不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。

1. 同一需給圏とは、一般に対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域をいう。
2. 対象不動産について、依頼目的に応じ対象不動産に係る価格形成要因のうち地域要因又は個別的要因について想定上の条件を設定する場合がある。
3. 不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成されるが、これを適合の原則という。
4. 収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であり、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効である。

正解：3

1 正しい

同一需給圏とは、一般に対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域をいいます。

■参照項目&類似過去問

2 正しい

価格形成要因とは、①不動産の効用、②相対的稀少性、③不動産に対する有効需要、の三者に影響を与える要因のことをいいます。価格形成要因は、一般的要因・地域要因・個別的要因に分けられます。

このうち、「地域要因」や「個別的要因」については、想定上の条件を設定する場合があります。例えば、「地域要因」について「用途地域が第一種住居地域から商業地域へ変更されたものとして」、「個別的要因」について「土壌汚染が存する土地であるが汚染が除去されたものとして」というように想定するわけです。

■参照項目&類似過去問

3 誤り

不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成されます。これを「最有効使用の原則」といいます。
「適合の原則」ではありません。

※「適合の原則」とは、「不動産の収益性又は快適性が最高度に発揮されるためには、当該不動産がその環境に適合していることが必要である。」という原則です。

■参照項目&類似過去問

4 正しい

収益還元法とは、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法のことをいいます。

収益還元法は、賃貸用不動産や賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効です。しかし、それ以外の不動産、例えば、自用の不動産についても、賃料を想定することで適用が可能となります。

※収益還元法が適用できないのは、文化財の指定を受けた建造物等、一般的に市場性を有しない不動産に限られます。

■参照項目&類似過去問

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