不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。

1. 不動産鑑定士の通常の調査の範囲では、対象不動産の価格への影響の程度を判断するための事実の確認が困難な特定の価格形成要因がある場合、鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないと判断されるときに限り、当該価格形成要因について調査の範囲に係る条件を設定することができる。
2. 対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額を再調達原価というが、建設資材、工法等の変遷により、対象不動産の再調達原価を求めることが困難な場合には、対象不動産と同等の有用性を持つものに置き換えて求めた原価を再調達原価とみなすものとする。
3. 取引事例等に係る取引が特殊な事情を含み、これが当該取引事例等に係る価格等に影響を及ぼしている場合に、適切に補正することを時点修正という。
4. 不動産の鑑定評価によって求める賃料は、一般的には正常賃料又は継続賃料であるが、鑑定評価の依頼目的に対応した条件により限定賃料を求めることができる場合がある。

正解：3

1 正しい

対象の土地に土壌汚染の可能性があるとか、建物にアスベスト使用の可能性があるというような場合、その事実が判明すれば、価格に影響が出ます。これが「特定の価格形成要因」です。しかし、特定の価格形成要因の有無は、不動産鑑定士の通常の調査の範囲では知ることができません。専門家による調査などが要求されるわけです。
このような場合、調査の範囲に係る条件を設定することができます。ただし、その条件の設定が許されるのは、も鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないと判断される場合に限られます。

2 正しい

鑑定評価にあたって原価法を用いるケースに関する記述です。原価法というのは、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法です。
ということは、建設資材、工法等の変遷により、対象不動産の再調達原価を求めることが困難な場合には、本来通りの原価法を使うことができないことになります。このような場合には、対象不動産と同等の有用性を持つものに置き換えて求めた原価（置換原価）を再調達原価とみなします。

■参照項目&類似過去問

3 誤り

鑑定評価にあたって取引事例比較法を用いるケースに関する記述です。原価法というのは、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法です。
事情補正と時点修正という言葉が出てきますが、これは、以下の意味です。

本肢は「特殊な事情を含み、これが当該取引事例等に係る価格等に影響を及ぼしている場合に、適切に補正すること」に関するものです。これは、事情補正の話であって、時点修正とするのは誤りです。

■参照項目&類似過去問

4 正しい

賃料を求める場合、通常は、新規契約であれば正常賃料、継続契約であれば継続賃料を求めます。
鑑定評価の目的によっては、限定賃料を求めることができる場合があります。隣接不動産の併合使用を前提とする賃貸借等に関連する場合がその具体例です。

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