【宅建過去問】(平成04年問45)クーリング・オフ

宅地建物取引業者Aが自ら売主として買主Bと事務所等以外の場所で売買契約を締結した場合における、宅地建物取引業法第37条の2の規定による売買契約の解除に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

  1. Aが宅地建物取引業者でないBとマンションの売買契約を喫茶店で締結した場合、Bは、「事務所等以外の場所で契約をしても、解除できない」旨の特約をすることを承諾していても当該契約を解除することができる。
  2. Aが宅地建物取引業者でないBとマンションの売買契約を知人宅で締結した場合、翌日Bが解約通知を契約書記載のAの住所に配達証明付内容証明郵便で発送すれば、転居先不明で戻ってきても、当該契約は、解除されたことになる。
  3. Aが宅地建物取引業者でないBと別荘地の売買契約をテント張りの現地案内所で締結した場合、Aが土地の引渡しと移転登記を完了すれば、Bは、代金の一部が未済でも、当該契約を解除することができない。
  4. Aが宅地建物取引業者Bを現地に案内したところ、Bが即座に購入を決め、近くの料理屋で土地の売買契約を締結した場合、翌日Bの意思が変わっても、Bは、当該契約を解除することができない。

正解:3

1 正しい

「喫茶店」は、「事務所等」にあたらない(宅地建物取引業法37条の2第1項、同法施行規則16条の5)から、ここで契約を締結した場合は、クーリング・オフの対象になる。そして、クーリング・オフに関する特約で、申込者・買主に不利なものは無効とされる(宅地建物取引業法37条の2第4項)。
したがって、クーリング・オフをしない旨の合意をしても無効であり、Bは、クーリング・オフにより契約を解除することができる。

■類似過去問(クーリング・オフ:特約の効力)
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 年-問-肢内容正誤
127-34-4「クーリング・オフ解除の際に、損害賠償請求できる」旨の特約は有効である。×
226-38-4特約でクーリング・オフ期間を14日間とした場合、契約締結10日後であっても、クーリング・オフが可能
324-37-3クーリング・オフ排除の特約が可能×
416-42-1特約で、10日間に延長したり、7日間に短縮したりできる×
507-45-3「クーリング・オフ告知から8日以内に解除を申し入れても、売主が宅地造成工事を完了しているときは手付金を返還しない」という特約は、有効である。
×
604-45-1買主がクーリング・オフを排除する特約を承諾していても、クーリング・オフが可能

2 正しい

「知人宅」は「事務所等」にあたらない(宅地建物取引業法37条の2第1項、同法施行規則16条の5)から、ここで契約を締結した場合はクーリング・オフの対象となる。そして、 クーリング・オフの効果は、申込者等が書面を発信したときに発生する(宅地建物取引業法37条の2第2項)。

本肢のケースでは、Bが内容証明郵便を発したときにクーリング・オフによる解除の効果が発生している。転居先不明で戻ってきたとしても、クーリング・オフの成否には何ら影響がない。

■類似過去問(クーリング・オフ:効力発生時期)
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 年-問-肢内容正誤
128-44-3
クーリング・オフの告知書面には、クーリング・オフによる契約の解除は、買主が契約の解除を行う旨を記載した書面を発した時にその効力を生ずることが記載されていなければならない。
227-39-1告知から7日目に解除書面を発送し、9日目に売主に到着した場合、解除できない。×
322-38-3告知の6日後に書面を発信し、9日後に到達した場合、解除の効力は発生しない。×
421-34-1到達時点で解除の効力発生。×
513-44-2発信時点で解除の効力発生。
604-45-2転居先不明で戻ってきても、解除の効力発生。
701-38-2発信時点で解除の効力発生。

3 誤り

テント張りの案内所は土地に定着していないから、「事務所等」に該当しない。したがって、ここで契約を締結した場合はクーリング・オフの対象となる。

クーリング・オフは、宅地の引渡しを受け、かつ、代金の全部を支払った場合には、もはやすることができない(宅地建物取引業法37条の2第1項2号)。
しかし、本肢では、土地の引渡しと移転登記は完了しているものの、代金の一部が未済である。したがって、依然としてクーリング・オフによる契約の解除をすることができる。

■類似過去問(クーリング・オフ:テント張りの案内所)
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 年-問-肢内容正誤
126-38-3仮設テント張りの案内所で買受けの申込み→事務所で契約という場合、クーリング・オフ不可。×
226-38-4仮設テント張りの案内所で買受けの申込み→事務所で契約という場合、クーリング・オフ可能。
325-34-4テント張りの案内所で買受けの申込み→事務所で契約という場合、クーリング・オフ不可。×
422-38-2テント張りの案内所で買受けの申込み&契約をしてもクーリング・オフ可能。
518-39-1テント張りの案内所で買受けの申込み→事務所で契約という場合、クーリング・オフ不可。×
615-39-1テント張りの案内所で買受けの申込みと契約をした場合、クーリング・オフ可能。
707-45-3テント張りの案内所で買受けの申込みと契約をした場合、クーリング・オフ不可。×
806-42-4テント張りの案内所で買受けの申込み→宅建業者の申出により買主の自宅で契約という場合、クーリング・オフ不可。×
905-41-4テント張りの案内所で契約の場合、クーリング・オフ可能。
1004-45-3テント張りの案内所で売買契約を締結した場合、土地の引渡しと移転登記を完了すれば、代金の一部が未済でも、クーリング・オフ不可。×
1103-46-3テント張りの案内所で買受けの申込み→事務所で契約という場合、クーリング・オフ不可。×
■類似過去問(クーリング・オフ:引渡し&代金全額支払)
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 年-問-肢内容正誤
128-44-2
クーリング・オフの告知書面には、クーリング・オフについて告げられた日から起算して8日を経過するまでの間は、代金の全部を支払った場合を除き、書面によりクーリング・オフによる契約の解除を行うことができることが記載されていなければならない。
×
227-34-3宅建業者Aは、宅建業者ではない買主Bから喫茶店で建物の買受けの申込みを受け、翌日、同じ喫茶店で当該建物の売買契約を締結した際に、その場で契約代金の2割を受領するとともに、残代金は5日後に決済することとした。契約を締結した日の翌日、AはBに当該建物を引き渡したが、引渡日から3日後にBから宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除が書面によって通知された。この場合、Aは、契約の解除を拒むことができない。
326-38-1代金全部の支払を受け物件を引き渡したとき以降であっても、告知の7日後であれば、宅建業者は、クーリング・オフによる契約解除を拒むことができない。×
425-34-4代金全額を支払った後は、引渡し前であってもクーリング・オフはできない。×
524-37-1引渡しかつ全額支払の後でも、告知を受けていなければ、クーリング・オフできる。×
622-38-2引渡しかつ全額支払の後でも、クーリング・オフできる。×
721-37-3全額支払はしたが引渡しがない場合、クーリング・オフできる。
820-39-4代金の80%を支払っても、クーリング・オフできる。
919-41-4引渡しかつ全額支払の後でも、クーリング・オフできる。×
1017-41-3引渡しかつ全額支払の後でも、クーリング・オフできる。×
1115-39-4代金全額を支払った後は、引渡し前であってもクーリング・オフはできない。×
1213-44-4引渡日を決定し、かつ、代金の一部を支払うと、クーリング・オフできない。×
1312-41-4宅地の引渡しを受け、かつ、代金全部を支払った場合、クーリング・オフにつき告知を受けていないときでも、クーリング・オフはできなくなる。
1408-49-1クーリング・オフの告知がなかった場合でも、引渡しかつ全額支払の後は、契約を解除できない。
1507-45-3「クーリング・オフ告知から8日以内に解除を申し入れても、売主が宅地造成工事を完了しているときは手付金を返還しない」という特約は、有効である。×
1604-45-3引渡しと移転登記を完了すれば、代金の一部が未済でも、クーリング・オフできない。×

4 正しい

業者間取引に関しては、クーリング・オフの適用はない(宅地建物取引業法78条2項、 宅地建物取引業法37条の2)。
したがって、料理屋で契約を締結したとしても、クーリング・オフの対象とはならない。

■類似過去問(業者間取引とクーリング・オフ)
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 年-問-肢内容正誤
114-45-3宅建業者である買主が、喫茶店で買受けを申し込むとともに売買契約を締結した場合、クーリング・オフができる。×
208-48-4業者間取引につき、クーリング・オフ期間を5日間と定める特約は、宅建業法に違反しない。
307-42-3買主が宅建業者である場合、事務所等以外の場所において当該契約を締結したときは、クーリング・オフができる。×
405-41-1買主が宅建業者である場合、売買契約の締結が現地近くの喫茶店で行われても、クーリング・オフができない。
504-45-4宅建業者を現地に案内したところ、即座に購入を決め、近くの料理屋で土地の売買契約を締結した場合、クーリング・オフができない。

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