2018/01/26 / 最終更新日 : 2019/10/08 家坂圭一【講義編】民法

民法[08]物権変動と対抗問題

Ａが自分の所有する土地をＢに売却したが、同じ土地をＣにも売却した。二重売買とか、二重譲渡と呼ばれる状況です。この場合、「ＢとＣのうち、先に登記を備えたほうが勝つ。」というのが基本的な解決方法です。
Ａ・Ｂ・Ｃの関係を対抗問題とか対抗関係といいます。そして、登記のことを対抗要件といいます。登場人物の関係を図示した上で、対抗できる、できない、を判断していきましょう。

Contents

1.物権変動？対抗問題？登記
- (1).対抗問題になるケース
- (2).対抗問題にならないケース
2.対抗問題が生じているか？
3.第三者にあたるか

[Step.1]基本習得編講義
[Step.2]実戦応用編講義

1.物権変動？対抗問題？登記

(1).対抗問題になるケース

★過去の出題例★

契約締結日時の先後（民法[08]1(1)②）

	年-問-肢	内容	正誤
1	29-11-1	（Ａ所有の甲土地につき、平成29年10月１日にＢとの間で賃貸借契約（本件契約）が締結された。）Ａが甲土地につき、本件契約とは別に、平成29年９月１日にＣとの間で建物所有を目的として賃貸借契約を締結していた場合、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは、本件契約よりもＣとの契約が優先する。	×
2	28-03-1	Ａが甲土地をＢに売却する前にＣにも売却していた場合、Ｃは所有権移転登記を備えていなくても、Ｂに対して甲土地の所有権を主張することができる。	×
3	24-06-3	二重譲渡の場合、契約締結日時の先後で優劣を判定。	×
4	22-04-1	二重譲渡の場合、契約締結日時の先後で優劣を判定。	×
5	19-03-4	二重譲渡の場合、契約締結日時の先後で優劣を判定。	×

(2).対抗問題にならないケース

①当事者間の関係

②順に譲渡された場合

★過去の出題例★

対抗問題：当事者間、順次譲渡（民法[08]1(2)）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R01-01-3	[Ａは、Ａが所有している甲土地をＢに売却した。]Ｂが甲土地の所有権移転登記を備えないまま甲土地をＥに売却した場合、Ｅは、甲土地の所有権移転登記なくして、Ａに対して甲土地の所有権を主張することができる。	◯
2	16-03-4	Ｆ→Ａ→Ｂと所有権が移転した場合、ＢはＦに対し、登記がなくても所有権を対抗できる。	◯
3	13-25-3	［Ａ所有の宅地甲地をＢが取得］甲地にＡ所有の住宅が建っているとき、ＢがＡに対してこれを除却するよう求めるためには、Ｂは、甲地の所有権移転登記を完了していなければならない。	×
4	08-03-1	代金全額を支払ったとしても、所有権移転登記を完了していない場合には、買主は売主に所有権の移転を主張できない。	×

2.対抗問題が生じているか？

(1).取消し

①取消し後の第三者（⇒[03]2(3)②）

②取消し前の第三者（詐欺の場合）（⇒[03]2(3)①）

③取消し前の第三者（強迫の場合）（⇒[03]2(3)②）

(2).時効取得（⇒[07]2）

①時効完成後の第三者

②時効完成前の第三者

★過去の出題例★

対抗問題：時効完成前後の第三者（民法[08]2(2)）

	年-問-肢	内容	正誤
時効完成前の第三者
1	R01-01-4	[Ａは、Ａが所有している甲土地をＢに売却した。]Ｂが甲土地の所有権移転登記を備えた後に甲土地につき取得時効が完成したＦは、甲土地の所有権移転登記を備えていなくても、Ｂに対して甲土地の所有権を主張することができる。	◯
2	27-04-3	Ａから甲土地を買い受けたＣが所有権の移転登記を備えた後に、Ｂについて甲土地所有権の取得時効が完成した場合、Ｂは、Ｃに対し、登記がなくても甲土地の所有者であることを主張することができる。	◯
3	24-06-1	Ａ所有の甲土地につき、時効により所有権を取得したＢは、時効完成前にＡから甲土地を購入して所有権移転登記を備えたＣに対して、時効による所有権の取得を主張することができない。	×
4	22-04-3	ＡがＢから甲土地を購入したところ、Ｃが時効により甲土地の所有権を取得した旨主張している場合、取得時効の進行中にＢＡ間で売買契約及び所有権移転登記がなされ、その後に時効が完成しているときには、Ｃは登記がなくてもＡに対して所有権を主張することができる。	◯
5	10-02-3	ＤがＢの取得時効完成前にＡから甲土地を買い受けた場合には、Ｄの登記がＢの取得時効完成の前であると後であるとを問わず、Ｂは、登記がなくても、時効による甲土地の所有権の取得をＤに対抗することができる。	◯
6	04-04-3	Ｂの所有地について、Ａが善意無過失で占有を開始し、所有の意思をもって、平穏かつ公然に７年間占有を続けた後、ＢがＤにその土地を売却し、所有権移転登記を完了してもＡは、その後３年間占有を続ければ、その土地の所有権を時効取得し、Ｄに対抗することができる。	◯
時効完成後の第三者
1	19-06-4	取得時効の完成により乙不動産の所有権を適法に取得した者は、その旨を登記しなければ、時効完成後に乙不動産を旧所有者から取得して所有権移転登記を経た第三者に所有権を対抗できない。	◯
2	13-05-4	（ＡからＢ、ＢからＣに、甲地が順次売却され、ＡからＢに対する所有権移転登記がなされた）ＢからＣへの売却前に、取得時効の完成により甲地の所有権を取得したＥがいる場合、Ｅがそれを理由にして所有権登記をＢから取得する前に、Ｅの取得時効につき善意のＣがＢから甲地を購入し、かつ、所有権移転登記を受けたときは、Ｃは甲地の所有権をＥに対抗できる。	◯
3	09-06-4	Ｊが、Ｋ所有の土地を占有し取得時効期間を経過した場合で、時効の完成後に、Ｋがその土地をＬに譲渡して登記を移転したとき、Ｊは、登記なしにＬに対して当該時効による土地の取得を主張できる。	×
4	07-02-4	Ａの所有する土地についてＢの取得時効が完成した後、ＡがＣに売却し、登記をＣ名義に移転した場合、Ｂは、Ｃに対して登記がなければ土地の所有権を主張できない。	◯
時効期間の起算点
1	22-03-3	時効期間は、時効の基礎たる事実が開始された時を起算点としなければならず、時効援用者において起算点を選択し、時効完成の時期を早めたり遅らせたりすることはできない。	◯

(3).解除

①解除後の第三者（⇒[26]4(3)①）

★過去の出題例★

対抗問題：解除後の第三者（民法[26]4(3)①、民法[08]2(3)①）

	年-問-肢	内容	正誤
1	20-02-3	復帰的物権変動につき未登記の売主は、解除後の第三者に、所有権を主張できる。	×
2	19-06-2	復帰的物権変動につき未登記の売主は、登記を経た解除後の第三者に、所有権を対抗できない。	◯
3	16-09-4	復帰的物権変動につき未登記の売主は、解除後に物権を賃借し対抗要件を備えた賃借人に対し、賃借権の消滅を主張できる。	×
4	13-05-3	解除後に解除につき善意で物件を購入し登記を経た第三者は、復帰的物権変動につき未登記の売主に対し、所有権を対抗できる。	◯
5	08-05-4	解除後に解除につき悪意で物件を購入し登記を経た第三者は、復帰的物権変動につき未登記の売主に対し、所有権を対抗できない。	×

②解除前の第三者（⇒[26]4(3)②）

★過去の出題例★

対抗問題：解除前の第三者（民法[26]4(3)②、民法[08]2(3)②）

	年-問-肢	内容	正誤
1	21-08-1	解除前の第三者が登記を備えている場合、その第三者が悪意であっても、売主は所有権を主張できない。	◯
2	16-09-1	建物の買主がその債権者と抵当権設定契約を締結し登記をした後で、売主が売買契約を解除しても、売主は抵当権の消滅を主張できない。	◯
3	16-09-2	建物の買主がその建物を賃貸し引渡しを終えた後で、売主が売買契約を解除した場合、売主は賃借権の消滅を主張できる。	×
4	16-09-3	建物の買主がその債権者と抵当権設定契約を締結したが、登記をする前に、売主が売買契約を解除した場合、抵当権設定契約は無効となる。	×
5	14-08-4	買主が土地を転売した後、売買契約を解除しても、未登記の第三者の土地を取得する権利を害することはできない。	×
6	13-05-2	買主が土地を転売した後、売買契約を解除した場合、登記を受けた第三者は、所有権を売主に対抗できる。	◯
7	08-05-3	解除前の第三者が登記を備えていても、その第三者が解除原因につき悪意であった場合には、売主に対し所有権を対抗できない。	×
8	03-04-2	解除前の第三者が登記を備えていても、売主は第三者に対し所有権を対抗できる。	×
9	01-03-3	売主が買主の債務不履行を理由に売買契約を解除した場合、売主は、その解除を、解除前に転売を受け、解除原因について悪意ではあるが、所有権の移転登記を備えている第三者に対抗することができる。	×

(4).相続（⇒[34]）

①相続人との関係

②相続人からの権利取得者

③共同相続と登記

★過去の出題例★

民法[08]2(4)
対抗問題：相続人と対抗関係

	年-問-肢	内容	正誤
1	17-08-1	Ａが所有地をＢに譲渡した後死亡し単独相続人Ｃが所有権移転登記をした場合、Ｂは、所有権をＣに対抗できない。	×
2	17-08-2	Ａが所有地をＢに譲渡した後死亡し単独相続人Ｃが所有権移転登記をした。その後、ＣがＤに土地を売却しＤがその旨登記すると、Ｂは、所有権をＤに対抗できない。	◯
3	15-12-2	相続財産である土地につき、Ｂ、Ｃ及びＤが持分各３分の１の共有相続登記をした後、遺産分割協議によりＢが単独所有権を取得した場合、その後にＣが登記上の持分３分の１を第三者に譲渡し、所有権移転登記をしても、Ｂは、単独所有権を登記なくして、その第三者に対抗できる。	×
4	10-01-4	Ａから土地を取得したＢは、Ｂが当該土地を取得した後で、移転登記を受ける前に、Ａが死亡した場合におけるＡの相続人に対し、所有権を主張できない。	×
5	08-03-2	売主が買主への所有権移転登記を完了する前に死亡した場合、買主は、売主の相続人に対して所有権の移転を主張することができる。	◯

共同相続と登記（民法[08]2(4)③）

	年-問-肢	内容	正誤
1	30-10-2	相続財産に属する不動産について、遺産分割前に単独の所有権移転登記をした共同相続人から移転登記を受けた第三取得者に対し、他の共同相続人は、自己の持分を登記なくして対抗することができる。	◯
2	19-06-3	共同相続人の一人が単独所有権移転登記し、さらに第三者に移転登記した場合、他の共同相続人は、共同相続の登記をしなければ、第三者に対し自己の持分権を対抗できない。	×
3	15-12-1	遺産分割協議前に、共同相続人の一人が単独所有権移転登記し、第三者に譲渡、第三者が所有権移転登記をした場合、他の共同相続人は、自己の持分を登記なくして、第三者に対抗できる。	◯
4	09-06-2	共同相続した土地につき、遺産分割前に、共同相続人の一人が単独所有権移転登記し、第三者に譲渡、第三者が所有権移転登記をした場合、他の共同相続人は、自己の持分を登記なくして、第三者に対抗できる。	◯

3.第三者にあたるか

第三者＝登記がないことを主張する正当な利益を有する者

(1).悪意者

(2).背信的悪意者

①背信的悪意者の例

②背信的悪意者についての対応

背信的悪意者＝登記がないことを主張する正当な利益を有する者
→「第三者」にあたらない
→登記がなくても、対抗◯

③背信的悪意者からの転得者

④背信的悪意者と同様に扱われる者

詐欺・強迫によって登記申請を妨げた第三者
他人のために登記申請義務を負う第三者

★過去の出題例★

対抗問題：悪意者・背信的悪意者（民法[08]3(1)(2)）

	年-問-肢	内容	正誤
単純悪意者
1	15-03-1	第一買主の存在を知らずに土地を購入し登記した者→第一買主：対抗可能。	◯
2	03-04-1	未登記の第一買主→第一買主の存在を知りつつ土地を譲り受け登記した第二買主：対抗不可。	◯
背信的悪意者
1	28-03-3	Ａから甲土地を購入したＢは、所有権移転登記を備えていなかった。Ｅがこれに乗じてＢに高値で売りつけて利益を得る目的でＡから甲土地を購入し所有権移転登記を備えた場合、ＥはＢに対して甲土地の所有権を主張することができない。	◯
2	24-06-4	背信的悪意者（第二買主）からの善意の転得者→第一買主：対抗可能。	◯
3	15-03-2	買主を欺き著しく高く売りつける目的で土地を購入した者→買主：登記があっても対抗不可。	◯
4	10-01-2	買主→買主が登記を受けていないことに乗じ、高値で売りつけ不当利益を得る目的で土地を購入した者：登記がなくても対抗可能。	◯
5	07-02-2	買主→買主を強迫して登記申請を妨げた者：登記がなくても対抗可能。	◯
6	07-02-3	買主→買主から登記手続を委任されたにも関わらず自らに登記移転した者：登記がなくても対抗可能。	◯

(3).不法占拠者

★過去の出題例★

対抗問題：不法占拠者（民法[08]3(3)）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R01-01-1	[Ａは、Ａが所有している甲土地をＢに売却した。]甲土地を何らの権原なく不法占有しているＣがいる場合、ＢがＣに対して甲土地の所有権を主張して明渡請求をするには、甲土地の所有権移転登記を備えなければならない。	×
2	19-03-3	正当な権原なく土地を占有する者に対しては、登記を備えていなくても、土地の明渡しを請求できる。	◯
3	16-03-1	何ら権原のない不法占有者に対しては、登記を備えていなくても、土地の明渡しを請求できる。	◯
4	10-01-3	土地の不法占拠者に対しては、登記がなければ所有権を主張できない。	×

(4).無権利者

①通常のケース（真の所有者が無過失）

②真の所有者に過失があるケース

虚偽表示（⇒[02]3(3)）の規定を類推適用

★過去の出題例★

対抗問題：無権利者（民法[08]3(4)）

	年-問-肢	内容	正誤
1	20-02-1	土地の真の所有者は、無権利者からの譲受人で登記を有する者に対し、所有権を主張できる。	◯
2	19-03-2	登記を信頼した土地の譲受人は、真の所有者の過失の有無を問わず、所有権を取得できる。	×
3	15-03-4	二重譲渡の一方が通謀虚偽表示であり、仮装譲受人が登記を得たとしても、もう一方の譲受人は、所有権を主張できる。	◯
4	13-05-1	無権利者からの譲受人からさらに転得した者は、無権利の点につき善意であれば、所有権を真の所有者に対抗できる。	×
5	08-05-2	公序良俗違反の契約により、ＢがＡから土地所有権を取得し登記をした。Ｂと売買契約を締結し、移転登記を受けたＣは、Ａに対し所有権を対抗できる。	×
6	03-04-4	土地の譲受人は、無権利者から土地を賃借し土地上の建物を登記した者に対し、土地の明渡しと建物収去を請求できる。	◯

(5).賃借人

①状況

②建物使用権の主張

Ｂの賃借権vsＣの所有権

③賃貸人の地位の主張

家賃を請求することができるか

Ｃが所有権移転の登記を受けていない場合	Ｃが所有権移転の登記を受けている場合

★過去の出題例★

対抗問題：賃借人（民法[08]3(5)）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R01-01-2	[Ａは、Ａが所有している甲土地をＢに売却した。]Ｂが甲土地の所有権移転登記を備えていない場合には、Ａから建物所有目的で甲土地を賃借して甲土地上にＤ名義の登記ある建物を有するＤに対して、Ｂは自らが甲土地の所有者であることを主張することができない。	◯
2	24-06-2	賃貸中の土地の譲受人→土地上に登記ある建物を有する土地の賃借人：登記がなくても賃貸人の地位を対抗可能。	×
3	20-04-4	建物に居住している建物の賃借人→建物の譲受人：賃借権を対抗可能。	◯
4	16-03-2	賃貸中の建物の譲受人→引渡しを受けた建物の賃借人：登記がなくても賃貸人の地位を対抗可能。	×
5	10-01-1	賃貸中の土地の譲受人→自己名義で保存登記をした建物を所有する土地の賃借人：登記がなくても所有権を対抗可能。	×
6	08-03-4	Ａの所有する土地について、ＡＢ間で、代金全額が支払われたときに所有権がＡからＢに移転する旨約定して売買契約を締結した。ＥがＡからこの土地を賃借して、建物を建てその登記をしている場合、ＢがＡに代金全額を支払った後であれば、ＡからＢへの所有権移転登記が完了していなくても、Ｂは、Ｅに対して所有権の移転を主張することができる。	×
7	07-07-3	賃貸中の土地の譲受人→建物を建てその登記をしている土地の賃借人：登記がなくても賃貸人の地位を対抗可能。	×
8	01-13-1	引渡しを受けた建物の賃借人→土地を譲り受け移転登記をした所有権者：賃借人の地位を対抗可能。	◯

[Step.1]基本習得編講義

<a href="http://www.nicovideo.jp/watch/1544790188"><span data-mce-type="bookmark" style="display: inline-block; width: 0px; overflow: hidden; line-height: 0;" class="mce_SELRES_start"></span>［Step.1民法08］物権変動と対抗問題</a>

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カテゴリー: 【講義編】民法