【宅建過去問】(令和01年問38)クーリング・オフ


宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で宅地の売買契約を締結した場合における、宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフに関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。
ア Bがクーリング・オフにより売買契約を解除した場合、当該契約の解除に伴う違約金について定めがあるときは、Aは、Bに対して違約金の支払を請求することができる。
イ Aは、Bの指定した喫茶店で買受けの申込みを受けたが、その際クーリング・オフについて何も告げず、その3日後に、クーリング・オフについて書面で告げたうえで売買契約を締結した。この契約において、クーリング・オフにより契約を解除できる期間について買受けの申込みをした日から起算して10日間とする旨の特約を定めた場合、当該特約は無効となる。
ウ Aが媒介を依頼した宅地建物取引業者Cの事務所でBが買受けの申込みをし、売買契約を締結した場合、Aからクーリング・オフについて何も告げられていなければ、当該契約を締結した日から起算して8日経過していてもクーリング・オフにより契約を解除することができる。

  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. なし

正解:2

設定の確認

ア 誤り

クーリング・オフは無条件解除であり、宅建業者Aは、Bに対して損害賠償や違約金の支払いを請求することができません(宅建業法37条の2第1項)。

★必要知識(講義編)

クーリング・オフの効果(損害賠償・違約金の支払いを請求できない)(宅建業法[14]5(2))

■類似過去問
内容を見る
クーリング・オフの効果(損害賠償・違約金の支払いを請求できない)(宅建業法[14]5(2))
 年-問-肢内容正誤
1R01-38-ア
[宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で宅地の売買契約を締結した。]Bがクーリング・オフにより売買契約を解除した場合、当該契約の解除に伴う違約金について定めがあるときは、Aは、Bに対して違約金の支払を請求することができる。
×
228-44-4
[宅建業者Aが、自ら売主として、宅建業者でないBと宅地の売買契約を締結]クーリング・オフの告知書面には、Bがクーリング・オフによる契約の解除を行った場合、Aは、それに伴う損害賠償又は違約金の支払をBに請求することができないこと、また、売買契約の締結に際し、手付金その他の金銭が支払われているときは、遅滞なくその全額をBに返還することが記載されていなければならない。
327-34-4「クーリング・オフ解除の際に、損害賠償請求できる」旨の特約は有効である。×
423-35-ア違約金の請求が可能。×
520-40-3履行に着手していれば損害賠償請求が可能。×
615-39-3契約の解除に伴う損害額と手付金を相殺することができる。×
713-44-3申込みの撤回に伴う損害があった場合は、別途これを請求できる。×
801-38-4買受けの申込みの撤回が行われた場合、宅建業者は、申込みを行った者に対し、速やかに、申込みに際し受領した金銭を返還しなければならない。

イ 正しい

■クーリング・オフの可否

クーリング・オフができるのは、「事務所等」以外の場所で買受けの申込みをしたり、売買契約を締結した場合に限られます(宅建業法37条の2第1項)。喫茶店は、「事務所等」以外の場所です。したがって、ここでした買受けの申込みをクーリング・オフをすることができます。

■クーリング・オフの期間

クーリング・オフができなくなるのは、以下2つのいずれかが起こったときです(宅建業法37条の2第1項)。

クーリング・オフの期間

本肢では、売買契約締結時にクーリング・オフについて書面で告知されています。この日から起算して8日間であれば、クーリング・オフにより契約を解除することができます。

 

■クーリング・オフに関する特約

クーリング・オフに関する特約は、買主に不利なものであれば無効です。有効性を認められるのは、買主に有利なものに限られます(同法37条の2第4項)。本肢の特約が買主にとって有利か不利か、考えましょう。


宅建業法の規定によれば、クーリング・オフ期間は、契約締結日から起算して8日間です(図の⑧まで)。しかし、本肢の特約は「買受の申込みをした日から起算して10日間」というものです。これでは、契約締結日から起算して7日間(⑦まで)しかクーリング・オフをすることができません。これは、宅建業法の規定よりも買主に不利な特約ですから、無効です。

★必要知識(講義編)

クーリング・オフ(「事務所等」に該当しない場所)(宅建業法[14]2(3)②)
クーリング・オフの期間(書面による告知日から起算して8日間)(宅建業法[14]3(1))
クーリング・オフに関する特約(宅建業法[14]6)

■類似過去問
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クーリング・オフ(「事務所等」の意味)(宅建業法[14]2(3)②(b))
 年-問-肢内容正誤
買主の自宅
130-37-ウ[宅地建物取引業者である売主Aが、宅地建物取引業者Bの媒介により宅地建物取引業者ではない買主Cと新築マンションの売買契約を締結した。]Cは、Bからの提案によりCの自宅で買受けの申込みを行ったが、クーリング・オフについては告げられず、その10日後に、Aの事務所で売買契約を締結した場合、クーリング・オフによる契約の解除はできない。×
229-31-ア申込者は自ら指定した自宅においてマンションの買受けの申込みをした場合においても、法第37条の2の規定に基づき、書面により買受けの申込みの撤回を行うことができる。×
314-45-1自ら申し出た自宅で買受け申込み→ホテルのロビーで契約:クーリング・オフ不可。
406-42-4現地案内所(テント張り)で買受けの申込み→宅建業者の申出により買主の自宅で売買契約を締結:クーリング・オフ不可。×
505-41-2自らの申出により自宅で売買契約を締結:クーリング・オフ不可。
買主の勤務先
120-39-1自ら希望して勤務先で買受け申込み&契約:クーリング・オフ可能。×
212-41-2宅建業者の申出により買主の勤務先で契約締結:クーリング・オフ不可。×
306-42-2宅建業者の営業マンの申出により買主の勤務先で売買契約を締結:クーリング・オフ不可。×
売主以外の宅建業者の事務所
1R01-38-ウ宅地建物取引業者Aが媒介を依頼した宅地建物取引業者Cの事務所でBが買受けの申込みをし、売買契約を締結した場合、Aからクーリング・オフについて何も告げられていなければ、当該契約を締結した日から起算して8日経過していてもクーリング・オフにより契約を解除することができる。
×
225-34-3自ら指定した宅建業者(売主から代理・媒介の依頼は受けていない)の事務所で買受け申込み&契約:クーリング・オフ可能。
322-38-4Bは、自ら指定した知人の宅地建物取引業者C(CはAから当該宅地の売却について代理又は媒介の依頼を受けていない。)の事務所で買受けの申込みをし、その際にAからクーリング・オフについて何も告げられず、翌日、Cの事務所で契約を締結した場合、Bは売買契約を解除することができない。×
「事務所等」に該当しない場所
1R01-38-イ宅地建物取引業者Aは、Bの指定した喫茶店で買受けの申込みを受けたが、その際クーリング・オフについて何も告げず、その3日後に、クーリング・オフについて書面で告げたうえで売買契約を締結した。この契約において、クーリング・オフにより契約を解除できる期間について買受けの申込みをした日から起算して10日間とする旨の特約を定めた場合、当該特約は無効となる。
226-38-2自ら指定した喫茶店で買受け申込み&契約:クーリング・オフ不可。×
325-34-1自ら指定した喫茶店で買受け申込み&契約:クーリング・オフ不可。×
424-37-2自ら申し出た喫茶店で買受け申込み&契約:クーリング・オフ可能。
523-35-ウ自ら申し出た喫茶店で買受け申込み→事務所で契約:クーリング・オフ可能。
622-38-1自ら指定したホテルのロビーで買受け申込み→モデルルームで契約:クーリング・オフ可能。
715-39-4自ら指定したレストランで買受けの申込み→事務所で契約:クーリング・オフ不可。×
806-42-1自らの申出により取引銀行の店舗内で売買契約を締結:クーリング・オフ不可。×
クーリング・オフの期間(書面による告知日から起算して8日経過したとき)(宅建業法[14]3(1))
 年-問-肢内容正誤
1R01-38-イ
宅地建物取引業者Aは、Bの指定した喫茶店で買受けの申込みを受けたが、その際クーリング・オフについて何も告げず、その3日後に、クーリング・オフについて書面で告げたうえで売買契約を締結した。この契約において、クーリング・オフにより契約を解除できる期間について買受けの申込みをした日から起算して10日間とする旨の特約を定めた場合、当該特約は無効となる。
2R01-38-ウ
宅地建物取引業者Aが媒介を依頼した宅地建物取引業者Cの事務所でBが買受けの申込みをし、売買契約を締結した場合、Aからクーリング・オフについて何も告げられていなければ、当該契約を締結した日から起算して8日経過していてもクーリング・オフにより契約を解除することができる。
×
330-37-ア
[宅地建物取引業者である売主Aが、宅地建物取引業者Bの媒介により宅地建物取引業者ではない買主Cと新築マンションの売買契約を締結した。]AとCの間で、クーリング・オフによる契約の解除に関し、Cは契約の解除の書面をクーリング・オフの告知の日から起算して8日以内にAに到達させなければ契約を解除することができない旨の特約を定めた場合、当該特約は無効である。
428-44-2
クーリング・オフの告知書面には、クーリング・オフについて告げられた日から起算して8日を経過するまでの間は、代金の全部を支払った場合を除き、書面によりクーリング・オフによる契約の解除を行うことができることが記載されていなければならない。
×
527-34-3宅建業者Aは、宅建業者ではない買主Bから喫茶店で建物の買受けの申込みを受け、翌日、同じ喫茶店で当該建物の売買契約を締結した際に、その場で契約代金の2割を受領するとともに、残代金は5日後に決済することとした。契約を締結した日の翌日、AはBに当該建物を引き渡したが、引渡日から3日後にBから宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除が書面によって通知された。この場合、Aは、契約の解除を拒むことができない。
627-39-1告知から7日目に解除書面を発送、9日目に売主に到着→解除できない。×
726-38-2告知なし→7日後には解除不可。×
825-34-2月曜日にクーリング・オフにつき書面で告知→翌週の火曜日まで解除可能。×
924-37-2契約から3日後に告知を受けた場合、契約から10日目でも解除可能。
1020-39-2告知なし→10日後には解除不可。×
1120-39-4宅地建物取引業者ではない買主Eはホテルのロビーにおいて買受けの申込みをし、その際にAからクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した。この場合、Eは、当該宅地の代金の80%を支払っていたが、当該契約の締結の日から8日を経過するまでは、契約の解除をすることができる。
1217-41-4書面で説明→8日経過後は解除不可。
1316-42-2口頭で説明→引渡しを受けていなければ、何日経過しても解除可能。
1415-39-1クーリング・オフについて書面で告げられていなくても、その翌日に契約の解除をすることができる。
1515-39-2買受け申込みの際に書面で告知を受け、4日後に契約締結→契約日から8日以内は解除可能。×
1613-43-4専任の宅建士を置く現地案内所で買受けの申込みをした者は、申込みの日から起算して8日以内であれば、無条件で申込みの撤回をすることができる。×
1713-44-1口頭で告知した2日後に書面を交付した場合、クーリング・オフ期間は口頭での告知日から起算する。×
1812-41-1口頭のみで告知→告知から10日後で代金の一部を支払った後でも、クーリング・オフ可能。
1908-49-2クーリング・オフにより解除できる期間を経過したとき、買主は、売主に債務不履行があったとしても、契約を解除できない。×
2007-45-3「クーリング・オフ告知から8日以内に解除を申し入れても、売主が宅地造成工事を完了しているときは手付金を返還しない」という特約は、有効である。×
2105-41-4売主がクーリング・オフの適用について書面で説明したとき、買主は、説明の日から起算して8日以内に限り、クーリング・オフ可能。
2201-38-1クーリング・オフにつき書面で告げられた日から起算して8日経過したときは、申込みを撤回できない。
クーリング・オフに関する特約(宅建業法[14]6)
 年-問-肢内容正誤
1R01-38-イ[宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で宅地の売買契約を締結した。]Aは、Bの指定した喫茶店で買受けの申込みを受けたが、その際クーリング・オフについて何も告げず、その3日後に、クーリング・オフについて書面で告げたうえで売買契約を締結した。この契約において、クーリング・オフにより契約を解除できる期間について買受けの申込みをした日から起算して10日間とする旨の特約を定めた場合、当該特約は無効となる。
230-37-ア[宅地建物取引業者である売主Aが、宅地建物取引業者Bの媒介により宅地建物取引業者ではない買主Cと新築マンションの売買契約を締結した。]AとCの間で、クーリング・オフによる契約の解除に関し、Cは契約の解除の書面をクーリング・オフの告知の日から起算して8日以内にAに到達させなければ契約を解除することができない旨の特約を定めた場合、当該特約は無効である。
327-34-4「クーリング・オフ解除の際に、損害賠償請求できる」旨の特約は有効である。×
426-38-4特約でクーリング・オフ期間を14日間とした場合、契約締結10日後であっても、クーリング・オフが可能。
524-37-3クーリング・オフ排除の特約が可能。×
616-42-1特約で、10日間に延長したり、7日間に短縮したりできる。×
707-45-3「クーリング・オフ告知から8日以内に解除を申し入れても、売主が宅地造成工事を完了しているときは手付金を返還しない」という特約は、有効である。
×
804-45-1買主がクーリング・オフを排除する特約を承諾していても、クーリング・オフが可能。

ウ 誤り

売主である宅建業者A以外の宅建業者(本肢のC)の事務所が、「事務所等」に該当するか。結論は、場合によって異なります。
具体的にいうと、AからCに対する代理又は媒介の依頼がある場合には、Cの事務所をクーリング・オフに関する「事務所等」と扱います(宅建業法法37条の2第1項、規則16条の5第1号ハ)。この場合、Bの申込みは、事務所等におけるものなのですから、クーリング・オフによる解除をすることはできません。
一方、AからCに対する依頼がない場合、Cの事務所は、「事務所等」以外の場所と扱います。したがって、Bは、クーリング・オフすることができます。

本肢のCに対しては「Aが媒介を依頼」しています。したがって、その事務所は「事務所等」にあたります。ここで買受けの申込みをし、売買契約を締結したとしても、Bは、クーリング・オフにより契約を解除することができません。

★必要知識(講義編)

クーリング・オフ(売主以外の宅建業者の事務所)(宅建業法[14]2(3)②)
クーリング・オフの期間(書面による告知日から起算して8日間)(宅建業法[14]3(1))

■類似過去問
内容を見る
クーリング・オフ(「事務所等」の意味)(宅建業法[14]2(3)②(b))
 年-問-肢内容正誤
買主の自宅
130-37-ウ[宅地建物取引業者である売主Aが、宅地建物取引業者Bの媒介により宅地建物取引業者ではない買主Cと新築マンションの売買契約を締結した。]Cは、Bからの提案によりCの自宅で買受けの申込みを行ったが、クーリング・オフについては告げられず、その10日後に、Aの事務所で売買契約を締結した場合、クーリング・オフによる契約の解除はできない。×
229-31-ア申込者は自ら指定した自宅においてマンションの買受けの申込みをした場合においても、法第37条の2の規定に基づき、書面により買受けの申込みの撤回を行うことができる。×
314-45-1自ら申し出た自宅で買受け申込み→ホテルのロビーで契約:クーリング・オフ不可。
406-42-4現地案内所(テント張り)で買受けの申込み→宅建業者の申出により買主の自宅で売買契約を締結:クーリング・オフ不可。×
505-41-2自らの申出により自宅で売買契約を締結:クーリング・オフ不可。
買主の勤務先
120-39-1自ら希望して勤務先で買受け申込み&契約:クーリング・オフ可能。×
212-41-2宅建業者の申出により買主の勤務先で契約締結:クーリング・オフ不可。×
306-42-2宅建業者の営業マンの申出により買主の勤務先で売買契約を締結:クーリング・オフ不可。×
売主以外の宅建業者の事務所
1R01-38-ウ宅地建物取引業者Aが媒介を依頼した宅地建物取引業者Cの事務所でBが買受けの申込みをし、売買契約を締結した場合、Aからクーリング・オフについて何も告げられていなければ、当該契約を締結した日から起算して8日経過していてもクーリング・オフにより契約を解除することができる。
×
225-34-3自ら指定した宅建業者(売主から代理・媒介の依頼は受けていない)の事務所で買受け申込み&契約:クーリング・オフ可能。
322-38-4Bは、自ら指定した知人の宅地建物取引業者C(CはAから当該宅地の売却について代理又は媒介の依頼を受けていない。)の事務所で買受けの申込みをし、その際にAからクーリング・オフについて何も告げられず、翌日、Cの事務所で契約を締結した場合、Bは売買契約を解除することができない。×
「事務所等」に該当しない場所
1R01-38-イ宅地建物取引業者Aは、Bの指定した喫茶店で買受けの申込みを受けたが、その際クーリング・オフについて何も告げず、その3日後に、クーリング・オフについて書面で告げたうえで売買契約を締結した。この契約において、クーリング・オフにより契約を解除できる期間について買受けの申込みをした日から起算して10日間とする旨の特約を定めた場合、当該特約は無効となる。
226-38-2自ら指定した喫茶店で買受け申込み&契約:クーリング・オフ不可。×
325-34-1自ら指定した喫茶店で買受け申込み&契約:クーリング・オフ不可。×
424-37-2自ら申し出た喫茶店で買受け申込み&契約:クーリング・オフ可能。
523-35-ウ自ら申し出た喫茶店で買受け申込み→事務所で契約:クーリング・オフ可能。
622-38-1自ら指定したホテルのロビーで買受け申込み→モデルルームで契約:クーリング・オフ可能。
715-39-4自ら指定したレストランで買受けの申込み→事務所で契約:クーリング・オフ不可。×
806-42-1自らの申出により取引銀行の店舗内で売買契約を締結:クーリング・オフ不可。×
クーリング・オフの期間(書面による告知日から起算して8日経過したとき)(宅建業法[14]3(1))
 年-問-肢内容正誤
1R01-38-イ
宅地建物取引業者Aは、Bの指定した喫茶店で買受けの申込みを受けたが、その際クーリング・オフについて何も告げず、その3日後に、クーリング・オフについて書面で告げたうえで売買契約を締結した。この契約において、クーリング・オフにより契約を解除できる期間について買受けの申込みをした日から起算して10日間とする旨の特約を定めた場合、当該特約は無効となる。
2R01-38-ウ
宅地建物取引業者Aが媒介を依頼した宅地建物取引業者Cの事務所でBが買受けの申込みをし、売買契約を締結した場合、Aからクーリング・オフについて何も告げられていなければ、当該契約を締結した日から起算して8日経過していてもクーリング・オフにより契約を解除することができる。
×
330-37-ア
[宅地建物取引業者である売主Aが、宅地建物取引業者Bの媒介により宅地建物取引業者ではない買主Cと新築マンションの売買契約を締結した。]AとCの間で、クーリング・オフによる契約の解除に関し、Cは契約の解除の書面をクーリング・オフの告知の日から起算して8日以内にAに到達させなければ契約を解除することができない旨の特約を定めた場合、当該特約は無効である。
428-44-2
クーリング・オフの告知書面には、クーリング・オフについて告げられた日から起算して8日を経過するまでの間は、代金の全部を支払った場合を除き、書面によりクーリング・オフによる契約の解除を行うことができることが記載されていなければならない。
×
527-34-3宅建業者Aは、宅建業者ではない買主Bから喫茶店で建物の買受けの申込みを受け、翌日、同じ喫茶店で当該建物の売買契約を締結した際に、その場で契約代金の2割を受領するとともに、残代金は5日後に決済することとした。契約を締結した日の翌日、AはBに当該建物を引き渡したが、引渡日から3日後にBから宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除が書面によって通知された。この場合、Aは、契約の解除を拒むことができない。
627-39-1告知から7日目に解除書面を発送、9日目に売主に到着→解除できない。×
726-38-2告知なし→7日後には解除不可。×
825-34-2月曜日にクーリング・オフにつき書面で告知→翌週の火曜日まで解除可能。×
924-37-2契約から3日後に告知を受けた場合、契約から10日目でも解除可能。
1020-39-2告知なし→10日後には解除不可。×
1120-39-4宅地建物取引業者ではない買主Eはホテルのロビーにおいて買受けの申込みをし、その際にAからクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した。この場合、Eは、当該宅地の代金の80%を支払っていたが、当該契約の締結の日から8日を経過するまでは、契約の解除をすることができる。
1217-41-4書面で説明→8日経過後は解除不可。
1316-42-2口頭で説明→引渡しを受けていなければ、何日経過しても解除可能。
1415-39-1クーリング・オフについて書面で告げられていなくても、その翌日に契約の解除をすることができる。
1515-39-2買受け申込みの際に書面で告知を受け、4日後に契約締結→契約日から8日以内は解除可能。×
1613-43-4専任の宅建士を置く現地案内所で買受けの申込みをした者は、申込みの日から起算して8日以内であれば、無条件で申込みの撤回をすることができる。×
1713-44-1口頭で告知した2日後に書面を交付した場合、クーリング・オフ期間は口頭での告知日から起算する。×
1812-41-1口頭のみで告知→告知から10日後で代金の一部を支払った後でも、クーリング・オフ可能。
1908-49-2クーリング・オフにより解除できる期間を経過したとき、買主は、売主に債務不履行があったとしても、契約を解除できない。×
2007-45-3「クーリング・オフ告知から8日以内に解除を申し入れても、売主が宅地造成工事を完了しているときは手付金を返還しない」という特約は、有効である。×
2105-41-4売主がクーリング・オフの適用について書面で説明したとき、買主は、説明の日から起算して8日以内に限り、クーリング・オフ可能。
2201-38-1クーリング・オフにつき書面で告げられた日から起算して8日経過したときは、申込みを撤回できない。

まとめ

誤っているものは、ア・ウの二つです。正解は、肢2。


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