【宅建過去問】(平成04年問06)抵当権

Aは、BのCに対する債務を担保するため、Aの所有地にCの抵当権を設定し、その旨の登記も完了した後、建物を新築して、Dに対し当該土地建物を譲渡した。この場合、民法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。

  1. Cは、Bが債務を返済しないときは、Dに通知しなければ、抵当権を実行することができない。
  2. Cは、抵当権を実行して、土地及び建物をともに競売し、建物の売却代金からも優先して弁済を受けることができる。
  3. Dは、Cの抵当権が設定されていることを知らなかったときは、Cが抵当権を実行する前においても、Aに対し、売買契約を解除することができる。
  4. Dは、B及びCの反対の意思表示のないときは、Bの債務を弁済して、抵当権を消滅させることができる。

正解:4

04-06-0

1 誤り

平成15年の法改正により、抵当権実行通知の制度は、廃止されている。したがって、Bは、通知の義務を負わない。

2 誤り

抵当権設定後に、抵当地上に建物が築造された場合には、抵当権者は土地とともにその建物を競売することができる(民法389条1項本文)。ただし、その優先権は土地の代価についてのみ行使することができる(同条2項)。
本肢は、「建物の売却代金からも優先して弁済」とする点が誤り。

■類似過去問(抵当地の上の建物の競売)
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 年-問-肢内容正誤
127-06-4土地に抵当権が設定された後に抵当地に建物が築造されたときは、一定の場合を除き、抵当権者は土地とともに建物を競売することができるが、その優先権は土地の代価についてのみ行使することができる 。
214-06-4抵当権者は、建物に抵当権を設定していなくても、土地とともに土地上の建物を競売することができるが、優先弁済権は土地の代金についてのみ行使できる。
304-06-2土地に抵当権を設定した後、抵当権設定者がその抵当地に建物を新築した場合、抵当権者は、抵当権を実行して、土地及び建物をともに競売し、建物の売却代金からも優先して弁済を受けることができる。×
401-07-4土地に抵当権を設定した後、抵当権設定者がその抵当地に建物を築造した場合、抵当権者は、建物を土地とともに競売して、建物の競売代金からも優先弁済を受けることができる。×

3 誤り

売買の目的である不動産について存した抵当権の行使により買主(D)がその所有権を失ったときは、Dは、契約の解除をすることができる(民法567条1項)。これは、買主が善意か悪意か、に関係ない。

抵当権等の実行
減額 解除 損害賠償 期間
善意 制限なし
悪意 制限なし

「所有権を失ったとき」でなければ解除はできないのであり、「抵当権を実行する前」に解除するのは不可能である。

■類似過去問(売主の担保責任(抵当権・地上権等がある場合))
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 年-問-肢内容正誤
抵当権等がある場合
128-06-3
[Aを売主、Bを買主とする甲土地の売買契約]Bが、A所有の甲土地が抵当権の目的となっていることを知りながら本件契約を締結した場合、当該抵当権の実行によってBが甲土地の所有権を失い損害を受けたとしても、BはAに対して、損害賠償を請求することができない。
×
228-06-4
[Aを売主、Bを買主とする甲土地の売買契約]Bが、A所有の甲土地が抵当権の目的となっていることを知りながら本件契約を締結した場合、当該抵当権の実行によってBが甲土地の所有権を失ったときは、Bは、本件契約を解除することができる。

320-09-2抵当権が設定された土地の購入者が、抵当権の実行により所有権を失った場合、抵当権の設定につき悪意であっても、契約を解除できる。
417-09-3抵当権が設定された不動産の購入者が、抵当権の実行により所有権を失った場合、抵当権の設定につき悪意であるときは、契約を解除できるが、損害賠償請求はできない。×
511-10-3抵当権が設定された不動産の購入者が、抵当債務を弁済した場合、抵当権の設定につき悪意であるときは、損害賠償請求はできないが、弁済額の償還請求はできる。×
608-08-3抵当権の目的となっている土地の購入者が、抵当権の実行により所有権を失った場合、契約を解除できる。
704-06-3抵当権の存在を知らなかった建物の購入者は、抵当権の実行前でも、契約を解除できる。×
802-06-1土地の買主Aは、契約の際Cの抵当権のあることを知らなくても、その理由だけでは、Aと売主Bとの間の売買契約を解除することはできない。
901-04-4売買の目的物である土地に抵当権が設定されていて、買主がそのことを知らなかったときは、買主は、その事実を知ったとき、抵当権行使の有無に関係なく、契約を解除することができる。×
地上権等がある場合
105-08-4売買の目的物である土地に第三者が登記済みの地上権を有していて、買主が利用目的を達成することができなかった場合、善意のときに限り、契約を解除することができる。

4 正しい

抵当不動産の第三取得者(D)は、債務者(D)の弁済について、利害関係を有する。したがって、当事者(債務者B・債権者C)の反対の意思表示がない限り、Bの意思に反する場合であっても、債務を弁済することができる(民法474条)。
そして、債務が弁済されたことにより、抵当権は消滅する。

■類似過去問(第三者の弁済)
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 年-問-肢内容正誤
120-08-1借地上の建物の賃借人は、借地人の意思に反しても、地代を弁済できる。
220-08-4借地上の建物の賃借人が土地賃借人に代わって地代を弁済した場合、土地賃貸人は地代不払を理由に借地契約を解除できない。
317-07-1借地上の建物の賃借人は、借地人の意思に反して、地代を弁済することができない。×
416-04-1利害関係を有しない第三者は、債務者の意思に反しても、弁済することができる。×
511-05-1債務者の親友が、債務者の意思に反して弁済しても、債務は消滅しない。
611-05-4連帯保証人は、主たる債務者に代わって、債務の弁済をすることができる。
705-06-1債務者の兄は、債務者が反対しても、債権者が承諾すれば、弁済できる。×
804-06-4抵当不動産の第三取得者は、債権者・債務者の反対の意思表示のないときは、Bの債務を弁済して、抵当権を消滅させることができる。
902-06-4抵当不動産の第三取得者は、債務者の債権者に対する債務を弁済することができる。

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