号又は名称及び住所並びに免許証番号を記載しなければならない。

  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. なし

正解:2

設定の確認

ア 正しい

クーリング・オフに関する特約

本肢では、クーリング・オフに関する特約を定めようとしています。クーリング・オフに関する特約は、買主に不利なものであれば無効です。有効性を認められるのは、買主に有利なものに限られます(宅建業法37条の2第4項)。
本肢の特約が買主にとって有利か不利か、順に考えていきましょう。

クーリング・オフの期間

クーリング・オフ期間は、書面による告知日から起算して8日間とされています(同条1項1号)。本肢の特約は、この「8日間」という点に関して、買主に有利でも不利でもありません。

効力発生時期

クーリング・オフの効力は、申込者等が書面を発した時に生じます(同条2項)。しかし、本肢の特約では、「書面が到達しなければ解除することができない。」と定めています。これは、買主にとって不利な特約です。したがって、無効ということになります。

★必要知識(講義編)

クーリング・オフの期間(書面による告知日から起算して8日経過したとき)(宅建業法[14]3(1))
クーリング・オフの方法(効力発生時期)(宅建業法[14]4(2))
クーリング・オフに関する特約(宅建業法[14]6)

■類似過去問
内容を見る
宅建業法[14]3(1)
クーリング・オフの期間(書面による告知日から起算して8日経過したとき)
 年-問-肢内容正誤
128-44-2
クーリング・オフの告知書面には、クーリング・オフについて告げられた日から起算して8日を経過するまでの間は、代金の全部を支払った場合を除き、書面によりクーリング・オフによる契約の解除を行うことができることが記載されていなければならない。
×
227-34-3宅建業者Aは、宅建業者ではない買主Bから喫茶店で建物の買受けの申込みを受け、翌日、同じ喫茶店で当該建物の売買契約を締結した際に、その場で契約代金の2割を受領するとともに、残代金は5日後に決済することとした。契約を締結した日の翌日、AはBに当該建物を引き渡したが、引渡日から3日後にBから宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除が書面によって通知された。この場合、Aは、契約の解除を拒むことができない。
327-39-1告知から7日目に解除書面を発送、9日目に売主に到着→解除できない。×
426-38-2告知なし→7日後には解除不可。×
525-34-2月曜日にクーリング・オフにつき書面で告知→翌週の火曜日まで解除可能。×
624-37-2契約から3日後に告知を受けた場合、契約から10日目でも解除可能。
720-39-2告知なし→10日後には解除不可。×
817-41-4書面で説明→8日経過後は解除不可。
916-42-2口頭で説明→引渡しを受けていなければ、何日経過しても解除可能。
1015-39-1クーリング・オフについて書面で告げられていなくても、その翌日に契約の解除をすることができる。
1115-39-2買受け申込みの際に書面で告知を受け、4日後に契約締結→契約日から8日以内は解除可能。×
1213-43-4専任の宅建士を置く現地案内所で買受けの申込みをした者は、申込みの日から起算して8日以内であれば、無条件で申込みの撤回をすることができる。×
1313-44-1口頭で告知した2日後に書面を交付した場合、クーリング・オフ期間は口頭での告知日から起算する。×
1412-41-1口頭のみで告知→告知から10日後で代金の一部を支払った後でも、クーリング・オフ可能。
1508-49-2クーリング・オフにより解除できる期間を経過したとき、買主は、売主に債務不履行があったとしても、契約を解除できない。×
1607-45-3「クーリング・オフ告知から8日以内に解除を申し入れても、売主が宅地造成工事を完了しているときは手付金を返還しない」という特約は、有効である。×
1705-41-4売主がクーリング・オフの適用について書面で説明したとき、買主は、説明の日から起算して8日以内に限り、クーリング・オフ可能。
1801-38-1クーリング・オフにつき書面で告げられた日から起算して8日経過したときは、申込みを撤回できない。
宅建業法[14]4(2)
クーリング・オフ(効力発生時期)

 年-問-肢内容正誤
129-31-イ
宅地建物取引業者でないBが宅地建物取引業者Aに対し、宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づき、書面により買受けの申込みの撤回を行った場合、その効力は、当該書面をAが受け取った時に生じることとなる。×
228-44-3
クーリング・オフの告知書面には、クーリング・オフによる契約の解除は、買主が契約の解除を行う旨を記載した書面を発した時にその効力を生ずることが記載されていなければならない。
327-39-1告知から7日目に解除書面を発送し、9日目に売主に到着した場合、解除できない。×
422-38-3告知の6日後に書面を発信し、9日後に到達した場合、解除の効力は発生しない。×
521-34-1到達時点で解除の効力発生。×
613-44-2発信時点で解除の効力発生。
704-45-2転居先不明で戻ってきても、解除の効力発生。
801-38-2発信時点で解除の効力発生。
宅建業法[14]6
クーリング・オフに関する特約
 年-問-肢内容正誤
127-34-4「クーリング・オフ解除の際に、損害賠償請求できる」旨の特約は有効である。×
226-38-4特約でクーリング・オフ期間を14日間とした場合、契約締結10日後であっても、クーリング・オフが可能。
324-37-3クーリング・オフ排除の特約が可能。×
416-42-1特約で、10日間に延長したり、7日間に短縮したりできる。×
507-45-3「クーリング・オフ告知から8日以内に解除を申し入れても、売主が宅地造成工事を完了しているときは手付金を返還しない」という特約は、有効である。
×
604-45-1買主がクーリング・オフを排除する特約を承諾していても、クーリング・オフが可能。

イ 正しい

宅建業者Bは、売主Aから売買の媒介の依頼を受けています。したがって、Bの事務所は、「事務所等」に該当します(宅建業法37条の2第1項、規則16条の5第1号ハ)。一方、Cの自宅近くの喫茶店は、「事務所等」には該当しません。

事務所等で買受けの申込みをして、事務所等以外の場所で契約を締結した場合、クーリング・オフの対象にはなりません。つまり、買受けの申込みの場所を基準として、クーリング・オフの可否を考えるわけです。

★必要知識(講義編)

クーリング・オフ(売主以外の宅建業者の事務所)(宅建業法[14]2(3)②(a))
クーリング・オフ(事務所等で買受けの申込み→事務所等以外で契約締結)(宅建業法[14]2(3)③)

■類似過去問
内容を見る
宅建業法[14]2(3)②(a)
クーリング・オフ(売主以外の宅建業者の事務所)
 年-問-肢内容正誤
125-34-3代理・媒介の依頼を受けていない宅建業者の事務所で買受けの申込み・契約をした場合、クーリング・オフができる。
222-38-4売主である宅建業者から代理・媒介の依頼を受けていない業者の事務所で買受けの申込み・契約をした場合、クーリング・オフはできない。×
316-42-4売主である宅建業者から媒介の依頼を受けた宅建業者の事務所で契約の申込みをした場合、クーリング・オフができる。×
406-42-3売主である宅建業者から媒介の依頼を受けた宅建業者の申出によりその事務所で契約した場合、クーリング・オフはできない。
503-46-4売主である宅建業者から媒介の依頼を受けた宅建業者の事務所で買受けの申込みをした場合、クーリング・オフはできない。
宅建業法[14]2(3)③
クーリング・オフ(事務所等で買受けの申込み→事務所等以外で契約締結)

 年-問-肢内容正誤
124-37-4事務所で買受けの申込み→レストランで契約締結:クーリング・オフ可能。×
217-41-1モデルルームで買受けの申込み→喫茶店で契約締結:クーリング・オフ不可。
317-41-2事務所で買受けの申込み:クーリング・オフ不可。
414-45-1買主の申出により自宅で買受けの申込み→ホテルのロビーで契約締結:クーリング・オフ不可。
510-36-3事務所で買受けの申込み→喫茶店で契約締結:クーリング・オフ可能。×

ウ 誤り

申込者等の自宅が「事務所等」と扱われるのは、申込者等のほうから売買契約に関する説明を受ける旨を申し出た場合に限られます(宅建業法37条の2第1項、規則16条の5第2号)。本肢では、媒介業者Bのほうから提案していますから、Cの自宅は、「事務所等」には該当しません。一方、売主Aの事務所は、もちろん「事務所等」に該当します。そして、事務所等以外の場所で買受けの申込みをして、事務所等で契約を締結した場合、クーリング・オフの対象になります(肢イの表)。
クーリング・オフ期間のカウントが始まるのは、クーリング・オフについて告知を受けた時です(宅建業法37条の2第1項1号)。Cは、申込みの時点でクーリング・オフについて告げられていないのですから、それから10日間が経過したとしても、いまだクーリング・オフ期間は終了していません。Cは、クーリング・オフにより契約を解除することができます。

★必要知識(講義編)

クーリング・オフ(申込者・買主から申し出た場合の自宅or勤務する場所)(宅建業法[14]2(3)②(b))
クーリング・オフ(事務所等以外で買受けの申込み→事務所等で契約締結)(宅建業法[14]2(3)③)

■類似過去問
内容を見る
宅建業法[14]2(3)②(b)
クーリング・オフ(申込者・買主から申し出た場合の自宅or勤務する場所)
 年-問-肢内容正誤
129-31-ア申込者は自ら指定した自宅においてマンションの買受けの申込みをした場合においても、法第37条の2の規定に基づき、書面により買受けの申込みの撤回を行うことができる。×
226-38-2自ら指定した喫茶店で買受け申込み&契約:クーリング・オフ不可。×
325-34-1自ら指定した喫茶店で買受け申込み&契約:クーリング・オフ不可。×
425-34-3自ら指定した宅建業者(売主から代理・媒介の依頼は受けていない)の事務所で買受け申込み&契約:クーリング・オフ可能。
524-37-2自ら申し出た喫茶店で買受け申込み&契約:クーリング・オフ可能。
623-35-ウ自ら申し出た喫茶店で買受け申込み→事務所で契約:クーリング・オフ可能。
722-38-1自ら指定したホテルのロビーで買受け申込み→モデルルームで契約:クーリング・オフ可能。
820-39-1自ら希望して勤務先で買受け申込み&契約:クーリング・オフ可能。×
915-39-4自ら指定したレストランで買受けの申込み→事務所で契約:クーリング・オフ不可。×
1014-45-1自ら申し出た自宅で買受け申込み→ホテルのロビーで契約:クーリング・オフ不可。
1112-41-2宅建業者の申出により買主の勤務先で契約締結:クーリング・オフ不可。×
1206-42-1自らの申出により取引銀行の店舗内で売買契約を締結:クーリング・オフ不可。×
1306-42-2宅建業者の営業マンの申出により買主の勤務先で売買契約を締結:クーリング・オフ不可。×
1406-42-4現地案内所(テント張り)で買受けの申込み→宅建業者の申出により買主の自宅で売買契約を締結:クーリング・オフ不可。×
1505-41-2自らの申出により自宅で売買契約を締結:クーリング・オフ不可。
宅建業法[14]2(3)③
クーリング・オフ(事務所等以外で買受けの申込み→事務所等で契約締結)

 年-問-肢内容正誤
126-38-3仮設テント張りの案内所で買受けの申込み→事務所で契約という場合、クーリング・オフ不可。×
226-38-4仮設テント張りの案内所で買受けの申込み→事務所で契約という場合、クーリング・オフ可能。
325-34-4テント張りの案内所で買受け申込み→事務所で契約した場合、代金全額を支払ったときは、引渡し前でもクーリング・オフ不可。×
423-35-ウ自ら申し出た喫茶店で買受け申込み→事務所で契約、クーリング・オフ可能。
522-38-1自ら指定したホテルのロビーで買受けの申込み、モデルルームで契約→クーリング・オフ可能。
618-39-1テント張りの案内所で買受けの申込み、事務所で契約を締結→クーリング・オフ不可。×
715-39-2喫茶店で買受けの申込み、事務所で契約を締結→クーリング・オフ不可。×
815-39-3宅地建物取引業者でない買主Bは、ホテルのロビーで買受けの申込みをし、翌日、宅地建物取引業者Aの事務所で契約を締結した際に手付金を支払った。その3日後、Bから、クーリング・オフの書面が送付されてきた場合、Aは、契約の解除に伴う損害額と手付金を相殺することができる。×
915-39-4自ら指定したレストランで買受けの申込み、事務所で契約を締結→クーリング・オフ可能。
1003-46-3テント張りの案内所で買受けの申込み、事務所で契約を締結→クーリング・オフ不可。×

エ 誤り

クーリング・オフ告知書面に記載する必要があるのは、売主である宅建業者(本問のA)に関する情報です。媒介業者であるBについて記載する必要はありません。

★必要知識(講義編)

クーリング・オフ告知書面の記載事項(宅建業法[14])

■類似過去問
内容を見る
宅建業法[14]
クーリング・オフ告知書面の記載事項
 年-問-肢内容正誤
128-44-1
クーリング・オフの告知書面に、売主である宅建業者については、その商号又は名称及び住所並びに免許証番号、買主については、その氏名(法人の場合、その商号又は名称)及び住所が記載されていなければならない。

228-44-2
クーリング・オフの告知書面には、クーリング・オフについて告げられた日から起算して8日を経過するまでの間は、代金の全部を支払った場合を除き、書面によりクーリング・オフによる契約の解除を行うことができることが記載されていなければならない。
×
328-44-3
クーリング・オフの告知書面には、クーリング・オフによる契約の解除は、買主が契約の解除を行う旨を記載した書面を発した時にその効力を生ずることが記載されていなければならない。

428-44-4
[宅建業者Aが、自ら売主として、宅建業者でないBと宅地の売買契約を締結]クーリング・オフの告知書面には、Bがクーリング・オフによる契約の解除を行った場合、Aは、それに伴う損害賠償又は違約金の支払をBに請求することができないこと、また、売買契約の締結に際し、手付金その他の金銭が支払われているときは、遅滞なくその全額をBに返還することが記載されていなければならない。

まとめ

以上より、正しい記述はアとイの2つです。正解は、肢2。


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【宅建過去問】(平成30年問37)クーリング・オフ” に対して1件のコメントがあります。

  1. エスコバル より:

    この問題
    そもそも自ら売主じゃなく、媒介での売買なので
    そもそも8種規制の適用になるのか?
    売主が業者なら媒介で頼んでたとしても自ら売主になるんですか?
    1. 媒介
    (業)———-(業)———-(素)
    売主 買主
    2. 媒介
    (業)———-(業)———-(素)
    自売主 買主

    2のパターンなら正しいですが
    1のパターンだとどーなるんですか?

    1. エスコバル より:

      買主は素人の方に付いてます。

    2. 家坂 圭一 より:

      エスコバルさん

      御質問ありがとうございます。
      「1. 媒介」と「2. 媒介」の違いが分かりません。
      「自売主」と「売主」は、同じことですよね。

      どちらも、
      「売主=宅建業者、買主=宅建業者以外」
      の取引ですので、8種規制の対象になります。

  2. ドクターX より:

    この問題は
    ア・イが正しくて
    ウ・エが間違いでいいですか?

    エについては、媒介業者はクリーニングオフの書面には
    関係なしと考えていいですか?

    1. 家坂 圭一 より:

      ドクターXさん

      お考えの通りです(ア・イ:正しい。ウ・エ:誤り)。
      エについても、正解です。
      告知書面に記載すべきは、「売主である宅地建物取引業者の商号又は名称及び住所並びに免許証番号」(施行規則16条の6第2号)であり、媒介業者であるBの情報を記載する必要はありません。

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