【宅建過去問】（令和04年問12）借地借家法（借家）
Ａは、Ｂ所有の甲建物（床面積100㎡）につき、居住を目的として、期間２年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）をＢと締結してその日に引渡しを受けた。この場合における次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
- ＢはＡに対して、本件契約締結前に、契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借が終了する旨を記載した賃貸借契約書を交付して説明すれば、本件契約を借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約として締結することができる。
- 本件契約が借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるか否かにかかわらず、Ａは、甲建物の引渡しを受けてから１年後に甲建物をＢから購入したＣに対して、賃借人であることを主張できる。
- 本件契約が借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約である場合、Ａの中途解約を禁止する特約があっても、やむを得ない事情によって甲建物を自己の生活の本拠として使用することが困難になったときは、Ａは本件契約の解約の申入れをすることができる。
- ＡがＢに対して敷金を差し入れている場合、本件契約が期間満了で終了するに当たり、Ｂは甲建物の返還を受けるまでは、Ａに対して敷金を返還する必要はない。
正解：1
設定の確認
Ａは、Ｂ所有の甲建物（床面積100㎡）につき、居住を目的として、期間２年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約をＢと締結してその日に引渡しを受けた。
「床面積100㎡」「居住を目的」という記述から、「定期建物賃貸借の中途解約」が出題されそうです。また、「引渡しを受けた」と明記してあるので、「対抗問題」が問われる気配がします。
1 誤り
定期建物賃貸借は、公正証書による等書面によって契約を締結しない限り有効になりません（借地借家法38条１項前段。電磁的記録でも書面による契約とみなされます）。しかし、書面によって契約するだけで有効になるわけではありません。賃貸人Bは、あらかじめ、建物の賃借人Ａに対し、契約の更新がなく期間の満了により終了することについて、書面を交付して説明しなければならないのです（同条３項。賃借人の承諾があれば、電磁的方法による提供も可能）。そして、契約書と事前説明の書面は、別個独立の書面でなければなりません（最判平24.09.13）。
本肢は、「賃貸借契約書を交付して説明」としています。逆にいえば、賃貸人は、事前説明の書面を交付し説明するという義務を果たしていません。そのため、定期建物賃貸借契約は不成立です。
■参照項目&類似過去問
内容を見る| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R04-12-1 | Ａは、Ｂ所有の甲建物につき、居住を目的として、期間２年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約をＢと締結してその日に引渡しを受けた。ＢはＡに対して、本件契約締結前に、契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借が終了する旨を記載した賃貸借契約書を交付して説明すれば、本件契約を借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約として締結することができる。 | × |
| 2 | R02s-12-3 | 賃貸人Ａと賃借人Ｂとの間で居住用建物の賃貸借契約を締結した。賃貸借契約に期間を定め、賃貸借契約を書面によって行った場合には、ＡがＢに対しあらかじめ契約の更新がない旨を説明していれば、賃貸借契約は期間満了により終了する。 | × |
| 3 | R01-12-1 | 建物の賃貸借契約について、契約の更新がない旨を定めるには、公正証書による等書面によって契約すれば足りる。 | × |
| 4 | 26-12-1 | 定期建物賃貸借契約を締結するには、公正証書による等書面によらなければならない。 | ◯ |
| 5 | 24-12-3 | 定期建物賃貸借契約では、更新がない旨の特約を記載した書面を契約に先立って賃借人に交付さえしておけば当該特約は有効となる。 | × |
| 6 | 19-14-1 | 定期建物賃貸借契約は書面によって契約しなければ有効とならない。 | ◯ |
| 7 | 18-13-3 | 20年後に賃貸借契約を更新させずに終了させるという建物賃貸借契約が可能である。 | ◯ |
| 8 | 15-14-2 | 定期建物賃貸借契約は、公正証書でしなければ、無効である。 | × |
| 9 | 07-13-2 | 定期建物賃貸借契約は、公正証書でしなければならない。 | × |
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R04-12-1 | Ａは、Ｂ所有の甲建物につき、居住を目的として、期間２年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約をＢと締結してその日に引渡しを受けた。ＢはＡに対して、本件契約締結前に、契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借が終了する旨を記載した賃貸借契約書を交付して説明すれば、本件契約を借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約として締結することができる。 | × |
| 2 | R02s-12-3 | 賃貸人Ａと賃借人Ｂとの間で居住用建物の賃貸借契約を締結した。賃貸借契約に期間を定め、賃貸借契約を書面によって行った場合には、ＡがＢに対しあらかじめ契約の更新がない旨を説明していれば、賃貸借契約は期間満了により終了する。 | × |
| 3 | R01-12-1 | 建物の賃貸借契約について、契約の更新がない旨を定めるには、公正証書による等書面によって契約すれば足りる。 | × |
| 4 | H29-12-4 | 賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めるものである場合、当該契約前に賃貸人が賃借人に契約の更新がなく期間の満了により終了する旨を記載した書面を交付して説明しなければ、契約の更新がない旨の約定は無効となる。 | ◯ |
| 5 | H26-12-3 | 定期建物賃貸借契約につき、契約書と同じ書面内に記載して説明すれば足りる。 | × |
| 6 | H26-12-4 | 定期建物賃貸借契約につき説明しなかったときは、契約の更新がない旨の定めは無効となる。 | ◯ |
| 7 | H24-12-3 | 定期建物賃貸借契約につき、書面を交付さえすれば特約は有効。 | × |
| 8 | H20-14-2 | 公正証書で契約を締結すれば、書面の交付・説明の必要はない。 | × |
| 9 | H15-14-3 | 定期建物賃貸借契約を締結する場合、書面の交付・説明が必要である。 | ◯ |
2 正しい
建物の引渡しがあったときは、その建物の賃借権を第三者に対抗することができます（借地借家法31条１項）。これは、定期建物賃貸借契約でも、それ以外の建物賃貸借契約でも共通のルールです。
賃借人Ａはすでに甲建物の引渡しを受けています。Ｃが賃貸人Ｂから甲建物を購入したのは、この１年後のことです。したがって、Ａは、Ｃに対して、賃借人であることを主張することができます。
■参照項目&類似過去問
内容を見る| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R04-12-2 | Ａは、Ｂ所有の甲建物につき、賃貸借契約をＢと締結してその日に引渡しを受けた。本件契約が借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるか否かにかかわらず、Ａは、甲建物の引渡しを受けてから１年後に甲建物をＢから購入したＣに対して、賃借人であることを主張できる。 | ◯ |
| 2 | R02-12-1 | ＡとＢとの間でＡ所有の甲建物をＢに対して、居住の用を目的として、期間２年、賃料月額10万円で賃貸する旨の賃貸借契約を締結し、Ｂが甲建物の引渡しを受けた。ＡがＣに甲建物を売却した場合、Ｂは、それまでに契約期間中の賃料全額をＡに前払いしていたことを、Ｃに対抗することができる。 | ◯ |
| 3 | H27-11-3 | ［ＡがＢとの間で、Ａ所有の甲建物について、期間３年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約を締結］Ｃが、ＡＢ間の賃貸借契約締結前に、Ａと甲建物の賃貸借契約を締結していた場合、ＡがＢに甲建物を引き渡しても、Ｃは、甲建物の賃借権をＢに対抗することができる。 | × |
| 4 | H27-12-1 | 賃借権の登記をしない限り賃借人は賃借権を第三者に対抗することができない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。 | ◯ |
| 5 | H22-12-1 | 建物の引渡しを受けていれば、賃借権を対抗可能。 | ◯ |
| 6 | H21-12-3 | 引渡しを受けている場合、建物の賃借権は対抗可、使用借権は対抗不可。 | ◯ |
| 7 | H20-04-4 | 建物の引渡しを受けていれば、賃借権を対抗可能。 | ◯ |
| 8 | H19-14-4 | 登記も引渡しもない場合、定期建物賃借権は対抗不可、一時使用賃借権は対抗可能。 | × |
| 9 | H18-14-2 | 建物の引渡しを受けていれば、賃借権を対抗可能。 | ◯ |
| 10 | H12-12-1 | 賃貸人の承諾を得て転借人に占有させている場合、賃借人は賃借権を対抗不可。 | × |
| 11 | H02-13-1 | 引渡しを受けていないと、常に、賃借権を対抗不可。 | × |
| 12 | H01-13-1 | 建物の引渡しを受けていれば、建物所有権が移転しても、新所有者に賃借権を対抗可能。 | ◯ |
3 正しい
定期建物賃貸借契約については、以下の要件をみたせば、賃借人は、契約期間の途中であっても、解約の申入れをすることができます（借地借家法38条７項）。この規定に反する特約で、賃借人に不利なものは無効です（同条８項）。
中途解約の要件
本件契約については、全ての要件がみたされています。また、「Ａの中途解約を禁止する特約」があっても、これは無効です。Ａは、特約を無視して中途解約の申入れをすることができ、賃貸借は、申入れの１か月後に終了します。
■参照項目&類似過去問
内容を見る| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R04-12-3 | Ａ所有の甲建物（床面積100㎡）につき、居住を目的とした賃貸借契約が借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約である場合、Ｂの中途解約を禁止する特約があっても、やむを得ない事情によって甲建物を自己の生活の本拠として使用することが困難になったときは、Ｂは本件契約の解約の申入れをすることができる。 | ◯ |
| 2 | R02-12-3 | ＡとＢとの間でＡ所有の甲建物をＢに対して、居住の用を目的として、期間２年、賃料月額10万円で賃貸する旨の賃貸借契約を締結し、Ｂが甲建物の引渡しを受けた。本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約である場合、Ａは、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情があれば、Ｂに対し、解約を申し入れ、申入れの日から１月を経過することによって、本件契約を終了させることができる。 | × |
| 3 | H30-12-2 | 借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合には、当該契約の期間中、賃借人から中途解約を申し入れることはできない。 | × |
| 4 | H27-12-4 | 賃貸人も賃借人も契約期間中の中途解約をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。 | × |
| 5 | H24-12-4 | 普通建物賃貸借では中途解約不可、定期建物賃貸借契約では途中解約可能。 | ◯ |
| 6 | H23-12-4 | 一時使用目的の場合、中途解約は特約がなければ不可。 | ◯ |
| 7 | H20-14-4 | 定期建物賃貸借契約では、床面積に関わらず、中途解約が可能。 | × |
| 8 | H19-14-3 | 定期建物賃貸借契約では中途解約不可、一時使用賃貸借ではいつでも中途解約可能。 | × |
| 9 | H17-15-4 | 建物の賃貸借では、中途解約権の留保は不可。 | × |
| 10 | H02-09-3 | （Ａは、その所有する建物を明らかな一時使用のためＢに賃貸したが、Ｂは期間満了後も居住を続け、Ａもその事実を知りながら異議を述べなかった。）Ａは、正当事由のない場合でも解約の申入れをし、Ｂに対し、その３ヵ月後に明渡請求をすることができる。 | ◯ |
4 正しい
敷金は、建物明渡義務を履行するまでの賃貸人の賃借人に対する全ての債権を担保するものです。したがって、賃借人の明渡義務が先履行義務であり、明け渡すまでは敷金の返還請求権が発生しません（民法622条の２第１項）。つまり、賃貸人Ｂは、賃貸物の返還を受けるまで、賃借人Ａに対して敷金を返還する必要がありません。
言い換えれば、建物明渡しと敷金返還とは、同時履行の関係には立ちません（最判昭49.09.02）。
■参照項目&類似過去問
内容を見る同時履行の抗弁権：敷金に関連する債務（[26]8(2)）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R04-12-4 | 甲建物の賃借人Ａが賃貸人Ｂに対して敷金を差し入れている場合、本件契約が期間満了で終了するに当たり、Ｂは甲建物の返還を受けるまでは、Ａに対して敷金を返還する必要はない。 | ◯ |
| 2 | R03-01-2 | 賃貸借の終了に伴う賃借人の家屋明渡債務と賃貸人の敷金返還債務とは、１個の双務契約によって生じた対価的債務の関係にあるものといえる。 | × |
| 3 | R03-01-4 | 賃貸借の終了に伴う賃借人の家屋明渡債務と賃貸人の敷金返還債務の間に同時履行の関係を肯定することは、家屋の明渡しまでに賃貸人が取得する一切の債権を担保することを目的とする敷金の性質にも適合する。 | × |
| 4 | R02-04-3 | 賃借人から敷金の返還請求を受けた賃貸人は、賃貸物の返還を受けるまでは、これを拒むことができる。 | ◯ |
| 5 | H27-08-ア | マンションの賃貸借契約終了に伴う賃貸人の敷金返還債務と、賃借人の明渡債務は、特別の約定のない限り、同時履行の関係に立つ。 | × |
| 6 | H15-11-1 | 建物の賃貸借契約が終了した場合、建物明渡しと敷金返還とは同時履行の関係に立たず、賃借人の建物明渡しは賃貸人から敷金の返還された後に行えばよい。 | × |
| 7 | H13-09-3 | 賃貸借契約が終了した場合、建物明渡債務と敷金返還債務とは常に同時履行の関係にあり、Ａは、敷金の支払と引換えにのみ建物を明け渡すと主張できる。 | × |
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