【宅建過去問】(平成09年問29)不動産の鑑定評価

不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

  1. 不動産の価格を求める鑑定評価の基本的手法には、不動産の再調達に要する原価に着目する原価法、不動産の取引事例に着目する取引事例比較法及び不動産から生み出される収益に着目する収益還元法があり、原則として複数の鑑定評価の手法を適用すべきである。
  2. 原価法において、対象不動産の再調達原価から控除すべき減価額を求める方法には、耐用年数に基づく方法と観察減価法があり、原則としてこれらを併用するものとする。
  3. 取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって不動産の試算価格を求める手法である。
  4. 市場における土地の取引価格の上昇が著しいときは、その価格と収益価格の乖離が増大するものであるので、土地の鑑定評価に収益還元法が適用できなくなることに留意すべきである。

正解:4

1 正しい

不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別される(不動産鑑定評価基準 総論7章)。
鑑定評価にあたっては、原則として複数の鑑定評価の手法を適用すべきである。

■類似過去問(鑑定評価の手法の適用)
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 年-問-肢内容正誤
124-25-4原価法における減価修正の方法としては、耐用年数に基づく方法と、観察減価法の二つの方法があるが、これらを併用することはできない。×
209-29-2原価法において、対象不動産の再調達原価から控除すべき減価額を求める方法には、耐用年数に基づく方法と観察減価法があり、原則としてこれらを併用するものとする。

2 正しい

減価修正の方法には、(1)耐用年数に基づく方法と(2)観察減価法の二つの方法があり、原則としてこれらを併用するものとされている(同基準 総論7章1節Ⅱ-3(2))。

■類似過去問(原価法:減価修正の方法)
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 年-問-肢内容正誤
124-25-4原価法における減価修正の方法としては、耐用年数に基づく方法と、観察減価法の二つの方法があるが、これらを併用することはできない。×
209-29-2原価法において、対象不動産の再調達原価から控除すべき減価額を求める方法には、耐用年数に基づく方法と観察減価法があり、原則としてこれらを併用するものとする。

3 正しい

取引事例比較法とは、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法である(同基準 総論7章1節Ⅲ-1)。

■類似過去問(取引事例比較法)
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 年-問-肢内容正誤
113-29-2取引事例比較法とは、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法である。
209-29-3取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって不動産の試算価格を求める手法である。

4 誤り

市場における土地の取引価格の上昇が著しいときは、その価格と収益価格 との乖離が増大するものであるので、先走りがちな取引価格に対する有力な験証手 段として、この手法が活用されるべきである(不動産鑑定評価基準 総論7章1節Ⅳ-1)。
「土地の鑑定評価に収益還元法が適用できなくなる」わけではない。

■類似過去問(収益還元法:適用範囲)
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 年-問-肢内容正誤
128-25-4収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であるが、市場における土地の取引価格の上昇が著しいときは、その価格と収益価格との乖離が増大するものであるため、この手法の適用は避けるべきである。×
220-29-4収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であることから、賃貸用不動産の価格を求める場合に有効であり、自用の住宅地には適用すべきでない。×
316-29-4収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であるため、自用の住宅地には適用することはできない。×
413-29-3収益還元法は、学校、公園等公共又は公益の目的に供されている不動産も含めすべての不動産に適用すべきものであり、自用の住宅地といえども賃貸を想定することにより適用されるものである。×
510-29-4収益還元法は、文化財の指定を受けた建造物等の、一般的に市場性を有しない不動産を除き、あらゆる不動産に適用すべきものであり、自用の住宅地については賃貸を想定することにより適用できる。
609-29-4市場における土地の取引価格の上昇が著しいときは、その価格と収益価格の乖離が増大するものであるので、土地の鑑定評価に収益還元法が適用できなくなることに留意すべきである。×
704-33-4収益還元法は、賃貸用不動産又は一般企業用不動産の価格を求める場合に適用されるものであり、自用の住宅地の価格を求める場合には適用しない。×

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