宅地建物取引業者Ａ（消費税課税事業者）が受け取ることができる報酬についての次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. Ａが、Ｂから売買の媒介を依頼され、Ｂからの特別の依頼に基づき、遠隔地への現地調査を実施した。その際、当該調査に要する特別の費用について、Ｂが負担することを事前に承諾していたので、Ａは媒介報酬とは別に、当該調査に要した特別の費用相当額を受領することができる。
2. Ａが、居住用建物について、貸主Ｂから貸借の媒介を依頼され、この媒介が使用貸借に係るものである場合は、当該建物の通常の借賃をもとに報酬の限度額が定まるが、その算定に当たっては、不動産鑑定業者の鑑定評価を求めなければならない。
3. Ａが居住用建物（長期の空家等ではない。）の貸主Ｂ及び借主Ｃの双方から媒介の依頼を受けるに当たって、依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、借賃の１か月分の0.55倍に相当する金額以内である。ただし、媒介の依頼を受けるに当たって、依頼者から承諾を得ている場合はこの限りではなく、双方から受けることのできる報酬の合計額は借賃の１か月分の1.1倍に相当する金額を超えてもよい。
4. Ａは、土地付建物について、売主Ｂから媒介を依頼され、代金300万円（消費税等相当額を含み、土地代金は80万円である。）で契約を成立させた。現地調査等の費用５万円（消費税等相当額を含まない。）を要するなど、当該売買に要する費用を勘案し、報酬額についてＢに対して説明し、合意の上、媒介契約を締結した。この場合、ＡがＢから受領できる報酬の限度額は20万200円である。

正解：1

1 正しい

宅建業者は、①依頼者の特別の依頼により支出を要する特別の費用に相当する額の金銭で、②その負担について事前に依頼者の承諾があるものであれば、報酬とは別途に受領することが許されます。具体的には、依頼者の特別の依頼により行う遠隔地における現地調査や空家の特別な調査等に要する実費の費用がこれに該当します（宅建業法46条２項、報酬額告示第九、解釈・運用の考え方）。
本肢にある、遠隔地への現地調査費用は、①②をみたすので、宅建業者Ａは、依頼者Ｂからこれを受領することができます。

1	依頼者の依頼によって行う広告料金
2	依頼者の特別の依頼による特別の費用 （遠隔地での現地調査費用・空家の特別な調査費用など）

☆「依頼者の依頼による費用」というテーマは、問31肢1でも出題されています。

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2 誤り

宅建業者が貸借を媒介・代理した場合の報酬は、借賃をベースにして計算します。しかし、使用貸借の場合、借主は貸主の宅地・建物を無償で使うのであって、そもそも借賃が存在しません。この場合、報酬の算定には、「当該宅地又は建物の通常の借賃」を基準にすることとされています（宅建業法46条、報酬告示第四）。

ここでいう「宅地又は建物の通常の借賃」とは、当該宅地又は建物が賃貸借される場合に通常定められる適正かつ客観的な賃料を指します。その算定に当たっては、必要に応じて不動産鑑定業者の鑑定評価を求めることとされています（解釈・運用の考え方）。
本肢は、「不動産鑑定業者の鑑定評価を求めなければならない」と義務付ける点が誤りです。

3 誤り

貸借の代理・媒介に関する報酬

貸借の代理・媒介については、この表を使って考えます。

		媒介	代理
居住用建物	原則	合わせて１か月分 貸主・借主から0.5か月分	合わせて １か月分
	例外	合わせて１か月分 承諾した依頼者から１か月分
居住用建物 以外	原則	合わせて１か月分
	例外	権利金の額を売買代金とみなして算定可能。

原則

本肢は、居住用建物の貸借に関するものです。したがって、依頼者の承諾を得ている場合を除いて、貸主・借主から0.5か月分の借賃（＋消費税）を受領するのが限度額ということになります（宅建業法46条２項、報酬額告示第四）。具体的には、
0.5か月分✕1.1倍＝１か月分の0.55倍に相当する金額
です。

依頼者の承諾を得ている場合

媒介の依頼を受けるに当たって、依頼者から承諾を得ている場合は例外です。この場合、承諾した依頼者からは、１か月分の借賃（＋消費税）まで受領することができます。具体的には、
１か月分✕1.1倍＝１か月分の1.1倍に相当する金額
です。
しかし、この場合でも、依頼者双方から受け取ることができる報酬の合計額は、１か月分の借賃（＋消費税）が限度です。これを超える額を受領することは宅建業法に違反します（宅建業法46条２項、報酬額告示第四）。

4 誤り

設定の確認

低廉な空家等の売買に関する特例

低廉な空家等の売買に関する特例とは、媒介・代理に要する費用を勘案して、計算式で求めた金額を超える報酬を受領可能にするルールです。
空家問題を解決するため、800万円以下の廉価な宅地や建物の媒介・代理に関与した宅建業者も、33万円（税込）の報酬を得られるようにしたわけです。
この特例を利用するためには、以下のチェックポイントを全てクリアする必要があります。

適用あり	適用なし
◯低廉な空家等（売買代金800万円以下（税別）の宅地又は建物） 例：◯居住中の建物　◯宅地のみ	×売買代金800万円超（税別）
◯説明・合意あり	×説明・合意なし
◯30万円（税別）以内	×30万円（税別）超
◯売主・買主双方から受領可能	×売主限定

1. 代金＝ 300 万円（税込）≦ 800 万（税別）
2. 報酬額についてＢに対して説明し、合意
3. 20 万200 円（税込）≦ 33 万（税込）
4. 売主からの報酬

結論

全てのチェックポイントを満たしています。
特例を適用することができるので、報酬の限度額は、33万円（税込）です。
「20 万200 円」ではありません。

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