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不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。

1. 原価法は、求めた再調達原価について減価修正を行って対象物件の価格を求める手法であるが、建設費の把握が可能な建物のみに適用でき、土地には適用できない。
2. 不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因を価格形成要因といい、一般的要因、地域要因及び個別的要因に分けられる。
3. 正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。
4. 取引事例に係る取引が特殊な事情を含み、これが当該取引事例に係る価格等に影響を及ぼしているときは、適切に補正しなければならない。

正解：１

1 誤り

原価法とは、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法です。
土地に関しても、造成地・埋立地などで再調達原価を適切に求めることができる場合には、原価法の適用が可能です。
本肢は、「土地には適用できない」と断言している点が誤っています。

手法	やり方	試算価格
原価法	価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法	積算価格
取引事例比較法	まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、 これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、 かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法	比準価格
収益還元法	対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより 対象不動産の試算価格を求める手法	収益価格

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2 正しい

価格形成要因とは、①不動産の効用、②相対的稀少性、③不動産に対する有効需要、の三者に影響を与える要因のことをいいます。価格形成要因は、一般的要因・地域要因・個別的要因に分けられます。

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3 正しい

正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格のことをいいます。

※正常価格の他に、限定価格・特定価格・特殊価格という紛らわしい言葉が使われます。キーワードをしっかり押さえておきましょう。

	市場性	キーワード	具体例
正常価格	あり	合理的条件を満たす市場で形成
限定価格	あり	市場が相対的に限定されている	借地権者の底地併合 隣接不動産の取得
特定価格	あり	法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的	会社更生 民事再生 資産の流動化に関する法律に基づく評価
特殊価格	なし	市場性を有しない不動産	文化財

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4 正しい

取引が特殊な事情を含んでいて、価格等に影響を及ぼしているときは、適切に補正しなければなりません。これを事情補正といいます。

※事情補正の他に、時点修正（取引時点と価格時点が異なり、その間に価格水準に変動がある場合の修正）があります。

事情補正	取引が特殊な事情を含み、価格に影響を及ぼしているときは適切に補正しなければならない。
時点修正	取引の時点が価格時点と異なり、その間に価格水準に変動がある場合、価格時点の価格に修正しなければならない。

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